Platforma Vantage Rent ma liczyć 10 tys. lokali w 2028 r.

Cały rynek PRS zwolnił z powodu wysokich stóp procentowych. Od końca 2023 r. wróciliśmy na tory rozwoju – mówi Dariusz Pawlukowicz, wiceprezes notowanego na rynku Catalyst Vantage Development.

W ostatnich latach widzieliśmy na rynku sprzedaży mieszkań duże wahania, wydawało się, że słabszy popyt nabywców indywidualnych przełoży się na bardziej zdecydowane ruchy inwestorów z rynku PRS, ale tak się nie stało. Wasza platforma Vantage Rent rośnie. Ile mieszkań liczy w tej chwili i jakie są cele średnioterminowe?

Faktycznie ostatnie lata, nie uwzględniając tego roku, to może nie zastój, ale na pewno spowolnienie, jeśli chodzi o inwestycje na rynku mieszkań na wynajem instytucjonalny. Główną przyczyną była sytuacja finansowa na rynkach światowych, która przełożyła się na mniejszą aktywność inwestorów. Większość kapitału, który finansuje rozwój PRS w Polsce, jest jednak kapitałem zagranicznym. Na razie w Polsce nie mamy źródeł ani funduszy, które byłyby gotowe długoterminowo inwestować w portfele mieszkań. Tymczasem inwestorzy zagraniczni mieli swoje problemy wynikające z wysokich stóp procentowych, co wiązało się z wyższymi kosztami obsługi bieżącego zadłużenia i utrudniało pozyskanie finansowania. To nie było otoczenie, które sprzyjało rozbudowie portfeli.

Jeśli chodzi o nasze działania, na rynku PRS rozwijamy się od 2019 r., po przejęciu przez TAG Immobilien. W czasie ostatniego kryzysu wysokich stóp nie zatrzymaliśmy się, ale na pewno trochę spowolniliśmy. Nie zatrzymaliśmy żadnego z projektów, które były w realizacji, ale uruchamianie kolejnych zostało na pewien moment zawieszone. Ten czas mamy już za sobą, od końca 2023 r. wróciliśmy na tory rozwoju, uruchamiając dwa projekty.

Na koniec czerwca mieliśmy w ofercie 2,6 tys. mieszkań, w tej chwili to ponad 3 tys., do końca roku powinno to być 3,35 tys. Przygotowujemy kolejne projekty, które będą uruchamiane jeszcze w II połowie tego roku oraz na początku przyszłego. Mówimy o rozpoczęciu budowy około 1 tys. lokali w perspektywie 12 miesięcy.

Strategicznie podtrzymujemy cel stworzenia portfela 10 tys. mieszkań do końca 2028 r.

Rynek najmu też przypominał sinusoidę, przed rosyjskim najazdem na Ukrainę był problem ze znalezieniem najemców, czynsze spadały. Potem napływ uchodźców odwrócił sytuację. Jak jest dziś? Jak wygląda w tej chwili wskaźnik pustostanów w waszych inwestycjach, jakie jest przeciętne tempo wynajmowania tych projektów, które wchodzą na rynek?

W ostatnim czasie rynek najmu charakteryzował się faktycznie dużą zmiennością, ale w dłuższej perspektywie on zawsze jest cykliczny. Są okresy roku, kiedy najemcy szukają dużej liczby mieszkań i są też okresy spokojniejsze. Napływ uchodźców zza wschodniej granicy – czy to z Ukrainy, czy Białorusi – spowodował, że tej cykliczności praktycznie nie obserwowaliśmy. W II połowie 2023 r., a na pewno w tym roku, mamy już jednak powrót do stabilizacji.

Można wyróżnić lipiec–wrzesień, kiedy na rynku jest największe zainteresowanie najemców, co jest związane z powrotem studentów na rynek najmu. W okresach maj–czerwiec jest z kolei duży ruch związany ze zwalnianiem mieszkań przez studentów. Z kolei między lutym a kwietniem oraz październikiem a grudniem niewiele się dzieje.

Staramy się tak układać harmonogram realizacji projektów, żeby do oferty trafiały one właśnie w okresie największego zainteresowania. Wprowadziliśmy dwa nowe projekty w Poznaniu w czerwcu tego roku i zainteresowanie przerosło nasze najśmielsze oczekiwania. W lipcu i sierpniu podpisywaliśmy po 100 nowych umów najmu, czego do tej pory nie osiągaliśmy. W sierpniu wprowadziliśmy do oferty kolejny projekt we Wrocławiu i on również ma dużą dynamikę.

Jeśli chodzi o pustostany, to w projektach ustabilizowanych, czyli wynajmowanych co najmniej rok, to 2–3 proc., co jest naturalnym stanem, biorąc pod uwagę rotację najemców. Umowy na rynku polskim podpisywane są zazwyczaj na rok. Niewielu nowych klientów decyduje się na dłuższe umowy, nie chce deklarować takiego zobowiązania – ale później okazuje się, że 70 proc. przedłuża umowy po upływie 12 miesięcy.

Kto wynajmuje mieszkania? Czy da się scharakteryzować główną grupę najemców, czy to pełen przekrój społeczeństwa?

W Polsce cenimy sobie posiadanie mieszkania i wraz z wiekiem coraz więcej osób może sobie na taki luksus pozwolić. Zatem nic dziwnego, że największą grupę naszych najemców stanowią ludzie młodzi. Mówiłem o gorących okresach na rynku związanych ze studentami, ale studenci to niewielka część naszych najemców. To single lub pary, osoby z reguły już po studiach, rozpoczynające ścieżkę zawodową, które jeszcze nie wiedzą, czy zechcą związać się z daną dzielnicą, z danym miastem i potrzebują elastyczności. Jedną z przewag, jakie mamy w stosunku do osób fizycznych będących wynajmującymi, jest to, że umożliwiamy naszym klientom swobodną przeprowadzkę z jednej naszej inwestycji do drugiej – w ramach miasta, a nawet między miastami. Około 10 proc. naszych klientów z takiej możliwości korzysta.

Poza potrzebą elastyczności dochodzą kwestie ekonomiczne. W ostatnich dwóch latach dynamika cen mieszkań była bardzo duża, niewielu młodych ludzi stać na zaciągnięcie kredytu. Część co do zasady nie chce brać na siebie długoterminowego zobowiązania. Dla tych grup naturalne staje się zamieszkanie w lokalu wynajmowanym.

Celujecie w 10 tys. mieszkań za kilka lat, tymczasem TAG Immobilien w Niemczech ma portfel ponad 84 tys. lokali. Czy sądzi pan, że w przyszłości portfele w Polsce będą mieć taką skalę?

To trudne pytanie, osobiście nie sądzę, żeby portfele o takiej skali w rękach jednego inwestora u nas powstawały. Dlaczego? W Polsce i czynsze są wyższe niż w Niemczech, i wartość nieruchomości większa, ponieważ u nas mamy do czynienia z zupełnie innym produktem. PRS w Polsce to mieszkania nowe, wykończone w wysokim standardzie i o wysokim standardzie technicznym. W Niemczech to lokale 40-, 50-letnie, wymagające nakładów na modernizację. Zatem w Polsce można mieć portfel o większej wartości i lepszych parametrach przy dużo mniejszej liczbie lokali.

Po drugie, nie ma w Polsce dużych, działających portfeli mieszkań, które można kupić i w ten sposób skokowo urosnąć. Tworzenie zasobu odbywa się przez inwestowanie w budowę czy też zamawianie mieszkań u zewnętrznych deweloperów. Zatem dojście do skali kilkudziesięciu tysięcy mieszkań wymagałoby ogromnych nakładów i czasu. Sami, znając się przecież na tym bardzo dobrze, od 2019 r. osiągnęliśmy skalę 3 tys. wynajmowanych mieszkań i do 10 tys. mamy dojść w 2028 r.

Co będzie dalej, pewnie będziemy mogli o tym rozmawiać, kiedy zobaczymy, jak rynek najmu instytucjonalnego w Polsce w ogóle będzie funkcjonował.

Jako jeden z czynników zniechęcających część inwestorów do angażowania się w PRS są czynsze w złotym – w innych klasach nieruchomości komercyjnych czynsze są nominowane w euro. Jak się na to zapatrujecie wy i wasz właściciel? Czy będą próby wprowadzenia czynszów w euro, czy jest potrzeba?

Rynek najmu mieszkań nie jest w Polsce gotowy na czynsze w euro. Większość najemców osiąga dochody w złotym, nawet jeśli znaczna grupa to obywatele Ukrainy czy Białorusi. Przede wszystkim jednak wprowadzenie czynszów w euro niewiele rozwiązuje, jeśli polską walutą pozostaje złoty. Nawet, jeżeli dziś mielibyśmy przychody w euro, to one z roku na rok by się zmieniały, byłyby tylko przeliczeniem stawek w złotych, co nie rozwiązuje problemu długoterminowego ryzyka kursowego. Nie będziemy wprowadzać czynszów w euro do naszej oferty, bo to tylko negatywnie może wpłynąć na zainteresowanie najemców.

CV

Dariusz Pawlukowicz

 jest związany ze spółką Vantage Development od 2009 r., a od 2022 r. zasiada też w zarządzie deweloperskiego Robyga – obie firmy są kontrolowane przez TAG Immobilien, potentata na rynku PRS w Niemczech. Wcześniej Dariusz Pawlukowicz był głównym księgowym w Grupie Impel – jej główni akcjonariusze stworzyli Vantage Development. Absolwent Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i bankowość.