Na magazyny i biura chętnych nie zabraknie

WYWIAD | RADOSŁAW ŚWIĄTKOWSKI z prezesem Reino Capital rozmawiał Adam Roguski

Publikacja: 06.04.2020 05:15

Radosław Świątkowski, prezes Reino Capital

Radosław Świątkowski, prezes Reino Capital

Foto: materiały prasowe

W 2019 r. inwestorzy zainwestowali w nieruchomości komercyjne w Polsce rekordową kwotę 7,7 mld euro. Wstępne szacunki po I kwartale br. mówią o 2,4 mld euro. Jakie przełożenie na nasz rynek może mieć koronawirus?

Wybuch pandemii wywołał decyzje i zdarzenia bez precedensu w najnowszej historii krajów i gospodarki światowej. Dlatego mówienie obecnie o długofalowym wpływie na rynek nieruchomości jest obarczone dużym prawdopodobieństwem błędu.

To, czego w tej chwili doświadczamy, to ogólne zawieszenie i spowolnienie. Inwestorzy powstrzymują się z dokonywaniem jakichkolwiek nowych decyzji, czekając na możliwość dokonania realnej oceny skali wpływu pandemii na gospodarkę, poszczególne aktywa oraz sytuację finansową. Obcokrajowcy reprezentujący i działający w imieniu inwestorów zagranicznych odpowiadających za ponad 95 proc. aktywności inwestycyjnej i własności polskiego rynku nieruchomości komercyjnych nie mogą przecież przyjechać do Polski, aby negocjować, zobaczyć nieruchomość czy przeprowadzić due diligence.

Banki wstrzymują się z procedowaniem nowych decyzji kredytowych, koncentrują się na reorganizacji oraz analizie ryzyka przy obowiązujących umowach kredytowych, w szczególności w odniesieniu do obiektów handlowych.

Zasadniczo jednak rynek istniejących nieruchomości komercyjnych historycznie był najbardziej odporny na kryzysy, które poza rynkiem domów i mieszkań dotykały głównie nowych przedsięwzięć deweloperskich. W tym kontekście kluczowe jest zawsze zachowanie banków.

Wasza strategia to budowa funduszy z portfelami głównie biurowymi i magazynowymi. Jakie widzi pan perspektywy tych części rynku nieruchomości?

W przypadku nieruchomości biurowych i logistycznych wpływ pandemii powinien być istotnie mniejszy niż na rynku obiektów handlowych czy hoteli.

Jeśli chodzi o nieruchomości logistyczne, to perspektywy wydają się najlepsze w relacji do wszystkich innych klas nieruchomości. Zachowanie łańcucha dostaw jest obecnie strategicznym celem nie tylko dla firm, ale również rządów na całym świecie. Nowoczesne systemy logistyczne oparte w znacznej mierze na automatyzacji i robotyzacji ograniczają wpływ czynnika ludzkiego, co może być również kluczowe w najbliższej przyszłości.

A co z biurami?

eksport.rp.pl

Wszystko, co musisz wiedzieć
o eksporcie

SPRAWDŹ

Najemcami wysokiej klasy biur są zwykle duże korporacje – mające struktury i zasoby pozwalające na raczej bezproblemowe utrzymanie ciągłości biznesu. Umowy najmu zaś są długoterminowe i zabezpieczone gwarancjami.

W przypadku BPO i SSC (outsourcingu procesów biznesowych i centrów usług wspólnych – red.), które dominują w strukturze najemców, w sytuacjach kryzysowych zachowanie ciągłości procesów biznesowych jest kwestią kluczową, nierzadko krytyczną. Właściwe funkcjonowanie danego BPO czy SSC ma istotne znaczenie dla działalności całej korporacji i relacji z klientami, w szczególności w przypadku instytucji finansowej lub zespołów odpowiadających za finanse czy sprzedaż. Często część powierzchni wynajmowanej przez tego typu najemców jest zresztą przygotowywana w sposób szczególny właśnie na wypadek różnego rodzaju sytuacji kryzysowej.

Cała Polska została odesłana na home office. Czy to może się odbić na czynszach albo w ogóle na zmianie sposobu pracy?

Postanowienia długoterminowych umów najmu nie dają podstaw do oczekiwania lub domagania się zmian warunków finansowych.

Wśród najemców budynków biurowych pandemia jest najbardziej odczuwalna dla operatorów klubów fitness oraz punktów gastronomicznych. Zwykle nie są to jednak duże powierzchnie. Kantyny odpowiadają zwykle za nie więcej niż 2 proc. przychodów netto z nieruchomości (NOI). Ich wpływ na dochodowość czy płynność danej inwestycji jest zatem pomijany.

Przechodzenie najemcy w tryb pracy zdalnej jest jego decyzją i nie wynika z tego, że budynek stał się niedostępny. Co więcej, duża część najemców nadal korzysta z wynajmowanej powierzchni. Na koniec ubiegłego tygodnia wskaźnik frekwencji – obecności w biurze osób zatrudnionych przez najemców, oczywiście z zachowaniem procedur bezpieczeństwa – wynosił ponad 50 proc.

Nie wydaje się, aby praca z domu mogła stać się na tyle popularna, aby ograniczyć popyt na powierzchnię biurową. Wręcz przeciwnie. Obecna sytuacja udowadnia na dużej próbie, jak nieefektywny w większości przypadków jest home office. Poza tym odpowiednie rozdzielenie życia prywatnego od zawodowego jest wskazane dla naszego zdrowia psychicznego.

CV

Radosław Świątkowski jest prezesem Reino Capital od 2018 r. Spółka powstała na bazie przejętej giełdowej wydmuszki Gravitonu. Wniesiono do niej doradczo-inwestycyjną firmę Reino Partners. Menedżer jest absolwentem Akademii Ekonomicznej w Poznaniu, pracował w Grupie WBK i BB Investment.

Parkiet PLUS
Obligacje w 2025 r. Plusy i minusy możliwych obniżek stóp procentowych
https://track.adform.net/adfserve/?bn=77855207;1x1inv=1;srctype=3;gdpr=${gdpr};gdpr_consent=${gdpr_consent_50};ord=[timestamp]
Parkiet PLUS
Zyski zamienione w straty. Co poszło nie tak
Parkiet PLUS
Prezes Ireneusz Fąfara: To nie koniec radykalnych ruchów w Orlenie
Parkiet PLUS
Powyborcze roszady na giełdach
Materiał Promocyjny
Cyfrowe narzędzia to podstawa działań przedsiębiorstwa, które chce być konkurencyjne
Parkiet PLUS
Unijne regulacje wymuszą istotne zmiany na rynku biopaliw
Parkiet PLUS
Prezes Tauronu: Los starszych elektrowni nieznany. W Tauronie zwolnień nie będzie