Nieruchomości komercyjne w Polsce wciąż na wysokiej fali

Mimo globalnych zawirowań, popyt na nieruchomości komercyjne w Polsce jest dobry. To ważne dla giełdowych firm z aktywami gotowymi na sprzedaż.

Około 2,5 mld euro (ponad 10 mld zł) wyniosła wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2025 r. To o kilka procent mniej niż rok wcześniej. W samym III kwartale na rynek popłynęło około 0,8 mld euro, co oznacza kilkunastoprocentowy spadek rok do roku i kwartał do kwartału. Tym samym w całym 2025 r. trudno będzie choćby powtórzyć wynik z 2024 r., czyli około 5 mld euro. Jest jednak szczegół, który wyróżni 2025 r. od wszystkich poprzednich. To udział rodzimego kapitału w wartości transakcji, przekraczający 20 proc. wobec 10 proc. rok wcześniej i typowo dla wcześniejszych lat około 2 proc.

Co może przynieść 2026 r.?

Otoczenie rynkowe. Stopy w dół, ale sytuacja geopolityczna napięta

Najpierw kontekst. Po wejściu Polski do UE rynek nieruchomości komercyjnych z roku na rok przyciągał coraz więcej kapitału i w 2019 r. padł rekord wartości transakcji, prawie 8 mld euro. Pandemia spowodowała, że przez trzy kolejne lata inwestowano poniżej 6 mld euro. W 2023 r. ulokowano zaledwie 2 mld euro, ogólnoświatowa zapaść wynikała głównie z kryzysu wysokich stóp procentowych. Rok 2024 przyniósł, na fali obniżek stóp w eurozonie, odbicie: ulokowano u nas 5 mld euro. Zmieniła się jednak struktura inwestorów.

Dominowali gracze z większym apetytem na ryzyko, elastyczniejsi w podejmowaniu decyzji, nastawieni na popracowanie nad zwiększeniem wartości budynku (segment „value-add”) lub wręcz łowcy okazji (segment „opportunistic”), pochodzący często z naszego regionu Europy. Paliwa starczyło na krótko, o czym świadczy spadek wartości transakcji w 2025 r. Praktycznie do dziś nie wrócili na rynek gracze instytucjonalni z segmentu „core”, czyli najstateczniejsze fundusze emerytalne czy ubezpieczeniowe, szukające najlepszych nieruchomości dostarczających stabilnych wpływów z czynszów. Tacy inwestorzy, wraz ze spadkami stóp, zaczęli od działań na zachodzie kontynentu. Europa Środkowo-Wschodnia czeka. W tej układance nie można zapominać o napiętej sytuacji geopolitycznej, a w kontekście polskiego rynku – o trwającej kolejny rok rosyjskiej agresji na Ukrainę.

Faza ożywienia. Polskie nieruchomości przyciągają kapitał

– Polski rynek nieruchomości komercyjnych, po trudnych ostatnich dwóch latach, wykazuje oznaki ożywienia. Choć łączna wartość inwestycji w 2025 r., według naszych szacunków, wyniesie 4-4,5 mld euro, czyli mniej niż w 2024 r., to pozytywnym sygnałem jest znaczący wzrost liczby transakcji – z 80 do ok. 150 – mówi Piotr Mirowski, starszy partner i dyrektor działu inwestycyjnego w Colliers. – Wskazuje to na rosnącą płynność rynku i poszerzenie grona inwestorów, w tym pojawienie się nowych źródeł kapitału. Szczególnie istotny jest udział polskich kupujących, którzy sfinalizowali transakcje o łącznej wartości ponad 600 mln euro. Rynek zdominowały biurowce w Warszawie, parki handlowe oraz obiekty logistyczne z długoterminowymi przepływami pieniężnymi. Perspektywy na 2026 r., mimo utrzymujących się trudności geopolitycznych, pozostają pozytywne – dodaje.

Dorota Lachowska, dyrektorka działu badań rynku w Knight Frank, ocenia, że rynek inwestycyjny w Polsce znajduje się obecnie w fazie ożywienia. – Choć wartość transakcji w 2025 r. nie przekroczy poziomu z 2024 r., to mimo wszystko kilka znaczących transakcji z udziałem dużych międzynarodowych graczy, zrównoważona struktura sprzedawanych aktywów oraz rosnący udział polskiego kapitału rysują pozytywny obraz rynku. Jednocześnie widoczny jest wyraźny wzrost apetytu inwestorów na osiągnięcie wysokich wyników w 2026 r. – zaznacza Lachowska.

– Polski rynek jest doceniany przez europejskich inwestorów, mamy dobry wizerunek, a to pociąga za sobą inwestycje. Polska na tle Europy oraz krajów Europy Środkowo-Wschodniej wyróżnia się dobrymi wskaźnikami ekonomicznymi – prognozy wzrostu gospodarczego są dwukrotnie wyższe niż w reszcie CEE, znaczny jest także potencjał rynku lokalnego. Choć całkowita wartość inwestycji była niższa niż w poprzednim roku, obserwujemy stopniowy napływ nowego kapitału do Polski, a dodatkowo w kluczowy etap wchodzi kilka znaczących transakcji, które zostaną sfinalizowane już w 2026 r. – mówi Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w CBRE. – Pozytywnym trendem jest także zdecydowanie bardziej aktywne podejście banków do finansowania nieruchomości komercyjnych, co powoduje dużo łatwiejszy dostęp do długu, który przy okazji jest tańszy niż kilka miesięcy temu. Rynek polski jest postrzegany jako zdrowy na tle innych krajów regionu, co doceniają międzynarodowi kredytodawcy – zaznacza.

Marcin Sulewski, szef działu rynków kapitałowych nieruchomości biurowych w JLL Polska ocenia, że perspektywy, jeśli chodzi o horyzont 12 miesięcy, są dobre. – Nabywcy z Europy Środkowo-Wschodniej, w tym silna grupa inwestorów prywatnych, zachęceni atrakcyjnymi zwrotami z inwestycji w większości sektorów, będą w 2026 r. aktywni na naszym rynku. Obserwujemy także pierwsze oznaki powrotu zachodnich podmiotów instytucjonalnych. Bez wątpienia przyciąga ich szeroki wybór wysokiej jakości aktywów w Polsce, zwłaszcza w obliczu stabilizujących się kosztów finansowania, a także fakt, że nasz kraj nadal oferuje konkurencyjne premie za ryzyko w porównaniu z innymi rynkami europejskimi – mówi Sulewski.

Marcin Purgal, starszy dyrektor w dziale inwestycyjnym w Avison Young spodziewa się w przyszłym roku dalszego wzrostu aktywności kapitału lokującego środki w mniejsze i średnie aktywa. Ciągle czekamy na powrót dużego kapitału instytucjonalnego, a obniżki stóp procentowych w strefie euro i w Polsce, czy też wygaszanie wojny na Ukrainie, powinny wspomóc aktywizację kapitału zagranicznego – mówi Purgal.

Zdaniem eksperta, początek 2026 r. zapowiada się intensywnie, ponieważ dużo transakcji rozpoczętych w 2025 r. sfinalizuje się dopiero wtedy.

Rynek czeka m.in. na zamknięcie pierwszej takiej skali transakcji na rynku living, czyli zakup przez Vantage Rent od Resi4Rent 5,3 tys. wynajmowanych mieszkań za 565 mln euro. Z początkiem 2026 r. spodziewana jest też sprzedaż świeżo oddanego przez Ghelamco wieżowca The Bridge.

Polak potrafi. Rekordowy udział rodzimego kapitału

Eksperci są zgodni, że szczególnie istotnym czynnikiem charakteryzującym 2025 r. jest wzrost udziału rodzimego kapitału w transakcjach. W ciągu trzech kwartałów 2025 r. polski kapitał odpowiadał za ponad jedną piątą wartości zakupów. Rekordowy był nie tylko udział, ale i wartość nominalna. Mowa o blisko 0,6 mld euro, czyli 2,5 mld zł i to w sytuacji, kiedy nie mamy żadnych instrumentów zbiorowego inwestowania – ani REIT-ów, ani choćby zwykłych funduszy inwestycyjnych lokujących w nieruchomościach, jak Czesi.

– W ciągu trzech pierwszych kwartałów 2025 r. większość transakcji z udziałem polskiego kapitału dotyczyła mniejszych obiektów na rynkach regionalnych, przede wszystkim w sektorze biurowym i handlowym – mówi Lachowska. – Polscy inwestorzy coraz skuteczniej identyfikują i wykorzystują okazje, a rynek nieruchomości komercyjnych został wyraźnie dostrzeżony jako atrakcyjna forma lokowania kapitału. Przewagą tych inwestorów jest szybkie podejmowanie decyzji oraz bardzo dobra znajomość rynków lokalnych, które obecnie oferują wiele interesujących możliwości. Prognozowane obniżki stóp procentowych przez NBP, a w konsekwencji większa dostępność i niższy koszt finansowania, powinny sprzyjać utrzymaniu tego trendu w kolejnych kwartałach – dodaje.

Przemysław Felicki uważa, że aktywność rodzimego kapitału będzie nadal duża. – Mniejsza liczba dużych graczy na rynku inwestycyjnym, a w konsekwencji mniejsza konkurencja, stwarza okazje dla polskich inwestorów. Po takie szanse sięgają polscy przedsiębiorcy, którzy mają dochodowe biznesy i oszczędności, a nieruchomości komercyjne postrzegają jako dodatkowe aktywa, które dają stabilny zwrot – mówi ekspert.

Zdaniem Marcina Purgala, polski kapitał w 2026 r. również będzie istotnym graczem, ponieważ tutejsi inwestorzy wciąż dysponują środkami i możliwościami inwestycyjnymi. – W polu ich zainteresowań znajdują się aktywa ze wszystkich sektorów rynku, jednak głównie te, które pozwalają na realizację wyższych zwrotów lub też mają w perspektywie wzrost wartości. Sporo transakcji z udziałem polskich inwestorów to były zakupy na własne potrzeby, w szczególności w sektorze biurowym – i transakcji tego typu oczekujemy również w przyszłym roku – mówi Purgal.