Większy zarobek z mieszkania niż z obligacji czy depozytu

Rynek mieszkań przeszukują inwestorzy. Choć zyski z wynajmu lokali nie są dziś bardzo duże, to jednak stabilne. I to kusi osoby wycofujące gotówkę z lokat czy giełdy.

Stabilność dochodów  z wynajmu mieszkań może być godna pozazdroszczenia. Zwłaszcza jeśli porównać je do zysków, jakie oferują lokaty czy obligacje skarbowe – twierdzi Bernard Waszczyk, analityk Open Finance. – W przeciwieństwie do lokat bankowych czy obligacji skarbowych, rentowność netto wynajmu mieszkań, w porównaniu z badaniem sprzed dwóch miesięcy, niemal się nie zmieniła i wynosi 3,99 proc.

Transakcje gotówkowe

– Obserwując rynek nieruchomości i przyglądając się rentowności z najmu, widać, że w dalszym ciągu najem jest bardziej opłacalny w porównaniu z lokatami. Kolejne obniżki stóp procentowych przekładają się i na oprocentowanie kredytów, które notuje historycznie niskie poziomy, i na oprocentowanie lokat, które dają bardzo mały zysk. To sprawia, że część osób wycofuje swoje oszczędności i lokuje je w nieruchomościach – mówi Agnieszka Grotkowska, dyrektor w Domiporta.pl.

Na rynku mieszkań pośrednicy notują więcej zakupów gotówkowych, których ilość – według niektórych agencji nieruchomości i deweloperów – stanowi 30–40 proc. wszystkich zawieranych przez nich transakcji. – To również potwierdza opinię, że zwłaszcza w trudnych czasach nieruchomości są uważane za jedne z najbardziej bezpiecznych aktywów inwestycyjnych  – podkreśla Agnieszka Grotkowska.

Stabilizacja rentowności najmu jest zasługą z jednej strony trzymających poziom cen transakcyjnych mieszkań w monitorowanych przez Open Finance siedmiu miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław). Tam w ostatnich dwóch miesiącach średnio wzrosły one o 0,4 proc.  Ale jednocześnie, jak wynika z analizy ofert zamieszczanych w portalu Domiporta.pl, średnia stawka oferowana przez wynajmujących w przeliczeniu na mkw. lokalu, spadła o blisko 0,2 proc.

– Wskaźnik średniej rentowności netto wynajmu mieszkań liczymy od trzech lat. W tym czasie jego wartość wahała się w przedziale 3,8–4,2 proc. W przypadku lokat oraz obligacji te wahania były większe – mówi Bernard Waszczyk.

Z danych Open Finance wynika, że średnio na rocznym depozycie można zarobić na czysto, czyli już po odliczeniu podatku, 2,43 proc., a ich oprocentowanie wciąż spada. – Także obligacje skarbowe dają niższy zysk. Papiery dziesięcioletnie (tzw. EDO) w pierwszym rocznym okresie odsetkowym pozwalają zarobić netto 3,24 proc., a w kolejnych okresach odsetkowych, przy założeniu utrzymania inflacji na niezmienionym poziomie, oprocentowanie spadłoby do 1,86 proc. – wylicza Bernard Waszczyk.

Uwzględniając zmianę cen transakcyjnych oraz stawek ofertowych najmu, przychodów z wynajmu oraz inflację, średni realny zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem, dokonanej przed 12 miesiącami, analitycy Open Finance ocenili na blisko 3 proc.

– Dodatnią realną stopę zwrotu, sięgająca prawie 1 proc., po raz pierwszy zanotowaliśmy przed dwoma miesiącami. Jest to spora zmiana, ponieważ w poprzednich latach w podobnych kalkulacjach notowaliśmy wyłącznie straty. Poprawa jest zasługą głównie rosnących od początku roku średnich cen transakcyjnych mieszkań – dodaje Bernard Waszczyk. – Trzeba pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń mają wpływ niebrane tu pod uwagę czynniki, takie jak dłuższe niż półtora miesiąca rocznie okresy przestojów, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania – dodaje analityk.

Co jest okazją

O zainteresowaniu inwestorów mieszkaniami na wynajem mówią także brokerzy firmy Metrohouse & Partnerzy.

– Spadki stóp procentowych i niska rentowność depozytów bankowych przyczyniają się do zwiększonej liczby zapytań o mieszkania. Zainteresowaniem cieszą się nieduże lokale do remontu, których zakup mógłby być w całości pokryty ze środków w gotówce. Mniejszą rolę odgrywa standard mieszkania. Remonty są już dokonywane we własnym zakresie. Średni koszt remontu mieszkania przystosowanego do wynajmu nie powinien przekraczać 500–600 zł za mkw. – mówi Marcin Jańczuk, dyrektor w Metrohouse i Partnerzy.

Większość potencjalnych inwestorów poszukuje prawdziwych okazji. W Warszawie np. za taką uchodzi zakup mieszkania na jednym z osiedli z wielkiej płyty za 4–4,5 tys. zł za mkw., a w Łodzi za ok. 2 tys. zł.

Pośrednicy z Metrohouse badali rentowność wynajmu mieszkania dwupokojowego z tzw. segmentu popularnego (rynek wtórny) o powierzchni 50 mkw., kupionego po średnich cenach transakcyjnych z maja br. W wyliczeniach wzięli pod uwagę miesięczny przestój w wynajmie, opodatkowanie umowy  oraz czynsz na rzecz wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Nie uwzględnili jednak kosztów amortyzacji lokalu, które mogą się zmieniać w zależności od potrzeb remontowych i napraw. I okazało się, że najwyższą rentowność inwestor przykładowego lokalu mógł osiągnąć, inwestując w zakup mieszkania we Wrocławiu (5,08 proc. rocznie).

– Na korzyść nabywców mieszkań w stolicy Dolnego Śląska przemawiają kolejne spadki cen mieszkań, którym towarzyszą stabilne ceny na rynku wynajmu. Nieco mniej, bo 4,78 proc. w skali roku, można zarobić na inwestycji w Łodzi. Tu atutem są ceny mieszkań, znacznie odstające od kwot pojawiających się w innych największych polskich miastach. Za 50 mkw. mieszkania płaci się średnio 172,4 tys. zł, czyli ponaddwukrotnie mniej niż w stolicy – mówi Marcin Jańczuk.

Natomiast kupując mieszkanie na wynajem w Warszawie można się spodziewać  rentowności w okolicach 4,51 proc., a w Krakowie – 4,25 proc. Stosunkowo najniższe zyski z inwestycji możliwe są w Gdańsku i Poznaniu – w obu miastach, jak podaje Metrohouse – nieco poniżej 4 proc. To jednak nadal więcej niż w przypadku lokat bankowych.

[email protected]