Prezes Domu Development: Popyt jest bardzo mocny mimo rosnących cen

Rekomendujemy wypłatę rekordowej dywidendy 10 zł na akcję i naszym celem jest zwiększanie stawki każdego roku - mówi Jarosław Szanajca, współzałożyciel, prezes i akcjonariusz Domu Development.

Według JLL sprzedaż mieszkań w sześciu największych aglomeracjach w 2020 r. skurczyła się o prawie 19 proc., do 53 tys. I kwartał ub.r. był najlepszy w historii, II kwartał to zapaść spowodowana lockdownem, III i IV kwartał odbudowa rynku, ale do poziomów wyraźnie niższych niż w szczycie boomu. Jeśli popatrzeć na wasze wyniki, można odnieść wrażenie, że lockdownu nie było, a IV kwartał okazał się wręcz rekordowy. W całym 2020 r. zanotowaliście 3-proc. wzrost sprzedaży do 3,76 tys. lokali – to drugi wynik w historii. Skąd ta anomalia?

Ubiegły rok z pewnością był bardzo wymagający, nie można go porównać z żadnym innym, nie można było wprost czerpać z doświadczeń z różnych poprzednich kryzysów, było wiele zwrotów akcji. Na sukces złożyło się kilka elementów. Na ogłoszony pod koniec marca lockdown zareagowaliśmy dość spokojnie, postanowiliśmy zachować podstawowe funkcje, a więc sprzedaż mieszkań, obsługę klientów, budowy oraz przygotowanie nowych inwestycji. Okazało się, że właściwie tylko kwiecień był słabszy – z powodu lockdownu, bo potem rynek w miarę szybko powrócił do aktywności, wrócił popyt na mieszkania.

Robiliśmy po prostu swoje, odpowiadając elastycznie na zapotrzebowanie, w efekcie wprowadziliśmy w ubiegłym roku do oferty 4 tys. lokali, czyli najwięcej w historii.

Prognoza JLL na ten rok mówi o wzroście sprzedaży w sześciu największych aglomeracjach rzędu 3 proc., do 55 tys. – zatem cofamy wskazówki do 2015 r. Jak pan widzi rynek? Jak po rekordowym IV kwartale wypadły styczeń, luty, jak poszła sprzedaż w marcu?

W najbliższych dniach podamy szczegółowe wyniki, mogę tylko powiedzieć, że rynek jest mocny i ze sprzedażą nie ma problemów – mimo że ceny cały czas rosną. Deweloperzy są w dobrej sytuacji, bo pandemia nie zatrzymała budów ani nie odcięła popytu. W środowisku niskich stóp procentowych i obaw o inflację zainteresowanie mieszkaniami jako sposobem na lokowanie oszczędności jest wysokie.

Jak dla rynku mieszkaniowego wypadnie cały rok, trudno przewidywać. Nie jest tak, że czynników ryzyka nie ma. Pandemia się nie skończyła, mamy do czynienia z kolejną falą zachorowań, ogólna sytuacja gospodarcza nie jest łatwa.

Pandemia wyraźnie spowolniła pracę administracji. Skala rynku będzie determinowana podażą i w różnych miejscowościach będzie to różnie wyglądało. Ogólnopolskie statystyki, jeśli chodzi o wydawane pozwolenia, wyglądają nieźle, ale na największym rynku, warszawskim, sytuacja jest sporym wyzwaniem.

Liczba sprzedawanych mieszkań nie pokazuje w pełni obrazu rynku. Znów sięgając do danych JLL: od rekordowego 2017 r. sprzedaż w ujęciu ilościowym spada, ale wartościowo mamy stabilizację na poziomie 27–30 mld zł. Jeszcze dobitniej widać to w waszych wynikach: mimo wahań w ujęci ilościowym jest stały trend wzrostowy wartości sprzedaży, od 1,7 mld zł w rekordowym pod względem wolumenu 2017 r. do 2,1 mld zł w 2020 r. Mówił pan, że mieszkania dalej drożeją – dlaczego?

To kwestia gry popytu i podaży. Kiedy widzimy silną podaż, reagujemy odpowiednio. Pamiętajmy, że wzrost przytoczonej przez pana w ciągu lat wartości sprzedaży to także efekt inflacji, rosnących kosztów wykonawstwa, wyższych wynagrodzeń.

Myślę, że dalej jest przestrzeń do wzrostu cen. W II półroczu możemy obserwować presję na wzrost kosztów budowy. Na razie rynek inwestycji infrastrukturalnych nie ruszył, ale wkrótce być może czeka nas kumulacja. Jest presja na płace w budownictwie, skokowo rosną koszty energii elektrycznej, drożeją logistyka, paliwa, proszę zobaczyć, co się dzieje z cenami stali.

Niewątpliwie ostatnie lata boomu wynikały m.in. z tego, że ludzie kupowali mieszkania na wynajem. Pandemia zniszczyła najem krótkoterminowy, turystyczny, a także mocno skomplikowała najem długoterminowy: stawki czynszów poszły w dół. Ale mieszkania są dalej kupowane inwestycyjnie: jako lokata. Czy to zdrowy popyt?

Struktura popytu na mieszkania nie odbiega od normalnej. Wciąż większość lokali kupowana jest na własne potrzeby, z wykorzystaniem kredytu, ludzie więcej zarabiają i chcą mieszkać w lepszych warunkach. Owszem, więcej pieniędzy płynie na rynek nieruchomości w ramach poszukiwania bezpiecznej formy ulokowania oszczędności i ten trend się jeszcze utrzyma, ale to nie jest jakiś niepokojący odsetek.

Można powiedzieć, że was problemy średnio dotykają, bo macie bogatą klientelę: w 2020 r. 40 proc. to były transakcje gotówkowe, średnia wartość sprzedanego mieszkania to 600 tys., przy czym 31 proc. sprzedaży stanowiły lokale za ponad 650 tys. zł...

Nasi klienci rzeczywiście dobrze sobie radzą. Mamy w ofercie m.in. mieszkania droższe, większe, które nie są wprost pierwszym wyborem dla osób kalkulujących, jaki czynsz będzie można z nich wyciągnąć i jaka to będzie stopa zwrotu. Nasi klienci są raczej elastyczni – mieszkanie w ich przypadku to lokata długoterminowa – zawsze można je wynająć, podarować, sprzedać. Tę grupę interesuje, jaką wartość lokum może przedstawiać w długim terminie, czy ta wartość będzie rosła.

W 2020 r. wasza sprzedaż w Warszawie była stabilna, rzędu 2,3 tys. lokali, a mimo to zwiększyliście udział w rynku. Wyniki niosło Trójmiasto ze wzrostem rzędu 18 proc., do ponad 1 tys. mieszkań, we Wrocławiu wynik był słabszy o 12 proc. rok do roku, sprzedaliście 400 lokali. W ofercie na koniec ub.r. mieliście po 1 tys. mieszkań w Warszawie i Trójmieście, 414 we Wrocławiu. Jak te rynki mogą się zachowywać w tym roku?

Warszawa to z jednej strony wyzwania pod względem podaży, z drugiej największy rynek i najbogatsi nabywcy. Przewidujemy tu nadal stabilizację. Na Trójmiasto trzeba patrzeć szerzej, to nie tylko Gdańsk, Gdynia i Sopot, ale i sąsiednie miejscowości, jak np. Rumia. To rynek mocny, zgromadziliśmy tam bardzo atrakcyjny bank ziemi i tu powinniśmy notować wzrost, jeśli warunki rynkowe dopiszą. We Wrocławiu nastawiamy się na systematyczny wzrost, bez fajerwerków.

Podsumowując, chcielibyśmy w 2021 r. uzyskać przynajmniej podobną sprzedaż, co w 2020 r. W I kwartale wprowadziliśmy do oferty blisko 1 tys. mieszkań i będziemy elastycznie reagować na to, co przyniesie przyszłość, gospodarka i pandemia.

Wchodzicie na kolejny rynek – do Krakowa – przejmując lokalnego dewelopera, Sento. Kiedy w 2017 r. kupowaliście Euro Styl, by wejść do Trójmiasta, ta spółka miała ofertę rzędu 410 mieszkań, bank ziemi liczył 1,36 tys. lokali, a sprzedaż po czterech miesiącach 230. Sento jest mniejsze: w latach 2019–2020 firma sprzedawała po sto kilkanaście mieszkań, na koniec 2020 r. w ofercie miała 130 lokali, a w banku ziemi 750.

Wybraliśmy Sento, ponieważ uznaliśmy, że to platforma, która pozwoli nam relatywnie szybko i racjonalnie zostać zauważalnym graczem na krakowskim rynku. Tam jest duże rozdrobnienie i nie ma wyraźnych liderów, jak w Trójmieście, gdzie wraz z Euro Stylem zakupiliśmy istotny udział w rynku. Pod względem produktowym Sento jest z nami spokrewnione, to nie są najtańsze mieszkania. Zamknięcie transakcji przewidywane jest w I półroczu.

W 2020 r. grupa wypracowała średnią marżę 31,9 proc., w samym IV kwartale 33 proc. Jako jedyny deweloper z GPW pokazujecie co roku konsekwentny wzrost rentowności. Na tle rynku ta poprzeczka jest już bardzo wysoko ustawiona – czy będziecie w stanie obronić takie marże?

Prowadzimy po prostu racjonalną gospodarkę zasobami, by zapewniać akcjonariuszom wysokie dywidendy – w tym roku rekomendujemy wypłatę rekordowej dywidendy 10 zł na akcję i naszym celem jest zwiększanie stawki każdego roku.

Na zwyżki marż już raczej nie liczymy, wyzwaniem będzie pozostać na tych poziomach.

W 2020 r. przekazaliście 3 tys. mieszkań, o prawie 14 proc. mniej niż rok wcześniej, ale wzrost cen i lepsze marże przełożyły się na wzrost przychodów i zysków. Potencjał przekazań w 2021 r. to już na dzień dobry (na koniec 2020 r.) 959 gotowych mieszkań i nieco ponad 2 tys., które zostaną zbudowane do końca tego roku. A mówimy tylko o lokalach sprzedanych. Jaki jest potencjał przekazań, biorąc pod uwagę lokale niesprzedane, które będziecie oddawać w tym roku?

Myślę, że jest potencjał, by w tym roku przekazać o jakieś 10 proc. więcej mieszkań niż w 2020 r. Jest to bezpieczny szacunek, który wynika z wysokiego poziomu sprzedaży oraz harmonogramów realizacji naszych inwestycji.

Pandemia nasiliła aktywność w Polsce inwestorów z rynku instytucjonalnego najmu mieszkań. Widzimy zakupy portfelowe, widzimy przejęcia deweloperów, którzy mają być nadwornymi budowniczymi funduszy. Czy interesuje was rynek PRS?

Potencjalnie może nas zainteresować. Przyglądamy się, to wciąż młody rynek. Zobaczymy, czym się zakończą te pierwsze kontrakty – szczególnie dla deweloperów. Na pewno nie interesuje nas budowa platformy mieszkań na wynajem.

Niektórzy deweloperzy widzą we współpracy PRS szansę na zagospodarowanie działek z banku ziemi, które nie mogą być wykorzystane pod mieszkaniówkę. Macie takie parcele?

Takie działki zawsze się zdarzają z różnych powodów, dotychczas je sprzedawaliśmy. Czy możemy je wykorzystać inaczej? Zobaczymy.

Na koniec muszę spytać o zmianę w podejściu do relacji inwestorskich. Z wybuchem pandemii przestaliście organizować konferencje wynikowe dla dziennikarzy, choć z analitykami spotykacie się dalej regularnie. To prawda, nie ma problemu z umawianiem wywiadów, ale drobnym inwestorom na pewno brakuje informacji od lidera rynku w czasie rzeczywistym, zwłaszcza w takim otoczeniu rynkowym. Z czego wynika ta zmiana?

Jesteśmy na dobrej drodze, żeby zweryfikować politykę i wrócić do regularnych konferencji.

Lider budownictwa mieszkaniowego

Dom Development w 2020 r. zajął pierwsze miejsce pod względem sprzedaży mieszkań w Polsce, chociaż działalność firmy opiera się przede wszystkim na Warszawie i – dzięki przejęciu kilka lat temu Euro Stylu – Trójmieście. Od niedawna grupa rozwija się organicznie we Wrocławiu, teraz przyszedł czas na Kraków, gdzie na celowniku jest lokalny deweloper.

W 2020 r. kurs spółki wzrósł o 20,5 proc., do 114 zł, do tego doszła rekordowa dywidenda 9,5 zł na akcję. W I kwartale br. notowania urosły o 18 proc., do 134,5 zł, zarząd zarekomendował, by na dywidendę przeznaczyć jeszcze więcej, bo po 10 zł na papier. Strategia zakłada nominalny wzrost wypłat co roku, przy czym deweloper wcześniej płacił nawet 100 proc. zarobków, a w ostatnim czasie część odkłada na kapitał zapasowy. Sytuacja finansowa jest bardzo dobra, grupa nie ma długu netto.

Jako jedyna z branży spółka co roku konsekwentnie poprawia rentowność, w 2020 r. średnia marża brutto ze sprzedaży wzrosła do niemal 32 proc. Świadczy to o tym, że rosnące koszty budowy są przerzucane na ceny mieszkań.

Ponadto w uzyskiwaniu wysokich marż pomogło utworzenie wiosną 2018 r. własnej spółki zajmującej się generalnym wykonawstwem – Dom Construction. Euro Styl w takiej formule działał już wcześniej. Obecnie obie firmy zależne odpowiadają za około 70 proc. budowanych przez grupę osiedli.

CV

Jarosław Szanajca to jeden z założycieli Dom Development w 1996 r., od początku jest prezesem spółki. Karierę zawodową rozpoczął w 1985 r. Związany był m.in. ze Społecznym Zjednoczeniem Przemysłowym Libella, a w latach 1992–1996 był prezesem przedsiębiorstwa budowlanego Gres-Investi.

Z wykształcenia jest prawnikiem, absolwentem Uniwersytetu Warszawskiego. Jego pasją jest odrestaurowywanie starych samochodów.