Sprzedaż zapikuje, ale ceny niekoniecznie

15 deweloperów z rynku kapitałowego, którzy do tej pory podali wyniki, w I kwartale br. sprzedało 6,19 tys. mieszkań, o 4,1 proc. więcej niż rok wcześniej.

W wynikach za I kwartał wpływ koronawirusa jest jeszcze ograniczony.

materiały prasowe

Tradycyjnie już rezultaty poszczególnych spółek są bardzo mocno zróżnicowane (patrz tabela), dynamika jest wypadkową bazy, wielkości oferty, a także sytuacji związanej z koronawirusem, która w połowie marca zablokowała sprzedaż.

W komunikatach niewielu deweloperów pokazało, jak sprzedaż wypada w samym marcu. Echo podało, że podpisało 84 umowy, o 21 proc. mniej rok do roku. Atal oszacował, że znalazł nabywców na 240 lokali, o 10 i 5 proc. mniej względem odpowiednio stycznia i lutego. W komentarzach firm wskazywana jest niepewność, ale i liczenie się z korektą w II kwartale – pytanie, jak głęboką. – W połowie marca sprzedaż zmniejszyła się o 50–60 proc., głównie ze względu na uciążliwości techniczne, konieczność fizycznego kontaktu. Nastawiałbym się na to, że w najbliższych miesiącach sprzedaż mieszkań będzie niższa co najmniej o połowę względem 2019 r. – powiedział w Parkiet TV Dariusz Blocher, prezes Budimeksu.

Spółki zapowiadają też wstrzymywanie się z nowymi inwestycjami, co oznacza uszczuplenie oferty. Jak eksperci prognozują rozwój sytuacji?

Nadciąga spowolnienie

– Sprzedaż nieruchomości trwa często kilka tygodni w zależności od warunków umowy, kredytowania itp., dlatego nawet w II połowie marca finalizowane były umowy sprzed „ery koronawirusa". Tym niemniej już w tym czasie można było dostrzec pierwsze symptomy zmian związane ze zmniejszonym zainteresowaniem nowych klientów oraz zastopowaniem, wcześniej dość wyraźnego trendu wzrostu cen mieszkań – komentuje Barbara Bugaj, główny analityk rynku nieruchomości w SonarHome.pl. – Aktualnie rynkiem rządzi wysoka niepewność, mimo to spółki deweloperskie nie rewidują jeszcze celów rocznych. Niemniej z tygodnia na tydzień komunikaty i prognozy przedstawicieli spółek były coraz bardziej pesymistyczne. Te ostatnie zakładały już spadek popytu związany przede wszystkim z wątpliwościami dotyczącymi przyszłej sytuacji ekonomicznej kraju i samych potencjalnych klientów – dodaje. Symptomem niepewności jest rekomendowanie przez zarządy deweloperów, by nie wypłacać dywidend.

– Historyczne dane dotyczące rynku nieruchomości wskazują na jego wysoką zależność od wskaźników nastrojów konsumenckich. Istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że w kwietniu będziemy świadkami mocniejszego spadku nastrojów, co nie pozostanie bez wpływu na rynek nieruchomości – mówi Bugaj.

Wskazuje, że dane z rynków zagranicznych, choć różniących się od polskiego, pokazują pewną zależność: – Początek pandemii wiąże się z mocnym spadkiem popytu, rzędu od 50 do nawet – w pierwszych tygodniach – 90 proc.

GG Parkiet

– W bieżącym roku możemy się spodziewać zamrożenia inwestycji pod kątem najmu krótkoterminowego i o tę część popytu rynek również się skurczy. Dziś już chyba każdy liczy się z pierwszym wyraźnie negatywnym wpływem epidemii na mieszkaniówkę w Polsce. Zagadką pozostaje długość początkowej najsilniejszej fazy spowolnienia oraz siła i kształt następującej później odbudowy rynku. Ten zapewne się zmieni, ale jeszcze nie wiemy jak bardzo – podsumowuje Bugaj.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, w II kwartale należy się spodziewać kilkudziesięcioprocentowego załamania sprzedaży nowych mieszkań.

– Trudno oczekiwać, by takie zabiegi deweloperów jak zdalne rezerwacje mieszkań zmieniły zasadniczo sytuację. Pytanie, jak rynek będzie wyglądał po ustąpieniu zarazy, i ile czasu zajmie jego odbudowa. Trudno tu o jednoznaczny optymizm. Sytuacja okołorynkowa zdecydowanie się pogorszy: wzrośnie bezrobocie, spadnie siła nabywcza, banki przykręcą kurek z kredytami, gospodarka wejdzie w recesję, a nastroje konsumentów raczej na dłużej zanurkują do poziomów dotychczas nienotowanych. Czas odbudowy gospodarki i rynku nieruchomości nie będzie więc najprawdopodobniej kwestią miesięcy – ocenia Jędrzyński.

Ekspert wskazuje, że rynek już od pewnego czasu przymierzał się do koniunkturalnego przesilenia, które było sztucznie przesuwane za sprawą polityki socjalnej rządu. – Teraz jednak należy po prostu pogodzić się ze zmianą trendu z hossy na bessę, czy z boomu na spowolnienie, a więc przygotować się na korektę cen, mniejszą sprzedaż lokali i mniej nowych inwestycji w mieszkaniówce – przewiduje Jędrzyński.

Co z cenami?

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, wątpi, by spowolnienie przyniosło od razu niższe ceny mieszkań. – Choć na razie trudno wyrokować, co dokładnie stanie się w II kwartale, to wypadałoby założyć, że deweloperzy będą mieli wyraźnie mniejszą sprzedaż. Nie liczyłbym przy tym na spektakularne przeceny lokali. Firmy mają za sobą siedem lat dobrej koniunktury, więc kilka miesięcy utrudnień związanych z koronawirusem nie wydaje się czymś, co mogłoby zatrząść rynkiem. Podczas ostatniego kryzysu na spadki cen mieszkań deweloperskich trzeba było czekać nawet kilka lat – wskazuje Turek. Jego zdaniem w pierwszej kolejności deweloperzy zaproponują najwyżej bonusy, jak tańsze pakiety wykończeniowe, darmowe miejsca postojowe albo komórki lokatorskie, przy czym skala takich promocji powinna być ograniczona ze względu na bardzo dobrą kondycję branży.

Podobnie uważa Anna Karaś, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

– Pandemia sparaliżowała gospodarkę światową i nie pozostawi obojętnie rynku nieruchomości. Na razie wszyscy czekają na rozwój wydarzeń, dostosowując się do nowej rzeczywistości. Deweloperzy nie schodzą z cen, mają bowiem w rękawie cały zapas bonusów, z których w ostatnich latach nie musieli korzystać, tj. komórka lokatorska czy miejsce postojowe gratis – i raczej tym będą na razie przyciągać klientów – mówi Karaś. Jej zdaniem na możliwość większych negocjacji można liczyć na rynku wtórnym, szczególnie jeśli sprzedającym bardzo zależy na szybkim przeprowadzeniu transakcji. – Ci, którym się nie spieszy, na razie wstrzymają się ze sprzedażą. Jak będą kształtować się ceny w dalszej przyszłości, na razie ciężko powiedzieć, bo nie wiemy, jak długo potrwa epidemia w Polsce. W tej chwili jest wiele różnych, prawdopodobnych scenariuszy – mówi Karaś.

Ekspertka spodziewa się raczej zatrzymania trendu wzrostowego cen na rynku pierwotnym niż korekty. – Główne problemy deweloperów to brak siły roboczej, drogie materiały budowlane, a także trudność w pozyskaniu gruntów. Firmy będą budować mniej, nie dopuszczając do znacznej przewagi podaży nad popytem, aby utrzymać marżę – argumentuje Karaś. Większe przeceny mogą pojawić się na rynku wtórnym.

Analityk podkreśla, że jeśli jednak epidemia potrwa dużej niż do późnej wiosny, znacznie wzrośnie stopa bezrobocia, a sytuacja finansowa Polaków wyraźnie się pogorszy, presja na obniżkę cen może być większa. – W pierwszej kolejności korekta obejmie jednak segment popularny oraz mniejsze miasta – podsumowuje Karaś.