Duży popyt na biura zderza się z obniżoną podażą

Wybuch pandemii spowodował, że deweloperzy mocno ograniczyli inwestycje w biurowce. Praca z domu okazała się jednak epizodem, a firmy mają duże apetyty na powierzchnie. Wysokie koszty realizacji i finansowania gaszą zapał do zasypywania luki podaży.

Niska podaż biur spotyka się z budzącym się gwałtownie popytem. W najbliższych latach ze znalezieniem atrakcyjnej powierzchni będzie problem, a nierównowaga przełoży się na wzrost czynszów.

Warszawska luka

Według szacunków Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych na koniec czerwca zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,27 mln mkw. Zasoby na rynkach regionalnych sięgnęły 6,34 mln mkw., a do grona „milionerów”, czyli Krakowa (1,67 mln mkw.) i Wrocławia (1,28 mln mkw.), dołączyło Trójmiasto (1,01 mln mkw.). Pozostałe regionalne rynki to Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin.

W Warszawie podaż w I połowie br. wyniosła blisko 480 tys. mkw., prawie dwa razy tyle, co rok wcześniej. To najmocniejszy półroczny wynik w historii stołecznego rynku.

– Za rekordowy popyt w dużym stopniu odpowiada zawarcie kilku znaczących umów. Największy udział miały transakcje firm z sektora bankowości i finansów – powiedział Piotr Kamiński, szef działu wynajmu powierzchni biurowych w JLL. – W ciągu pierwszych sześciu miesięcy tego roku widzimy spadek udziału dostępnej przestrzeni biurowej oraz zmniejszającą się liczbę ofert podnajmu – zaznacza.

W I półroczu deweloperzy oddali 129 tys. mkw., z czego 85 proc. miało już najemców. Warszawski rynek powiększył się o m.in. Forest Tower (52 tys. mkw.) przy rondzie „Radosława” i część kompleksu SkySAWA (31 tys. mkw.) przy rondzie ONZ.

fot. a. bogacz

Na koniec czerwca w budowie było około 0,3 mln mkw. biur, na co składały się m.in. Varso Tower (66 tys. mkw.), The Bridge (47 tys. mkw.) i Skyliner II (38 tys. mkw.) w centrum miasta. To mizerny wynik, najniższy od 2010 r. W ostatnich latach w budowie było średnio 700–800 tys. mkw.

Poza obawami wywołanymi pandemią zapał deweloperów stopowany jest przez niską dostępność działek – o które dodatkowo zabiegają inwestorzy z rynku PRS (najem instytucjonalny mieszkań, takie budynki można stawiać na gruntach pod zabudowę usługową), a także wysokie koszty budowy.

– Widzimy postępujący spadek aktywności deweloperskiej w Warszawie, który rozpoczął się w I kwartale 2020 r. Jest on wynikiem czasowego zamrożenia projektów po wybuchu pandemii oraz wojny w Ukrainie, które przełożyły się na wzrost cen materiałów i surowców, odpływ części ukraińskich pracowników budowlanych, oraz przesunięciem w czasie poszczególnych projektów. W rezultacie na lata 2023–2024 przewidujemy oddanie do użytku 252 tys. mkw., co spowoduje powiększenie luki podaży, która w najbliższych latach utrudni najemcom zabezpieczenie nowych lokalizacji biur – powiedział Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych reprezentujący właścicieli w Savills.

Atrakcyjne regiony

Jak sytuacja wygląda na rynkach regionalnych? Wynajęto łącznie ponad 340 tys. mkw., o 28 proc. więcej niż rok wcześniej. To również najlepsze I półrocze w historii. Za niemal połowę popytu odpowiadają firmy z sektora usług dla biznesu i IT, a trzecie miejsce przypadło branży produkcyjnej.

Najwięcej biur, 109 tys. mkw., wynajęto w Krakowie.

– Widzimy znaczące ożywienie na tym rynku. Uczestniczymy w wielu procesach, zarówno z nowymi, jak i obecnymi już w mieście firmami, które są zdecydowane na utrzymanie bądź ekspansję swoich biur. W dalszym ciągu dużym zainteresowaniem cieszą się biura coworkingowe, w których już zaczyna brakować przestrzeni do wynajęcia – wskazała Agnieszka Kuehn, menedżer regionalny w dziale powierzchni biurowych w Savills.

– Aktualny popyt na biura w regionach w znacznym stopniu generowany jest przez relokacje firm do budynków oferujących wyższy standard lub atrakcyjniejszą lokalizację. Sprzyja temu wysoka nowa podaż w większości głównych rynków regionalnych – skomentował Karol Patynowski, dyrektor ds. rynków regionalnych w JLL.

Deweloperzy w I półroczu oddali na rynek ponad 300 tys. mkw., najwięcej w Katowicach (117 tys. mkw.), Trójmieście (51 tys. mkw.) i Krakowie (48 tys. mkw.).

Katowice ustanowiły rekord, bo w poprzednich latach średnia podaż wynosiła 30 tys. mkw. w skali roku. Jednocześnie taki wysyp inwestycji skutkował wzrostem wskaźnika pustostanów do 16 proc., o 5,6 pkt proc. więcej niż na koniec ub.r. – Katowice należą do rynków biurowych o mniejszej skali niż wiodące ośrodki biznesowe, ale zastrzyk nowej powierzchni oddanej w I półroczu to silne zaplecze dla obecnych i przyszłych organizacji, dające szanse na rozwój firm, jak i samych Katowic. Biorąc pod uwagę inicjatywy lokalnych samorządów, ośrodki akademickie oraz międzynarodowe rankingi, stolica województwa wypada dobrze i jest w kręgu zainteresowania inwestorów – wskazała Iwona Kalaga, starsza negocjatorka w Knight Frank.

Na koniec czerwca w budowie na rynkach regionalnych było 560 tys. mkw., najwięcej we Wrocławiu (190 tys. mkw.), Krakowie (153 tys. mkw.) i Trójmieście (76 tys. mkw.). Z tego 110 tys. powinno trafić na rynek do końca tego roku, a pozostała część w większości do końca 2024 r.

– Nie wszystkie projekty zostaną ukończone w terminie. Co więcej, ze względu na brak kluczowego najemcy, problemy z pozyskaniem pracowników czy małą dostępność materiałów budowlanych, niektóre projekty mogą zostać czasowo zawieszone. Widzimy, że deweloperzy zachowują ostrożność przy rozpoczynaniu inwestycji z uwagi na rosnące koszty finansowania oraz utrzymującą się presję na koszty budowy. W efekcie, najbliższe miesiące przyniosą na rynkach regionalnych stopniowy spadek powierzchni biurowej w trakcie budowy – powiedział Patynowski.

Na radarach

Biurowce są na radarach nie tylko najemców, ale też inwestorów. W I połowie 2022 r. wartość inwestycji w tę klasę aktywów wyniosła prawie 1,3 mld euro, choć ponad 0,5 mld euro przypada na spektakularny zakup kompleksu The Warsaw HUB przez będącego jednym z najemców Google’a.

– Biorąc pod uwagę kolejne toczące się procesy sprzedaży budynków biurowych, w tym w szczególności w miastach regionalnych, szacujemy, że II półrocze przyniesie kilka znaczących transakcji, które ugruntują i potwierdzą atrakcyjność tego typu klasy aktywów – powiedział Marcin Purgal, senior director w dziale investment w Avison Young. – Z uwagi na ograniczoną podaż biur oraz oczekiwania cenowe w Warszawie inwestorzy często wybierają miasta regionalne, gdzie kupują wysokiej jakości budynki z silnymi najemcami, spełniające kryteria ESG – przy niższych cenach. Prowadzimy kilka procesów sprzedaży nieruchomości biurowych, czy to portfelowych, czy pojedynczych aktywów, i obserwujemy wysokie zainteresowanie kupujących. Istotny wpływ na decyzje o zakupie będą miały rosnące koszty finansowania, inflacja, ceny surowców, energii oraz sytuacja w Ukrainie – dodał.