Na rynku nieruchomości roi się od ofert reklamowanych jako „okazja", „super- cena" czy też „doskonała inwestycja". W rzeczywistości jednak coś, co ma być przysłowiową żyłą złota, może powodować spore zobowiązania finansowe – ostrzega Elżbieta Liberda z lublińskiej Kancelarii Lex Perfect. Mówi, że zdarzają się tzw. okazje związane np. z zakupem kamienic. Pozornie tania nieruchomość może się okazać studnią bez dna, szczególnie gdy jest pod ochroną konserwatora. – Często zdarza się, że inwestor planuje w takim budynku np. prowadzenie kameralnego pensjonatu czy też restauracji i w ten sposób szacuje rentowność inwestycji. Pytanie, czy w ogóle będzie ona mogła zostać w tym obiekcie zrealizowana – mówi.
Dodaje, że często na sprzedaż wystawiane są nieruchomości z lokatorami. Pozorne deklaracje sprzedawców, że lokator się wyprowadzi, nie zawsze znajdują pokrycie w życiu. Kusząca cena często jest decydującym czynnikiem wpływającym na podjęcie decyzji o zakupie. – Wydaje się, że w najgorszym wypadku wystarczy przeprowadzić postępowanie o eksmisję i po problemie. Tak jednak nie jest. Kiedy lokator nie posiada innej nieruchomości i jest bezrobotny, przysługiwać mu będzie uprawnienie do lokalu socjalnego, który ma zapewnić gmina. Okres oczekiwania na taki lokal to z reguły kilka lat. Zatem właściciel nieruchomości jest w tej sytuacji praktycznie bezradny, na otarcie łez zaś może wystąpić jedynie o odszkodowanie od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego. Dlatego uregulowany stan prawny to jeden z podstawowych warunków udanej inwestycji – podkreśla Elżbieta Liberda.
Pytaj o powody obniżki
Ewa Klos-Rychter z wrocławskiej Kancelarii Prawnej Nieruchomości twierdzi, że słowo „okazja" to bardzo dobry chwyt reklamowy. – Oceniając okazje, należałoby się jednak zastanowić, jakimi powodami kierują się sprzedający, decydując się na obniżenie ceny lokalu poniżej jego wartości rynkowej. Pierwsza grupa to osoby, którym bardzo spieszy się ze sprzedażą, ponieważ potrzebują szybko gotówki. W takiej sytuacji niska cena jest wabikiem na potencjalnych klientów i gwarancją rychłej sprzedaży. Takie transakcje należą do prawdziwych okazji i gwarantują satysfakcję z dokonanego zakupu. Podobnie należy traktować sprzedaż z powodów rodzinnych, jak nagły wyjazd za granicę, rozwód, śmierć bliskiej osoby. Pozostałe przyczyny okazyjnych cen bywają bardziej niepokojące i wymagają wzmożonej czujności potencjalnych nabywców – przestrzega.
Także Piotr Kerner, dyrektor z warszawskiego biura Metrohouse, podkreśla, że cena nie powinna być zawsze priorytetem przy wyborze mieszkania. – Trzeba zwracać uwagę na inne istotne uwarunkowania. Np. kupując na przetargu mieszkanie z lokatorem należy pamiętać, że eksmisja może trwać latami, co skutecznie uniemożliwia czerpanie zysków z wynajmu. Innym przykładem jest zadatkowanie zakupu mieszkania będącego pozorną okazją. W rzeczywistości okazuje się, że cena wynika np. z nieuregulowanych do końca kwestii prawnych – mówi Piotr Kerner. Jego zdaniem okazyjna inwestycja w mieszkanie z rynku wtórnego to zakup lokalu do remontu w cenie niższej co najmniej o 20–25 proc. od średniej rynkowej dla lokalu o podobnych parametrach.
Również Ewa Ruszkiewicz, pośrednik z poznańskiego Porozumienia Grupa 3000, mówi, że nie każda nieruchomość w okazyjnej cenie jest grzechu warta. – Nie sugerujmy się tylko ceną, ponieważ często są z tym związane poważne mankamenty nieruchomości. Należy pamiętać, że głównym parametrem opłacalności inwestycji jest lokalizacja. Np. kupując mieszkanie pod wynajem, z pewnością nie należy wybierać lokum na obrzeżach miast, ponieważ zainteresowanie ze strony najemców będzie dużo mniejsze – radzi. Dodaje, że duży wpływ na opłacalność inwestycji ma również metraż, układ mieszkania, jego funkcjonalność, najbliższe sąsiedztwo.
