Wiceprezes Marvipolu: Oferta mieszkań skokowo się zwiększy

- Na koniec grudnia mieliśmy w ofercie niespełna 200 lokali, ale w 2022 r. planujemy rozpocząć inwestycje, w ramach których powstanie nawet 1,9 tys. mieszkań - zapowiada Grzegorz Kawecki, wiceprezes Marvipolu.

Ruszyliście z ofertą obligacji dla inwestorów indywidualnych, o wartości do 50 mln zł. Skąd pomysł na wyjście do tej grupy nabywców? Czy planowana jest w najbliższym czasie emisja dla funduszy?

Nasze obligacje cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów indywidualnych na rynku wtórnym. Z uwagą obserwowaliśmy sytuację na rynku obligacji detalicznych w ostatnich kwartałach, utwierdzając się w przekonaniu, że publiczna oferta obligacji to dobry sposób na dywersyfikację źródeł naszego finansowania. Nie zamierzamy ograniczać naszej współpracy z inwestorami instytucjonalnymi, chcemy pozostać aktywni również w tym segmencie rynku długu korporacyjnego.

Na co chcecie przeznaczyć wpływy? Najbliższe terminy wykupu papierów notowanych na Catalyst to czerwiec (13,2 mln zł) i grudzień (30 mln zł) 2022 r.

Mamy zabezpieczone środki na wykup obligacji zapadających w 2022 r., dość powiedzieć, że wartość środków pieniężnych, jakie mieliśmy zgromadzone na rachunkach na koniec września 2021 r., była większa od sumy zobowiązań odsetkowych zapadających zarówno w obecnym, jak i przyszłym roku.

Wpływy z emisji obligacji chcemy przeznaczyć na rozwój projektów mieszkaniowych i magazynowych.

W rewelacyjnym dla branży 2021 r. sprzedaliście tylko 376 mieszkań, z czego 131 w IV kwartale – to efekt mocno uszczuplonej oferty po dużej transakcji z funduszem PRS pod koniec 2020 r. Z jaką ofertą Marvipol wszedł w 2022 r., jakie są plany, jeśli chodzi o wprowadzenie inwestycji do sprzedaży?

Na koniec 2021 r. mieliśmy w ofercie niespełna 200 lokali mieszkalnych, usługowych i inwestycyjnych, zakładamy jednak, że niebawem nasza oferta się skokowo powiększy. Planujemy w tym roku rozpocząć inwestycje, w ramach których powstanie nawet 1,9 tys. lokali, z blisko 90 tys. mkw. łącznej powierzchni użytkowej.

W 2022 i 2023 r. możemy wprowadzić do realizacji projekty mieszkaniowe z blisko 3 tys. lokalami i już dziś pracujemy nad pozyskaniem działek pod projekty zabezpieczające naszą ofertę w kolejnych latach.

Oczywiście, będziemy elastycznie reagować na popyt, dostosowywać wielkość oferty do warunków rynkowych. Mamy potencjał, by w 2022 r. skokowo zwiększyć skalę naszej działalności w segmencie mieszkaniowym.

Ostatnie dwa lata to intensywne zakupy ziemi – przede wszystkim w Warszawie. Czy są plany wyjścia poza stolicę?

Od kilku lat jesteśmy obecni na rynku trójmiejskim i w 2022 r. planujemy rozpocząć dwie inwestycje w Gdańsku – na Wyspie Spichrzów oraz w dzielnicy Olszynka. Przygotowujemy się do startu pierwszych inwestycji we Wrocławiu – kupiliśmy tam dwie działki i chcielibyśmy, aby w tym roku na obu wystartowała realizacja projektów mieszkaniowych.

Poza tym mamy w portfelu atrakcyjnie zlokalizowaną działkę w Kołobrzegu, nad której optymalnym wykorzystaniem obecnie pracujemy i chcielibyśmy również w 2022 r. wprowadzić inwestycję do sprzedaży. Skupiamy się na uruchomieniu projektów na już posiadanych nieruchomościach i zakupie działek na rynkach, w których jesteśmy już obecni.

Czy planujecie więcej kameralnych projektów z linii prestige?

Zdecydowanie tak. Od początku naszej działalności specjalizujemy się w realizacji projektów o podwyższonym standardzie w każdej z kategorii cenowych, w której jesteśmy obecni, a segment premium jest obszarem, w którym czujemy się wyjątkowo dobrze. W portfelu mamy nieruchomości, na których zamierzamy zrealizować projekty dla najbardziej wymagających klientów. To m.in. projekt wieży apartamentowej na Ochocie, który chcemy wprowadzić do oferty jeszcze w tym roku.

Szukamy działek pod kolejne projekty tego typu. Segment ten jest bowiem bardziej odporny na rynkowe fluktuacje i kluczowym czynnikiem decyzji o zakupie jest lokalizacja i jakość inwestycji. Wierzymy, że ten obszar naszego biznesu może być jednym z motorów napędowych wzrostu wartości naszej firmy w kolejnych latach.

Skończyła się era niskich stóp procentowych, czy będzie to miało przełożenie na popyt na mieszkania z oferty Marvipolu?

Jesteśmy przekonani, że dobrze odnajdujemy się w zmiennych warunkach rynkowych. Popyt na lokale z projektów o wysokim standardzie, w projektach z linii prestige na czele, jest w mniejszym stopniu zależny od kosztu finansowania hipotecznego. Z kolei, kreśląc projekty do szerszego grona odbiorców, stawiamy na kompaktowe mieszkania, tak by uczynić je bardziej dostępnymi dla nabywców, również w kontekście kryterium rządowego programu „Mieszkanie bez wkładu własnego".

Z naszych statystyk wynika, że niezmiennie istotna grupa naszych klientów finansuje zakupy ze środków własnych, coraz większa ich część nie ukrywa, że zakup mieszkania ma na celu ochronę kapitału w dobie galopującej inflacji. Zakładamy, że trend ten będzie dalej się utrzymywał.

W 2021 r. przekazaliście nabywcom mieszkania o wartości 410 mln zł. Jaki jest potencjał na 2022 r.?

Biorąc pod uwagę wyłącznie już sprzedane lokale, mamy potencjał, by w 2022 r. rozpoznać zdecydowanie wyższe przychody ze sprzedaży mieszkań niż w minionym roku. Wierzymy, że nasi akcjonariusze nie będą rozczarowani wynikami.

Po trzech kwartałach 2021 r. średnia marża brutto ze sprzedaży wyniosła 26 proc., kameralny projekt Topiel 18 miał rentowność 36,6 proc. W bieżących sprawozdaniach deweloperzy księgują mieszkania sprzedawane około dwóch lat wcześniej. Czy należy się spodziewać presji na marże w związku ze wzrostem kosztów wykonawstwa i zakupu ziemi? Czy podwyżki cen mieszkań to rekompensują?

Koszty realizacji projektów mieszkaniowych rosną, nie tylko ze względu na wzrost kosztów wykonawstwa czy cen działek budowlanych, ale również przez dłuższe niż dotychczas procedowanie wniosków administracyjnych, w szczególności na etapie przygotowania inwestycji. Do tej pory wzrost cen mieszkań, w ogólnym rozrachunku, pozwalał utrzymać rentowność biznesu na poziomie nieodbiegającym od średniej. Budżetując nowe inwestycje, liczymy się z dalszym wzrostem kosztów realizacji, związanym chociażby z wyższymi kosztami finansowania, oczekujemy jednak, że rentowność naszej działalności dalej będzie satysfakcjonująca.

Macie działki w Kołobrzegu i Gdańsku, gdzie planowane były projekty condo – ale pandemia mocno uderzyła w branżę hotelarską. Parceli w Mikołajkach właśnie się pozbyliście. Czy te grunty można wykorzystać np. pod PRS?

Nie podjęliśmy decyzji w sprawie przeznaczenia nieruchomości przy ul. Grunwaldzkiej w Gdańsku ani działki w Kołobrzegu, wciąż rozpatrujemy dostępne możliwości. Oba grunty mają bardzo duży potencjał, a wśród opcji, które rozważaliśmy, była również realizacja na nich projektów do podmiotu z branży PRS.

Jaki jest harmonogram projektów magazynowych? Ile jest w realizacji, ile będzie zakończonych w 2022 r. i potencjalnie może zostać sprzedanych, czy w planach są kolejne inwestycje?

Obecnie mamy w portfelu sześć inwestycji, z których jedna – Warszawa IV, magazyn tzw. ostatniej mili – jest już przedwstępnie sprzedana. W budowie mamy projekty o łącznej powierzchni 186 tys. mkw. powierzchni wynajmowalnej, realizowane w Warszawie, Katowicach, Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu. W trzech z nich najemcy pojawią się w 2022 r., dwa – w Łodzi i w Poznaniu – zostaną oddane do użytkowania w 2023 r. Zakładamy, że w 2022 r. sfinalizujemy sprzedaż projektu Warszawa IV.

Obserwujemy duże zainteresowanie inwestorów naszymi projektami, co może zaowocować w 2022 r. co najmniej zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży jednego lub więcej projektów.

Pracujemy nad kolejnymi inwestycjami, mamy potencjał, by w 2022 r. zaangażować się w nawet kilka przedsięwzięć.

CV

Grzegorz Kawecki wiceprezesem Marvipolu jest od stycznia 2020 r. Wcześniej był m.in. prezesem firmy deweloperskiej SGI oraz dyrektorem ds. ekspansji i marketingu sieci sklepów DIY Komfort. Absolwent Uniwersytetu Szczecińskiego na Wydziale Humanistycznym, kierunek politologia i prawo.