Ile zarobisz na mieszkaniach w małym mieście

Kupić dwa lokale w mniejszej miejscowości czy jeden w dużej aglomeracji? Czasem to pierwsze rozwiązanie jest lepsze.

W celach inwestycyjnych, jak mówi Marcin Uryga, analityk Emmerson Realty, najczęściej są kupowane mieszkania w dużych miastach. – Jeśli jednak bardzo dobrze znamy lokalny rynek i widzimy tam szansę na zyskowne wynajęcie mieszkania, to zakup lokalu w mniejszej miejscowości może się okazać lepszym rozwiązaniem.

Według analityka za taką inwestycją przemawiają przede wszystkim niższe koszty wejścia i najczęściej dużo mniejsza konkurencja. – Argumentem przeciw jest płytkość rynku, która podnosi ryzyko inwestycji w dłuższym okresie – mówi Uryga.

Z analiz Emmersona wynika, że przeciętna rentowność najmu w największych miastach to ok. 4,5 proc. – Żeby inwestycja w mniejszym mieście miała sens, rentowność powinna być zdecydowanie wyższa, bo i ryzyko jest większe – ocenia Marcin Uryga.

Trudniej zarządzać

Marcin Krasoń, analityk Home Brokera, dodaje, że trudno sobie wyobrazić, by mieszkający np. w Lublinie inwestor zarządzał nieruchomością w Zielonej Górze. – Większość osób kupuje więc mieszkania albo w swojej miejscowości, albo w kurorcie, gdzie wynajmem zajmują się wyspecjalizowane firmy – wskazuje Krasoń. Także on mówi o mniejszej płynności rynku mieszkań w małych miejscowościach. – Lokal kupiony na wynajem w Warszawie w razie potrzeby można szybko spieniężyć. W niewielkim mieście popyt jest ograniczony. Potrzebujący gotówki inwestor może być zmuszony do sporej obniżki ceny – przestrzega.

Krasoń zwraca też uwagę, że duży popyt na rynku najmu, i to nie tylko w wielkich miastach, generują studenci. Można się więc zastanowić nad inwestycją na przykład w Toruniu albo Olsztynie. – W wielu miejscowościach można liczyć na większe niż w aglomeracjach zyski, sięgające 5–6 proc. netto rocznie – przyznaje. – Warto polować na okazje, bo niższa cena zakupu może znacząco podnieść rentowność inwestycji.

Adam Augustyniak, specjalista ds. sprzedaży mieszkań w olsztyńskim oddziale Freedom Nieruchomości, poddał analizie inwestycje w dwóch miastach: Szczytnie (25 tys. mieszkańców) oraz Olsztynie (175 tys.). – Na korzyść mniejszego przemawiają zdecydowanie niższe ceny. Nowe nieruchomości w stanie deweloperskim można tam kupić za 2,9 tys. zł za mkw., co przy 40-metrowym mieszkaniu oznacza wydatek rzędu 116 tys. zł – podaje Augustyniak. – Chcąc kupić takie samo lokum w Olsztynie, trzeba się liczyć z wydatkiem na poziomie ok. 180 tys. zł, co daje ok. 4,4 tys. zł za mkw. Proste przeliczenie pokazuje, że w mniejszym mieście za 200 tys. zł można mieć dwa nieduże mieszkania dwupokojowe – dodaje. Ekspert przyjął, że utrzymanie mieszkań w obu miejscowościach wyniesie ok. 300 zł. Kluczowa będzie stawka najmu.

– Średnia stopa zwrotu z inwestycji w 40-metrowe mieszkanie warte 180 tys. zł przy czynszu 1 tys. zł i kosztach utrzymania 300 zł wynosi 6,6 proc. w skali roku – szacuje Adam Augustyniak. – W Olsztynie, przy niezmiennych założeniach, zakup mieszkania zwróci się za 15 lat. Taki sam lokal kupiony w Szczytnie za 120 tys. zł, wynajmowany za 800 zł, da nam 8-proc. stopę zwrotu. Inwestycja powinna się więc zwrócić po 13 latach. Są to optymistyczne prognozy, nieuwzględniające remontów czy pustostanów – zastrzega. A tzw. puste okna, czyli czas poszukiwania najemców, są, jak podkreśla ekspert Freedom Nieruchomości, największą obawą każdego inwestora.

– W mieście powiatowym, gdzie rynek wynajmu jest mniej rozbudowany niż w dużych miastach wojewódzkich, o lokatora jest znacznie trudniej – podkreśla Augustyniak. – Wystarczy przeanalizować oferty na portalach. W serwisie Gratka.pl znajdziemy nie więcej niż pięć ofert ze Szczytna. Ogłoszenia są skierowane do rodzin, które szukają swojego pierwszego mieszkania. Na korzyść tego miasta przemawia jednak Wyższa Szkoła Policji, w której kształci się ponad 1 tys. studentów. To potencjalni najemcy lokalu – dodaje.

Nie tylko cena

Marcin Krasoń dopowiada, że wybierając miejsce inwestycji trzeba też zwracać uwagę, czy są tam zakłady pracy, które mogą przyciągać nowych mieszkańców. – W miastach, które się wyludniają, taka inwestycja nie ma sensu. Trudno będzie o najemców, a w perspektywie czasu mieszkanie raczej straci niż zyska na wartości – ocenia analityk Home Brokera.

Opinię podziela Marcin Uryga. – Niskie ceny nieruchomości to za mało. Trzeba unikać miejscowości, z których masowo uciekają młodzi ludzi i gdzie wiele mieszkań stoi pustych – podkreśla analityk Emmersona.

Zdaniem Agnieszki Rydel, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości w Toruniu, dobra inwestycja powinna przynieść stopę zwrotu na poziomie 5–8 proc. w skali roku, tak, by zwróciła się po od 12 do 20 lat. – Załóżmy, że w mieście średniej wielkości, jak Toruń czy Bydgoszcz, kupimy dwupokojowe mieszkanie za 200 tys. zł – mówi Agnieszki Rydel i dodaje: Lokal wynajmiemy za co najmniej 1 tys. zł miesięcznie. Nasz zysk wyniósłby 12 tys. zł rocznie. Ale trzeba założyć, że mieszkanie jakiś czas będzie stało puste. Odejmując od przychodu 10 proc., uzyskamy 10,8 tys. zł. Przy bardzo ostrożnych szacunkach zysk z inwestycji wyniósłby 5,4 proc. w skali roku.

Gdzie na krótko

Agnieszka Rydel podpowiada, by zastanowić się także nad formą wynajmu. – Wynajem mieszkania na doby świetnie sprawdza się w dużych miejscowościach i atrakcyjnych turystycznie ośrodkach, jak Gdańsk czy Sopot – zauważa.

W ocenie Norberta Lizińskiego, eksperta sieciowej agencji Północ Nieruchomości, wbrew powszechnemu przekonaniu, że najbardziej opłaca się kupować mieszkania na wynajem w dużych miastach, inwestorzy znajdą niszę dla siebie i w mniejszych ośrodkach. – Warto pamiętać, że podejście młodego pokolenia do własności nieruchomości się zmienia. Młodzi już niekoniecznie chcą kupować mieszkania, chociaż często chcą się szybko wyrwać z rodzinnego domu i iść na swoje – opowiada Norbert Liziński. – Niekoniecznie musi to być jednak własne mieszkanie. To sprawia, jak pokazują nasze analizy, że rynki najmu rozwijają się stosunkowo dobrze także w mniejszych miastach –, podkreśla.

W miejscowościach, gdzie nie ma studentów ani pracowników zagranicznych korporacji, siłą napędową rynku najmu, jak mówi ekspert z Północy, są właśnie osoby i rodziny, które nie mogą dostać kredytu. – A czynsze za mieszkania w małych ośrodkach są stosunkowo niskie. Nie dokładając wiele, można zrezygnować z zadłużania się w banku – zwraca uwagę Norbert Liziński. Przypomina, że im większa liczba pokoi na jak najmniejszej powierzchni, tym inwestycja bardziej dochodowa. – Z danych naszego oddziału w Tarnowie wynika, że za mieszkanie do 40 mkw., w zależności od standardu, trzeba zapłacić 90–120 tys. zł. Za wynajem lokalu, po odjęciu opłat dla administracji, właściciel weźmie 600 zł miesięcznie. Uwzględniając remonty, stopa zwrotu wyniesie ponad 6 proc. To zysk na poziomie dużych miast akademickich – zauważa.

Jak mówi Norbert Liziński, miast o potencjalne Tarnowa jest dużo. Ale nie wszędzie warto inwestować. – Oddziały naszej sieci w Mikołowie i Łapach podają, że choć rynki najmu działają tam prężnie, to kupno mieszkania na wynajem może nie być opłacalne ze względu na wysokie koszty utrzymania nieruchomości – wyjaśnia ekspert z Północy. – O ile w Mikołowie można kupić lokal za 200 tys. zł i zarabiać 500–600 zł miesięcznie, o tyle w Łapach średnie miesięczne zyski właściciela nieruchomości wynoszą już tylko 200 zł. Wysokie koszty utrzymania nieruchomości mogą mocno ograniczyć przychody. Na rynku dominują bowiem stare, zaniedbane budynki, wymagające dużych nakładów na remonty – mówi. A w małych miejscowościach deweloperzy budują niewiele lub zgoła wcale.

[email protected]