Wróciły licytacje. Klienci podbijają ceny

Po mieszkania ustawiają się kolejki. Ceny transakcji są często wyższe od ofert, nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Uspokojenie sytuacji na rynku może przynieść nowy rok.

W mieszkaniówce ciągle gorąco. Rynek rozgrzewają m.in.spekulacje o zakończeniu w przyszłym roku programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. – Podaż mieszkań jest zdecydowanie mniejsza niż popyt – zauważa Krzysztof Kabaj, członek zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN). – W zasadzie sprzedaje się wszystko. Lokale mieszczące się w limicie programu dopłat schodzą na pniu, często za cenę wyższą niż oferta. Chętnych na jeden lokal jest kilku.

Kabaj podaje przykłady. 29-metrową kawalerkę na krakowskim osiedlu Avia, wystawioną za 399 tys. zł, sprzedano w kilka godzin za 415 tys. zł. Konieczna była licytacja. – Pierwszych czterech oglądających było umówionych już po dwóch godzinach od publikacji oferty – mówi ekspert.

Negocjacje w górę

Mieszkanie w Nowej Hucie o powierzchni 46 mkw. oferowane za 700 tys. zł zmieniło właściciela za 710 tys. zł. – Praktycznie mało które mieszkania sprzedaje się dziś za cenę z oferty – mówi Kabaj. – Byliśmy przyzwyczajeni do negocjacji w dół, teraz są to negocjacje w górę.

Także Joanna Puchalska z agencji Freedom Nieruchomości Warszawa-Śródmieście ocenia, że rynek jest wciąż rozgrzany. – Gdy pojawia się nieruchomość godna uwagi, trzeba szybko podejmować decyzję. Od ręki sprzedają się kawalerki i mieszkania dwupokojowe o powierzchni 40–45 mkw. – wskazuje. – Nabywcy takich lokali rzadko negocjują cenę. Mają świadomość, że jeśli jej nie zaakceptują, mieszkanie kupi ktoś inny.

Puchalska mówi też o wzroście zainteresowania lokalami premium. – Dużych, gotowych „do wejścia” apartamentów w nowym budownictwie, z dobrymi adresami, nie ma wiele – zaznacza. – Dwupoziomowy apartament o powierzchni 135 mkw., z ponad 100-metrowym tarasem na dachu, z dwoma miejscami parkingowymi, który sprzedawałam na warszawskim Bemowie, był wyceniony na niespełna 2,1 mln zł. Mieszkanie już po pierwszym dniu pokazów zostało sprzedane o 100 tys. zł drożej.

Na duży ruch na rynku zwraca uwagę Magdalena Tarnawska z krakowskiego oddziału Power Invest. – Po lokale ustawiają się kolejki. Klienci są często poirytowani, bo kolejne mieszkania znikają im sprzed nosa – mówi.

Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa, ocenia, że rynek wciąż jest ożywiony na skutek programu „Bk 2 proc.”. – W Łodzi najszybciej znikają mieszkania w cenie do 350 tys. zł. Są często kupowane za gotówkę – mówi.

– Dwupokojowe mieszkania, w sprzedaży których ostatnio uczestniczyliśmy, znalazły klientów w ciągu miesiąca. Ceny z ofert były zbliżone do transakcyjnych, ale uwzględniliśmy rozgrzanie rynku, oferując lokale w wyższej cenie niż w III kwartale.

Szybkie zakupy

Z kolei Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, podaje, że najszybciej – w mniej niż siedem dni – sprzedają się mieszkania o średniej powierzchni 45 mkw. – Szybkie transakcje dotyczą i lokali w kamienicach, i w budynkach oddanych w ostatnich latach – mówi Jańczuk. Ekspert Metrohouse zaznacza jednocześnie, że w porównaniu z lipcem, który był rekordowy pod względem liczby nowych klientów zainteresowanych zakupem mieszkań, dane październikowe wskazują na 21-proc. spadek. – Ponadstandardowe ożywienie popytu odnotowaliśmy w wakacje. To był pierwszy efekt programu „Bk 2 proc.”. Od września liczba nowych klientów wchodzących na rynek wyraźnie spadała. Nadal jednak klienci są żywo zainteresowani zakupami mieszkań mieszczących się w parametrach programu dopłat – przyznaje Jańczuk. – Problemem jest podaż takich mieszkań.

A Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online dopowiada, że popyt na mieszkania mierzony liczbą kontaktów z ogłoszeniodawcami jest porównywalny z 2021 r. – Po wystrzale w górę zainteresowania w lipcu i sierpniu, który był efektem startu „Bk 2 proc.”, wrzesień i październik były nieco spokojniejsze – zauważa. – Ale popyt i tak był znacznie większy niż w I połowie roku. Wiele wskazuje, że zainteresowanie mieszkaniami w listopadzie będzie porównywalne z tym z ostatnich miesięcy.

Według Bieńkowskiego dziś głównym wyznacznikiem sytuacji na rynku jest liczba ofert. – Podaż mieszkań utrzymuje trend spadkowy już od marca, w konsekwencji klienci mają o ponad 20 proc. mniej ofert niż w I połowie roku – mówi. – Wiele zależy, oczywiście, od specyfiki lokalnego rynku. W niektórych miastach podaż została wydrenowana, w innych wybór jest stosunkowo szeroki. Można jednak przyjąć, że mamy czas sprzedających i to oni dyktują warunki. Zdarza się, że cena transakcji jest wyraźnie wyższa od oferty – potwierdza, podając przykład czteropokojowego mieszkania w Olsztynie. W czasie licytacji cena transakcji przebiła cenę z oferty o 60 tys. zł.

Czy w grudniu będzie wyścig po mieszkania? – Co do zasady grudzień był zawsze miesiącem, w którym sprzedaż nieruchomości malała, potencjalni kupujący byli skupieni na przygotowaniach do świąt i sylwestra – mówi Kabaj. – Ten grudzień będzie zapewne inny. Sugestie, że budżet programu „Bk 2 proc.” może się wyczerpać, mogą sprawić, że kupujący intensywniej ruszą na poszukiwanie własnych czterech kątów.

Studzenie emocji

Kabaj uważa, że w grudniu możemy się spodziewać kolejnej podwyżki średniej ceny mieszkań. – Jeśli tylko cena będzie się mieścić w kryteriach „Bk 2 proc.”, sprzedający spróbują wyciągnąć jak najwięcej – przewiduje. – Moim zdaniem w najbliższym czasie nie ma się co spodziewać obniżek, i to bez względu na to, co się stanie z „Kredytem 2 proc.”. Nawet gdyby w przyszłym roku zabrakło dopłat, to wzmożone apetyty sprzedających mieszkania będą się studzić bardzo powoli, a być może wcale się nie ostudzą.

Jańczuk uważa, że zapewne jest grupa zdeterminowanych klientów, która będzie chciała zrealizować transakcję jeszcze w tym roku. – Statystyki wskazują jednak, że zbiorowego szaleństwa na rynku nie ma – mówi. – Można się spodziewać, że po wyczerpaniu środków na dopłaty na rynku pojawi się więcej ofert, bo spadnie tempo transakcji. Program podbił ceny, ale przecież nie jest to jedyny czynnik powodujący wzrosty. Nadal mamy wysoką inflację, rosną koszty pracy – wymienia.

Na cykliczność rynku nieruchomości zwraca uwagę Bieńkowski. – W grudniu zainteresowanie mieszkaniami zwykle dość wyraźnie spada, aby znów odbić w górę w styczniu. Tym razem grudniowa „zapaść” może nie być aż tak widoczna – potwierdza. – Spodziewamy się, że część kupujących będzie chciała w ostatniej chwili wskoczyć do pociągu pod nazwą „Bk 2 proc.”. Pamiętajmy, że popyt budują nie tylko beneficjenci programu. To także osoby, które mają gotówkę lub mogą wziąć kredyt na rynkowych warunkach. Wiele nie chce już czekać, widząc malejącą liczbę ogłoszeń.

Według Bieńkowskiego ewentualne zawieszenie lub zakończenie „Bk 2 proc.” wpłynie na osłabienie popytu w jednej grupie, ale może pobudzić do działania inną. – Bardziej aktywni mogą być inwestorzy, którzy nie będą już musieli tak mocno konkurować z klientami indywidualnymi – wyjaśnia. Obniżek nie spodziewa się Puchalska.

– Nawet jeśli popyt trochę zmaleje, bo np. w 2024 r. szybko wyczerpie się limit wniosków na „Kredyt 2 proc.”, właściciele mieszkań nie będą chcieli schodzić z cen – uważa.

Na rynku mieszkań mamy czas sprzedających. To oni dyktują warunki transakcji. Od ręki sprzedają się kawalerki i mieszkania dwupokojowe o powierzchni 40–45 mkw. Fot. AdobeStock

619914256