Nieruchomości nie dla każdego

Inwestycje › Na rynku brakuje powszechnie dostępnych instrumentów lokowania pieniędzy w nieruchomościach. Wątpliwe, by w proponowanym obecnie kształcie FINN-y spowodowały przełom.

Ustawa o firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN) zbliża się wielkimi krokami – jest przed drugim czytaniem w Sejmie i powinna wejść w życie od początku przyszłego roku. W założeniu przepisy mają otworzyć rynek rzeszom Polaków trzymających gotówkę w bankach – a mowa o astronomicznej kwocie ponad 770 mld zł! Dość powiedzieć, że trwająca od kilku lat mieszkaniowa hossa i fakt, że znaczny odsetek lokali kupowanych jest za gotówkę, pod najem, to właśnie efekt poszukiwania relatywnie bezpiecznej formy lokowania oszczędności. Zakup mieszkania na wynajem to jednak duży wydatek. FINN-y mają być przełomem i ustawić próg wejścia bardzo nisko.

Projekt ustawy mówi bowiem, że FINN-y będą spółkami notowanymi na warszawskiej giełdzie, będą zarządzać portfelami mieszkań na wynajem, a ich głównym celem będzie regularne wypłacanie zysków z czynszów akcjonariuszom.

Warunki konieczne

Jakie warunki musiałyby spełnić FINN-y, by stać się ciekawą propozycją dla giełdowych inwestorów? Większość analityków obserwujących notowanych na GPW deweloperów do czasu nabrania ostatecznych kształtów przez ustawę powstrzymuje się od komentowania.

– FINN-y, aby stały się ciekawą propozycją inwestycyjną, musiałyby posiadać elementy podobne do swoich zachodnich odpowiedników, których formuła jest sprawdzona, a przede wszystkim atrakcyjna inwestycyjnie – mówi Adam Anioł, analityk Biura Maklerskiego Banku BGŻ BNP Paribas. Na wielu rynkach spółki, których celem jest regularne wypłacanie akcjonariuszom dywidend z czynszów, działają już od dawna – ten model funkcjonowania to REIT (ang. real estate investment trust).

– O ile założenia polskich odpowiedników REIT-ów częściowo pokrywają się z zagranicznymi odpowiednikami, np. w kwestii preferencji podatkowych czy wypłaty dywidendy, o tyle w naszej opinii obecne zapisy projektu ustawy w kilku aspektach zmniejszają prawdopodobieństwo powodzenia projektu – uważa Anioł. Analityk podkreśla, że z punktu widzenia inwestora FINN-y powinny mieć przede wszystkim możliwość inwestowania nie tylko w mieszkania, ale również na rynku nieruchomości komercyjnych, na których zakup dziś mogą sobie pozwolić tylko duże fundusze, a które byłyby elementem dywersyfikującym portfel FINN-u, ograniczającym ryzyko inwestycyjne.

Kolejna kwestia to wymóg, by status FINN-u uzyskiwały spółki posiadające już portfel pracujących nieruchomości. Wyklucza to scenariusz, w którym firma najpierw zbiera w towarzyszącej wejściu na giełdę ofercie publicznej kapitał, a potem inwestuje go w mieszkania. Zdaniem Anioła taki zapis z jednej strony zabezpiecza interesy inwestorów, którzy nie będą kupować kota w worku. Ale z drugiej może ograniczyć potencjalne grono chętnych do utworzenia FINN-ów. – W naszej ocenie, biorąc pod uwagę obecne otoczenie rynku kapitałowego, które zostało mocno zachwiane kłopotami GetBacku, a inwestorzy nadal mają w pamięci straty na działających w przeszłości funduszach związanych z rynkiem nieruchomości, początek działalności krajowych REIT-ów może być utrudniony. Niemniej sukces powinien nadejść z czasem, kiedy fundusze osiągną odpowiednią skalę działania, a ich historia będzie dłuższa niż etap rynkowej hossy. Regularność wypłacanej dywidendy oraz preferencje podatkowe będą stanowić o atrakcyjności FINN-ów na tle pozostałych inwestycji z ekspozycją na rynek nieruchomości – podsumowuje Anioł.

Wiele przeszkód

Rynek najmu mieszkań w Polsce jest bardzo rozdrobniony i zdominowany przez inwestorów indywidualnych. Zagraniczni pionierzy, jak Catella czy Golub GetHouse, dopiero rozpoczynają tworzenie portfeli, a ich projekty ograniczają się do kilkuset lokali. Duże ambicje ma platforma Resi 4 Rent, która chce zbudować 5–7 tys. mieszkań na wynajem – ale to perspektywa kilku lat. Nie ma więc podmiotów, które mogą pokazać potencjalnym inwestorom FINN-ów historię inwestycyjną i osiągane wyniki.

Największym obecnie inwestorem instytucjonalnym jest BGK Nieruchomości, zarządzający Funduszem Mieszkań na Wynajem – to około 1,7 tys. lokali. Jakie obłożenie ma portfel i jakie osiąga wyniki – nie wiadomo.

Wiceprezes Banku Gospodarstwa Krajowego Włodzimierz Kocon mówił podczas jednej z niedawnych debat branżowych, że instytucja czeka na ustawę o FINN i być może zapoczątkuje budowę takiej struktury. – Ogromne pieniądze Polaków leżą na depozytach, na których nie są pomnażane. Należy wprowadzić takie mechanizmy, by Kowalscy chcieli powierzać pieniądze funduszom. Ale powierzyć, to znaczy zawierzyć, kwestia odbudowy zaufania jest więc kluczowa – podkreślił menedżer.

– Ludzie muszą jeść i mieć dach nad głową, więc mieszkania to produkt, na jaki zawsze będzie zapotrzebowanie. Inwestorzy instytucjonalni nie lokują jednak w Polsce w mieszkaniach na wynajem, bo nie ma tu ani dużych portfeli z udokumentowaną historią, ani operatorów wyspecjalizowanych w zarządzaniu takimi aktywami. Nie ma też płynnego rynku, możliwości wyjścia z takiej inwestycji – wyliczała z kolei Beata Latoszek, szefowa polskiego oddziału Deutsche Hypothekenbank.

Na Zachodzie portfele mieszkań na wynajem to ogromny inwestycyjny rynek. Według szacunków Savills w dziewięciu europejskich krajach w I półroczu inwestorzy instytucjonalni ulokowali w portfele mieszkań na wynajem 20,5 mld euro (88 mld zł) wobec 27 mld euro w całym 2017 r. Największym rynkiem są Niemcy, gdzie w I półroczu zainwestowano 8,83 mld euro.

Inwestycje dla zamożnych

Jakie dziś możliwości inwestowania w nieruchomości mają Polacy? Mówiąc krótko – wymagające dużych nakładów i samodzielnej analizy ryzyka.

Można kupić mieszkanie na wynajem, jednak, jak pisaliśmy niedawno, rosnące w ostatnim czasie ceny mieszkań powodują, że stawki czynszów są pod presją.

Alternatywą wymagającą wyłożenia równie pokaźnej gotówki może być zakup mieszkania w condo- czy aparthotelu. W takiej formule pokojami zarządza operator, który dzieli się zyskami z najmu z właścicielami lokali. Nierzadko nabywcy kuszeni są określonym, gwarantowanym, wypłacanym rokrocznie zwrotem. Tylko część takich obiektów funkcjonuje pod markami uznanych międzynarodowych operatorów hotelowych.

Jest też możliwość nabycia jednostek funduszy inwestujących w nieruchomości, ale zgodnie z przepisami wejście do FIZAN-u wymaga wyłożenia równowartości minimum 40 tys. euro (ponad 170 tys. zł). Inwestorzy mogą liczyć na dywidendę i/lub wzrost wartości certyfikatów. Zapowiedzi stworzenia funduszy masowych, z niskim progiem wejścia, na razie się nie zmaterializowały – potencjalni twórcy czekają bowiem na ostateczne regulacje dotyczące FINN-ów.

Relatywnie nową formą jest inwestowanie grupowe, przypominające crowdfunding. Mechanizm jest podobny do funkcjonowania FIZAN-ów – kupuje się jednak nie jednostki uczestnictwa, tylko udziały w spółce z o.o.