Murapol, Michał Sapota: Podaż mieszkań pod presją

Michał Sapota, z prezesem Murapolu rozmawia Adam Roguski.

Po trzech kwartałach 2017 r. sprzedaliście 2,47 tys. mieszkań, o 21 proc. więcej niż rok wcześniej. Mieliście ambicję sprzedać 4 tys. lokali w całym roku, co wydaje się bardzo trudne do osiągnięcia – czy była to za wysoko ustawiona poprzeczka?

Nasze ambicje nie są wygórowane, trzeba sobie stawiać wysokie cele, jeśli chce się rozwijać. Sprzedaż roczna rzędu 4 tys. mieszkań jest z punktu widzenia dzisiejszego popytu jak najbardziej do osiągnięcia, tak jak poziom kontraktacji 1 tys. lokali kwartalnie jest jak najbardziej do powtórzenia. Uważam, że w przyszłym roku czołowe firmy będą w stanie sprzedać ponad 4 tys. lokali. Wszystko zależy od odpowiedniej skali projektów w ofercie. Nam akurat poprzesuwały się pewne inwestycje, dlatego sprzedaż po trzech kwartałach jest niższa, niż liczyliśmy. Ale kto wie, może uda się osiągnąć poziom 4 tys. lokali, gdyby udało się zawrzeć transakcje pakietowe.

W tym roku branża ustanowi kolejny rekord sprzedaży mieszkań. A jak mogą wyglądać najbliższe lata?

Trudno powiedzieć jednoznacznie. Nie widać przesłanek, by miał się załamać popyt. Wskaźniki makroekonomiczne – PKB, inflacja, stopa bezrobocia, wynagrodzenia – przemawiają za tym, że grupa Polaków, która może sobie pozwolić na zakup mieszkania, będzie rosła. Jest raczej przesądzone, że stopy procentowe się nie zmienią przed końcem 2018 r. Nawet jeśli zaczną rosnąć, to przecież nie będzie wyhamowania popytu inwestycyjnego z dnia na dzień.

Jest jednak coraz trudniej kupić grunty w rozsądnych cenach, szczególnie w centrach miast oczekiwania sprzedających są nieracjonalne. W perspektywie ostatnich 12 miesięcy wzrost w dużych miastach w dobrych lokalizacjach sięgnął 30–40 proc. Dla przykładu półtora roku temu kupiliśmy działkę we Wrocławiu i nie byłem zadowolony, że płacimy 760 zł do 1 mkw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań – red.). Dziś właściciele sąsiednich gruntów rozmawiają o sprzedaży z ceną wyjściową ponad 1 tys. zł do PUM. Mało tego, jest kilku chętnych i licytacja trwa w najlepsze.

Do tego dochodzi wzrost kosztów materiałów i wykonawstwa oraz coraz trudniejsza sytuacja na rynku pracowników budowlanych. Ponadto należy podkreślić, że niektóre materiały trzeba importować. Tymczasem ceny mieszkań rosną w tempie 3–4 proc., co nie rekompensuje wzrostu kosztów budowy lokali. Pytanie, przy jakiej marży deweloperzy będą skłonni realizować projekty.

To, co już się dzieje na rynku budowlanym, jest nie do wiary, a przecież jesteśmy przed inwestycjami infrastrukturalnymi, co oznacza, że będzie tylko gorzej. My mamy w grupie generalnego wykonawcę, hurtownię materiałów – wydaje mi się, że takim graczom będzie łatwiej. Warto podkreślić, że nasz portfel projektów w przygotowaniu obejmuje 1,1, mln mkw., czyli około 25 tys. mieszkań. To zapewnia grupie pracę na pięć–sześć lat.

Nie tylko budujecie mieszkania, ale i tworzycie z partnerami fundusze umożliwiające zarabianie na projektach. Jak teraz wygląda ta część biznesu?

Mamy teraz pięć FIZAN, szósty jest w drodze, do końca roku aktywa od zewnętrznych inwestorów powinny sięgnąć 400 mln zł. Współpracujemy też z Saturnem przy Murapol HRE FIZAN, który w ciągu dwóch lat zamierza zebrać 200 mln zł, na dziś to kilkanaście milionów.

Taki model działania umożliwia nam uzyskanie odpowiednio dużego i stabilnego kapitału, by osiągać założoną skalę biznesu – same kredyty i obligacje to za mało. Sprzedaży 4 tys. mieszkań rocznie nie uważam za jakiś wyczyn, potencjał rynku jest dużo większy. A inwestorzy zyskują z nami kilka procent w skali roku.

FIZAN to propozycje dla inwestorów dysponujących co najmniej 40 tys. euro (170 tys. zł). A co z ofertą dla mniej zamożnych?

Cały czas pracujemy nad utworzeniem szeroko dostępnego funduszu mieszkań na wynajem. Skupiamy się na budowie portfela lokali opartego na własnych projektach deweloperskich. Logiczną strukturą byłby REIT, wydawało się, że wszystkim zależy, by ustawa wprowadzająca REIT-y weszła w życie od 1 stycznia 2018 r., ale dziś trudno powiedzieć, czy w ogóle do tego dojdzie. Nie będziemy czekać na REIT-y w nieskończoność, najwyżej zastosujemy inny mechanizm. Na rynku jest miejsce na stworzenie produktów inwestycyjnych opartych na nieruchomościach.

Do tworzenia funduszy potrzebna wam współpraca z TFI – w ostatnim czasie współpracowaliście z Altusem czy Trigonem. Przejęliście niedawno kontrolę na Skarbcem. Czy na bazie tego TFI będziecie realizować swoje pomysły inwestycyjne w segmencie nieruchomości?

To zależy od zarządu tej spółki. Murapol jest największym akcjonariuszem, ale nie może niczego nakazywać. To nie jest tak, że przejęliśmy kontrolę nad Skarbcem, by realizować swoje wizje. Może się pojawić współpraca, ale na rynkowych zasadach i pod warunkiem, że zarządzający Skarbca będą widzieli w niej korzyści dla TFI i klientów. Nieruchomości dają dużo możliwości inwestycyjnych, o różnym stopniu ryzyka, z powtarzalnymi wynikami, a nie pojedynczymi strzałami. Kluczowe jest to, by zarządzający się na tym znali.

Skarbiec to przede wszystkim inwestycja w perspektywiczne TFI, z olbrzymim potencjałem. To, czy będzie współpraca z Murapolem, jest sprawą wtórną.