Ceny mieszkań. Czy singiel zostanie skazany na przedmieścia?

200 tys. – 240 tys. zł taniego kredytu kupującemu mieszkanie w pojedynkę nie wystarczy na jakiekolwiek lokum w dużym mieście. Singiel musi mieć co najmniej drugie tyle.

Ruch na portalach ogłoszeniowych wzmógł się po przedstawieniu przez resort rozwoju i technologii założeń programu „Na start „(projekt pokazano 8 kwietnia). – Sprzedający zareagowali emocjonalnie, podnosząc ceny wywoławcze mieszkań – zauważa Barbara Bugaj, główny analityk ds. rynku nieruchomości SonarHome. Jej zdaniem także sam start nowego programu może wywołać podnoszenie cen ofert. Podobnie było w przypadku wygaszonego w styczniu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.

Wyścig do banku

Także Łukasz Wydrowski, prezes agencji Estatic Nieruchomości, uważa, że dopłaty do kredytów mogą mocno napompować ceny ofert. Podziela opinię, że mogą pójść w górę zaraz po starcie programu „Na start”. Sprzedający liczą na zwiększony popyt. – Przykładowo: 50-metrowe mieszkanie w Krakowie jest dziś wystawiane na portalach za ok. 700 tys. zł, a rok temu było tańsze o te 10 proc. Naiwnością byłoby sądzić, że program dopłat nie odbije się na cenie kolejnymi procentami – mówi prezes Wydrowski.

Trudno jednak prognozować, jak sytuacja będzie się rozwijać w kolejnych miesiącach obowiązywania programu dopłat.

– Jego założenia są złożone, a limity wniosków (do 15 tys. w kwartale) to pewne okoliczności „łagodzące”, zwłaszcza w porównaniu z „Bk 2 proc.” – ocenia Bugaj. – Na początku kolejnych kwartałów najprawdopodobniej będzie wyścig z wnioskami do banków.

Według Lidii Dołhan, analityczki WGN, po wejściu w życie programu dopłat ceny mieszkań mogą pójść w górę o kilkanaście proc. (r./r.) – A już są bardzo wyśrubowane – zaznacza. Część klientów wstrzymuje się jednak z zakupem, czekając na nowy kredyt.

Program „Na start” faworyzuje duże wielodzietne gospodarstwa domowe. Dla singli ma być dużo mniej korzystny niż „Bk 2 proc”. Maksymalna kwota kredytu (z oprocentowaniem 1,5 proc.), którą obejmie dopłata, w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego to tylko 200 tys. zł (w miastach wojewódzkich, gdzie mieszkania są najdroższe, 240 tys. zł). Maksymalna wielkość lokalu kupowanego na tani kredyt przez singla to 50 mkw. Przekroczenie limitów nie wyklucza udziału w programie, ale zmniejsza udzielone wsparcie.

Jak mówi prezes Wydrowski, ceny ofert lokali o metrażu ok. 50 mkw. na rynku wtórnym wahają się od ok. 300 tys. zł w mniejszych ośrodkach do nawet 850 tys. zł w największych miastach, np. w Warszawie.

Z analiz SonarHome wynika, że średnie ceny ofertowe 50-metrowych mieszkań z rynku wtórnego w Warszawie to 830,5 tys. zł (roczna dynamika: 22 proc.). Singiel ubiegający się o tani kredyt musiałby więc mieć dodatkowe 630,5 tys. zł. W Krakowie 50-metrowe lokale z rynku wtórnego są wyceniane przeciętnie na 778 tys. zł (24-proc. wzrost, pozostała kwota dla singla to 578 tys. zł), we Wrocławiu – 651,8 tys. zł (18 proc.), w Poznaniu – 581,9 tys. (20 proc.), w Łodzi – 418,2 tys. zł (13 proc.), a w Gdańsku– 689,4 tys. (14 proc.).

Mieszkania z drugiej ręki

Ceny ok. 50-metrowych lokali analizuje także Marcin Drogomirecki, ekspert rynku. Jak podaje, średnia cena mkw. mieszkania o powierzchni ok. 50 mkw. oferowanego do sprzedaży na rynku wtórnym w Warszawie to ok. 16 tys. zł. – Mniejsze lokale w przeliczeniu na metr są droższe. Np. 30–35-metrowa kawalerka jest wyceniana średnio na 17,1 tys. zł – wskazuje. Dodaje, że za mieszkanie dwupokojowe (a w blokach z lat 60. nawet trzypokojowe) o powierzchni ok. 48 mkw. w standardzie popularnym sprzedający żądają przeciętnie ok. 770 tys. zł. – Można oczywiście znaleźć tańsze oferty lokali, ale oznacza to gorszą lokalizację, konieczność poważniejszego remontu, brak balkonu czy nieuregulowany stan gruntu pod budynkiem – wyjaśnia.

Z kolei w Krakowie, gdzie podaż ofert wciąż jest wyraźnie mniejsza niż w Warszawie, ceny za podobne lokale są niewiele niższe – wynoszą średnio 15,4 tys. zł za mkw. – Przeciętna cena 50-metrowego mieszkania to ok. 715 tys. zł. Ale i tu można znaleźć oferty tańsze (np. w blokach nowohuckich), jak i droższe – bliżej rynku – mówi ekspert. W Gdańsku średnie ceny mkw. mieszkań o powierzchni 40–50 mkw. to 13,9 tys. zł za mkw., we Wrocławiu – 13,2 tys. zł, w Lublinie – 10 tys. zł za mkw., w Łodzi – 8,5 tys. zł, w Katowicach – 9,3 tys. zł, a w Szczecinie – 10,2 tys. zł za mkw. – O ile ceny ofert tego typu mieszkań są dziś od ok. 20 do nawet 40 proc. proc. wyższe niż przed rokiem, o tyle ofert jest zdecydowanie więcej – komentuje Marcin Drogomirecki. – Ze względu na mniejszy popyt – wciąż ich przybywa.

Analityk zaznacza, że ceny mieszkań, które w ubiegłym roku bywały podbijane przez licytujących klientów, dziś podlegają negocjacjom. Normą stają się mniejsze lub większe rabaty.

Wydrowski zwraca uwagę, że różnica między cenami ofert a transakcji to realny obraz tego, co dzieje się na rynku. – Różnica ta wzrosła z 10 proc. w I kwartale 2023 r. do niemal 23 proc. w IV kw. – podaje prezes Estatic Nieruchomości. – Oznacza to, że pod koniec obowiązywania „Bk 2 proc.” sprzedający byli już mocno oderwani od rzeczywistości. Ważne, by potencjalni nabywcy nie dali się zwieść wygórowanym cenom, które mogą być efektem spekulacji, a nie rzeczywistych wartości rynkowych.

Prezes Wydrowski podaje, że średnia cena transakcyjna mkw. mieszkań z drugiej ręki w dzielnicach sypialniach rozwiniętych miast waha się od 10 tys. do 12 tys. zł za mkw. 50-metrowe mieszkanie kosztuje więc ok. 500–600 tys. zł. – Możliwe, że najbardziej opłacalny będzie zakup nieruchomości, zanim nowy program wejdzie w życie – nie wyklucza.

A Bugaj przypomina, że przy poprzednim programie wzrost cen skonsumował benefity z „Bk 2 proc.” – Mimo wzrostu zdolności kredytowej przykładowy singiel nadal mógł kupić tyle samo metrów mieszkania, ile na początku 2023 r., bo ceny tak poszły w górę – tłumaczy ekspertka. – Mamy coraz większe zobowiązania, ale nie większe mieszkania.

Od dewelopera

A co znajdzie singiel na rynku pierwotnym? Jak mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, 200 tys. z (240 tys. w miastach wojewódzkich) to za mało, żeby myśleć o zakupie jakiegokolwiek lokum w Warszawie, Krakowie, Trójmieście czy Wrocławiu. – Kupujący mieszkanie w pojedynkę musiałby mieć co najmniej drugie tyle wkładu własnego lub wziąć odpowiednio wyższy kredyt, którego część miałaby oprocentowanie rynkowe – mówi Marek Wielgo. – Wysokość takiego łączonego kredytu ma zależeć od zdolności kredytowej singla. Zdolność ta raczej nie przekroczy 500 tys. zł, ponieważ dochód starającego się o tani kredyt singla ma nie przekraczać 7 tys. zł netto (obecnie przy zwykłym kredycie to 400–430 tys. zł).

Problem w tym, że „Bk 2 proc.” wyczyścił rynki mieszkaniowe większości największych miast z tak tanich lokali. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że do kupienia za kwotę do 500 tys. zł w siedmiu metropoliach – w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Łodzi, we Wrocławiu, w Poznaniu i Katowicach – jest dziś łącznie ok. 7,2 tys. mieszkań.

– To niemal o jedną trzecią mniej niż w połowie ub.r., czyli przed pojawieniem się w ofercie banków „Bk 2 proc.” – wskazuje Wielgo.

Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że tak wycenianych lokali jest najwięcej w Łodzi – prawie 2,8 tys. W Warszawie jest ich 413 (to aż o 70 proc. mniej niż w połowie ub.r.), we Wrocławiu – 460, w Krakowie – 606, w Gdańsku – 1073, w Poznaniu – 1109, a w Katowicach – 777. W cenie do 500 tys. zł dominują mieszkania dwupokojowe i kawalerki. – W Łodzi można też znaleźć lokale z trzema pokojami – mówi Wielgo.