Jeszcze jeden pomysł na raty kredytów hipotecznych

Nadpłata kredytów to dziś sposób na ulokowanie nadwyżek płynności według stawki WIBOR plus marża, co staje się ekwiwalentem około 10 proc. brutto. Minusem jest tylko spadek płynności gotówkowej.

W 2019 r., po sześciu latach od debiutu, giełda zawiesiła handel kontraktami na WIBOR, skutecznie odcinając inwestorom indywidualnym (choć nie dla nich kontrakty te były przeznaczone) możliwość zabezpieczenia się przed skutkami wzrostu WIBOR. Z dzisiejszej perspektywy widać, jak bardzo brakuje tego instrumentu i jakiejkolwiek pochodnej, która mogłaby wspierać inwestorów indywidualnych w ograniczaniu skutków polityki pieniężnej.

Inwestorzy indywidualni nie mogą też zawierać transakcji na rynku FRA/IRS (wyjątkiem mogliby być klienci wealth bankingu, a w zasadzie prowadzone przez nich firmy) i w zasadzie dla trapionych wzrostem stóp procentowych rynek ma tylko jedną, mocno koślawą konstrukcję – certyfikaty INGTurbo na syntetyczny indeks dziesięcioletnich obligacji niemieckich oraz na kontrakty na trzydziestoletnie obligacje USA. Przy czym, choć inflacja rośnie na całym świecie, banki centralne nie prowadzą takiej samej polityki jej zwalczania (czy raczej – tolerowania). Po drugie obligacje, zwłaszcza długoterminowe, to jednak nie to samo co stawki WIBOR. W pewnym momencie cyklu stopy procentowe będą jeszcze podnoszone, a rentowność długoterminowych papierów już się zatrzyma lub nawet załamie, kiedy rynek zacznie dyskontować recesję.

WIBOR kontra WIBOR

Jeśli więc kredytobiorcy nie zdążyli w odpowiednim czasie zamienić swojego kredytu na ten o stałym oprocentowaniu (a komu by się chciało?), możliwości przeciwdziałania skutkom wzrostu rat zawężają się do kilku opcji. Pierwszą jest nacisk na polityków, by rozwiązali ich problem za nich. Nie jest to zbyt uczciwe w stosunku do tych wszystkich, którzy wstrzymali się z decyzjami o zakupie mieszkania, obawiając się wzrostu rat w przyszłości (czyli – zachowali się racjonalnie), nie wspominając o tej garstce, która, obawiając się takiego scenariusza, zawczasu sprzedała zakredytowane nieruchomości, by uniknąć kłopotów. Nie jest też uczciwe względem wszystkich pozostałych – raty kredytu wzrosły o kilkaset złotych miesięcznie, ale wartość nieruchomości, które kredyt sfinansował, o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Najbardziej oczywistym rozwiązaniem wydaje się więc realizacja zysków i zarazem ucieczka ze zbyt wysokich kosztów.

W nieco innej sytuacji są ci szczęśliwcy, którzy spłacają kredyty i dysponują pewną pulą oszczędności. W ich przypadku niezłym rozwiązaniem wydaje się nadpłata kredytu. Przy stawce WIBOR dobijającej do 6 proc. najbliższa aktualizacja rat kredytów wskaże już na 8-proc. oprocentowanie (lub okolice 8 proc.). Spłata takiego kredytu to odpowiednik ulokowania gotówki na 10 proc. brutto przy zerowym ryzyku (przy założeniu, że kredyt i tak trzeba kiedyś będzie spłacić). Minusem takiego rozwiązania jest jednak pozbycie się gotówki, która – wiele na to wskazuje – może być potrzebna w najbliższym czasie.

Tej wady pozbawione jest ostatnie rozwiązanie – ulokowanie gotówki w instrumenty skorelowane ze stawkami WIBOR, czyli w obligacje.

Foto: GG Parkiet

Obligacje skarbowe („wuzetki") oferują obecnie 6,2–6,7 proc. rentowności brutto w zależności od terminu wygaśnięcia i oprocentowanie równe stawce WIBOR 6M, aktualizowanej co pół roku. Oszczędnościowe trzylatki także indeksowane są do WIBOR, ale trzeba najpierw przecierpieć pierwszy okres odsetkowy, kiedy oprocentowanie jest oderwane od rzeczywistości (3 proc.).

Większe możliwości dają oczywiście obligacje korporacyjne. W zestawieniu obok znalazły się wszystkie obligacje z Catalyst oferujące marżę nie wyższą niż 3 pkt proc., czyli porównywalną z oprocentowaniem kredytów hipotecznych, z tym że od odsetek trzeba niestety zapłacić podatek. W zestawieniu nie zmieściły się obligacje komunalne, ponieważ są albo w ogóle niepłynne albo wystawiane po wysokich cenach. Nie zmieściły się też obligacje większości banków i listów zastawnych ze względu na niedostępny zazwyczaj nominał oraz obligacje, na które nie wystawiono zleceń sprzedaży. W przypadku możliwości dokonania wyboru padał on na serie o krótszym terminie wykupu, aby ograniczyć ryzyko kredytowe.

Podatkowa niesprawiedliwość

Tak skonstruowany portfel dawał średnio 7,7 proc. rentowności brutto i niecałe 6,1 proc. rentowności netto, przy założeniu, że w najbliższe okresy odsetkowe wymienione obligacje wejdą przy stawce WIBOR z 26 kwietnia. Oczywiście jej dalszy wzrost oznaczałby także wyższą rentowność.

Widać więc wyraźnie, że nie można – nie podejmując większego ryzyka kredytowego – liczyć na to, że obligacje przedsiębiorstw wycenionych przez inwestorów profesjonalnych jako najmniej ryzykowne (większość wymienionych emitentów kierowała emisje albo wyłącznie, albo w większości do inwestorów instytucjonalnych) zarobią na pełny odsetkowy koszt raty kredytowej, przy założeniu, że wartość portfela jest równa wartości kredytu. W obecnych warunkach podatek od zysków kapitałowych zjada mniej więcej wysokość marży ponad WIBOR.

Z drugiej jednak strony, jeśli celem inwestora jest zabezpieczenie się przed wzrostem stawek WIBOR, to ten cel zostanie osiągnięty przy relatywnie niewielkim ryzyku kredytowym, choć także i z pewnym opóźnieniem (większość kredytów opiera się o stawkę WIBOR 3M, a większość obligacji o WIBOR 6M). Dla przykładu majowa seria PGE oprocentowana jest obecnie na 3,18 proc., ale w kolejnym okresie będzie to już około 7,3 proc.

Dłuższy okres oczekiwania na wzrost oprocentowania jest wynagradzany wyższą stawką sześciomiesięczną. No i w przyszłości odpowiednio dłużej trwać będzie zmniejszanie kuponu.