Cztery sposoby na zyski z nieruchomości

Inwestorzy coraz chętniej lokują kapitał na rynku nieruchomości. Lokale na wynajem, akcje, obligacje...

Najwyższe stopy zwrotu na rynku nieruchomości, według specjalistów z Home Brokera, przynoszą dziś lokale użytkowe. Zyski z takich inwestycji przynoszą roczne zyski rzędu 8 proc., a w najdroższych lokalizacjach, gdzie nie ma problemu z najemcami, rentowność ze względu na wysokie ceny nieruchomości może sięgnąć 5–6 proc., z kolei w bardziej ryzykownych miejscach 9–10 proc. w skali rocznej. – Jednak inwestowanie na tym rynku wymaga sporego kapitału, zwykle co najmniej 1 mln zł. Ponadto podaż tego rodzaju inwestycji jest bardzo niska, a do tego finansowanie kredytem jest droższe i wymaga znacznie większego wkładu własnego niż na rynku mieszkaniowym – zauważa Bartosz Turek z Lion's Banku.

Ryzykowne działki rolne

Najpopularniejsze pozostają więc mieszkania na wynajem. Są znacznie tańsze niż lokale użytkowe – średnio dwupokojowy lokal w Warszawie kosztuje ok. 300–400 tys. zł. A można na nich przeciętnie zarobić ok. 5,5 proc. w ciągu roku. – Ale wbrew obiegowej opinii nie jest to wcale łatwy sposób na zarobek. Poza powszechną, choć coraz bardziej bezpodstawną, obawą o możliwość zniszczenia lokalu lub trudności z pozbyciem się nierzetelnego najemcy nie można też zapomnieć o czasochłonności procesu zarządzania mieszkaniem na wynajem. Chodzi tu nie tylko o kwestie związane ze znalezieniem nieruchomości, jej zakupem i przygotowaniem do wynajmu, ale też okresowym szukaniem najemców, monitorowaniem płatności, regulowaniem zobowiązań czy reagowaniem w sytuacjach awaryjnych – wylicza Bartosz Turek.

Zdaniem analityków z Lion's Banku w przypadku mieszkań czy lokali użytkowych potencjalne do uzyskania stopy zwrotu są od pewnego czasu stabilne. Spadła natomiast o 1 pkt proc. średnia stopa zwrotu z najmu pokoi hotelowych, na których obecnie zarobimy ok. 6–9 proc. w skali roku.

Według Bartosza Turka sporo da się zarobić na cesji praw mieszkań na rynku pierwotnym, czyli kupnie lokum w budowie lub nawet w planach i odsprzedaży po wyższej cenie po ukończeniu projektu. Ale ta gra w dziś jest nadal ryzykowna.

– Mechanizm ten teoretycznie wymaga wniesienia jedynie 10–20 proc. wartości nieruchomości, ale jeśli nie uda się znaleźć wtórnego nabywcy, który za mieszkanie zapłaci więcej, to trzeba dopłacić resztę, a brak finansowania skutkować może utratą wcześniej wpłaconej kwoty – zauważa Bartosz Turek.

Spore ryzyko niosą za sobą inwestycje na rynku biurowym. Obecnie niewynajętych jest nawet kilkanaście procent istniejących powierzchni w największych miastach z Warszawą na czele, a do tego bardzo dużo projektów w najbliższym czasie zasili i tak dużą podaż.

– Również warto przemyśleć zakup gruntów rolnych. Co prawda w ostatnich latach ziemia ta bardzo szybko zyskiwała na wartości (406 proc. przez dziesięć lat) i choć nic nie wskazuje na to, że rychło ten trend się zakończy, to zagrożenie korektą bez wątpienia istnieje. Do tego wiele osób kupuje ziemię rolną z nadzieją na zmianę jej przeznaczenia na budowlany. Taki proces jest potencjalnie lukratywny, ale skomplikowany administracyjnie, czasochłonny i może być kosztowny, a przecież nie ma gwarancji, że efekt będzie zadowalający – tłumaczy Bartosz Turek.

Lepszy wizerunek na giełdzie

Powoli zaczyna wracać zaufanie do deweloperów na giełdzie. Jak wskazuje Łukasz Wardyn, dyrektor zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią w City Index, od stycznia inwestorzy instytucjonalni regularnie kupują akcje większości deweloperów.

– Choć liczba nowych kredytów w 2014 r. była najmniejsza od kilku lat, mimo spadających stop procentowych, inwestorzy uważają jednak, że wszystko co najgorsze jest już w cenach zarówno po stronie nieruchomości komercyjnych, jak i mieszkań. Inwestorzy uważają, że niskie stopy procentowe w końcu zaczną przekładać się na większą sprzedaż kredytów hipotecznych i tym samym mieszkań, mimo że wymagania co do wkładu własnego w kredytach hipotecznych będą rosły z roku na roku. Natomiast mimo znacznej podaży mieszkań deweloperzy będą uzyskiwali stabilną rentowność – opowiada Łukasz Wardyn.

Piotr Zybała, analityk DM mBanku, również zapewnia, że od początku roku kursy akcji deweloperów giełdowych zachowują się nieco lepiej niż szeroki rynek.

– Spodziewamy się, że trend ten będzie kontynuowany w trakcie całego 2015 r. Najsilniejszego wzrostu kursu akcji spodziewamy się w LC Corp i Robygu. Spółki te zaprezentowały bardzo dobre wyniki sprzedaży mieszkań w I kwartale – mówi Zybała.

Jerzy Nikorowski, analityk z BM BNP Paribas Polska, także przede wszystkim stawia na Robyg.

– Na przyszłość spółki pozytywnie wpływa fakt przedłużenia przez rząd programu „MdM" na mniej rygorystycznych niż dotychczas warunkach oraz stopniowy wzrost cen mieszkań w największych aglomeracjach. Z kolei wśród deweloperów komercyjnych pozytywnie wyróżnia się Echo Investment. Na korzyść spółki działa makroekonomia – przy wycenie nieruchomości inwestycyjnych spółka obserwuje spadek szacowanej średnioważonej stopy kapitalizacji o 5 proc., a dochód operacyjny netto zarządzanych nieruchomości komercyjnych wzrósł średnio o 5 proc. Biorąc pod uwagę rosnący portfel nieruchomości w Polsce zarządzanych przez spółkę – istniejące projekty oraz w budowie są warte blisko 5,4 mld zł – uważam, że w przeciągu najbliższych miesięcy tendencje te będą odzwierciedlone w kursie spółki – opowiada Jerzy Nikorowski. Zaznacza, że w gronie spółek deweloperskich notowanych na GPW nie brakuje podmiotów, które cieszą się zainteresowaniem zarówno podmiotów instytucjonalnych, jak i inwestorów prywatnych. – Wśród deweloperów komercyjnych największym obrotem charakteryzują się Echo Investment i GTC. Natomiast jeśli chodzi o deweloperów mieszkaniowych, inwestorzy instytucjonalni skupiają się na spółkach najbardziej przewidywalnych, najmniej obciążonych problemami z przeszłości (czyli takimi, które nie mają wysokiego zadłużenia czy nie charakteryzują się niską rentownością) – tłumaczy Nikorowski.

Mniejsze zyski z obligacji

A może obligacje deweloperów? Też postrzegane są dziś lepiej niż np. dwa lata temu, czego dowodem jest spadek marż przy nowych emisjach przy jednoczesnym wydłużeniu terminu spłaty i braku zabezpieczeń hipotecznych. – Dotyczy to jednak przede wszystkim firm o najniższych wskaźnikach zadłużenia. Jeśli ograniczymy tę ocenę do tego rodzaju firm, to można będzie powiedzieć, że deweloperzy są w czołówce mile widzianych firm przez inwestorów, na równi z firmami windykacyjnymi – zauważa Emil Szweda z portalu Obligacje.pl. Wskazuje, że np. zakończona w marcu br. publiczna emisja Capital Park uplasowana została z marżą 4,3 pkt proc. ponad WIBOR3M wobec 5,5 pkt proc. marży oferowanych przez tego samego dewelopera w czerwcu 2014 r. Rekordowo niską marżę zaoferował w styczniu Robyg (2,8 pkt proc.), a grudniu Ghelamco (3,5 pkt. proc.). Mimo to wszystkie te oferty zamknęły się pełnym powodzeniem.

– Przestrzeń do dalszego ograniczania marż się skurczyła. Świadczy o tym coraz wyższa rentowność obligacji na rynku wtórnym oraz wycena ostatnio plasowanych emisji na Catalyst w pobliżu nominału lub nawet poniżej – mówi Szweda. Dodaje, że przy ocenie atrakcyjności poszczególnych ofert liczy się nie tyle przynależność do konkretnej branży, ile raczej indywidualna sytuacja finansowa każdej ze spółek.

– Głównym kryterium jest sytuacja finansowa firm. Jeśli nie budzi zastrzeżeń i znaków zapytania, a wskaźniki zadłużenia i płynności znajdują się na komfortowych poziomach, nie brak chętnych na nowe papiery. Z kolei mniejsze firmy muszą stworzyć dodatkowe zachęty (zabezpieczenie, wyższy kupon). Jednak i te znajdują nabywców w ostatnich miesiącach – komentuje Emil Szweda.

A może fundusze inwestycyjne?

Tymczasem na funduszach inwestycyjnych, które działają na rynku nieruchomości, średnio można zarabiać 6–8 proc. rocznie. Zwykle jednak ich oferta dedykowana jest zamkniętej grupie inwestorów, którzy są w stanie wydać co najmniej 40 tys. euro, bo taka jest cena pojedynczego certyfikatu. Jak jednak zaznacza Artur Rawski, dyrektor generalny FORUM Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych, żaden fundusz nie gwarantuje realizacji założonego celu inwestycyjnego ani uzyskania określonego wyniku inwestycyjnego. A uczestnik funduszu musi się liczyć z możliwością utraty przynajmniej części wpłaconych środków.

– Fundusz każdorazowo opisuje czynniki ryzyka odpowiednio w warunkach emisji certyfikatów inwestycyjnych, prospekcie emisyjnym, memorandum informacyjnym lub prospekcie informacyjnym. Generalnie poziom rentowności spada, podążając za obniżającym się rynkowym kosztem pieniądza. Fundusz jest tylko jedną z opcji dostarczenia kapitału do projektu inwestycyjnego, więc zaoferowanie zbyt wysokich poziomów rentowności inwestycji w certyfikaty nie jest uzasadnione z perspektywy opłacalności projektów realizowanych przez fundusz – mówi Rawski. Dodaje, że popyt na takie produkty rośnie. Powodów jest kilka: nasycenie rynku innymi produktami inwestycyjnymi, spadek stóp procentowych czy zwiększenie oferty produktów inwestycyjnych opartych o nieruchomości.

[email protected]