Niemiecki PRS na celowniku inwestorów. Jest problem

W I kwartale wartość inwestycji w portfele wynajmowanych mieszkań była w Niemczech najniższa od lat, głównie z powodu małej podaży oraz kryzysu na rynku budowlanym.

W Polsce rynek instytucjonalnego najmu mieszkań jest wciąż na początku drogi, a w Niemczech to jeden z kluczowych filarów rynku nieruchomości komercyjnych, choć właśnie przeżywający spowolnienie. Widać jednak wyraźnie, że nowe budownictwo w najważniejszych aglomeracjach skutecznie opiera się przecenom, o jakich słychać w kontekście całej niemieckiej mieszkaniówki.

Cenowe zróżnicowanie

Według szacunków Savills Germany w I kwartale br. wartość transakcji na rynku mieszkaniowych nieruchomości komercyjnych (na wynajem) w Niemczech wyniosła 755 mln euro (3,2 mld zł), o 45 proc. mniej rok do roku i o 84 proc. mniej niż średnio w I kwartale w ciągu ostatnich pięciu lat. To najsłabszy wynik, odkąd analitycy monitorują rynek, czyli od kryzysowego 2009 r.

W 20 transakcjach z rąk do rąk przeszło prawie 4 tys. lokali, o 27 proc. mniej niż rok wcześniej. Savills uwzględnia transakcje obejmujące co najmniej 50 mieszkań.

W największych aglomeracjach właściciela zmieniło 1,51 tys. mieszkań, o 17 proc. mniej niż rok wcześniej, o wartości 408 mln euro, czyli mniejszej o 11 proc. Głębszy spadek w ujęciu liczbowym niż wartościowym wynika z tego, że ceny – po kilkuletnim trendzie wzrostowym – od II połowy ubiegłego roku utrzymują się na maksimach na poziomie 300 tys. euro za lokal. W pozostałych miastach ceny mocno spadły względem ubiegłorocznych szczytów, a średnia dla całego kraju skurczyła się o 25–30 proc., do 156 tys. euro za lokal.

W tej chwili nie ma dużych transakcji portfelowych, raczej mniejsze, a nabywcami są zazwyczaj lokalni gracze znający rynek.

W 2023 r. wartość transakcji na rynku mieszkaniowych nieruchomości komercyjnych sięgnęła 7,5 mld euro, o 38 proc. mniej niż rok wcześniej i najmniej od 2011 r., w tym 2 mld euro przypadło na transakcję kapitałową: zakup udziałów w portfelach Vonovii przez fundusz Apollo.

Lokale gotowe i na zamówienie

Jak wskazują eksperci Savills Germany, niemiecka mieszkaniówka jest wysoko na liście potencjalnych celów inwestorów instytucjonalnych.

Właściciele nieruchomości nie mają jednak motywacji, by sprzedawać, z uwagi na rosnące czynsze i duży popyt na najem napędzany m.in. przez imigrantów przy bardzo małej aktywności zmagających się z kosztami deweloperów. W 30 największych miastach uniwersyteckich średni wskaźnik pustostanów to zaledwie 1,1 proc. Dlatego oczekiwania cenowe właścicieli wciąż nie spotkają się z tym, co oferują potencjalni kupujący.

W nowym budownictwie czynsze na początku roku wynosiły średnio 14 euro za mkw. miesięcznie, a w starszych nieruchomościach – 9,5 euro/mkw. To o odpowiednio 10 i 7,5 proc. więcej rok do roku.

Analitycy zauważyli wzrost zainteresowania inwestorów transakcjami forward, czyli zamawianiem budowy nowych bloków u deweloperów, choć apetyty są tu ograniczane ryzykiem niewypłacalności firm w związku z trudną sytuacją w niemieckim budownictwie. Na celowniku są projekty będące już w budowie: w lutym br. Greystar Real Estate Partners nabył w ten sposób 758 mieszkań w Berlinie w projekcie Greenpark, które zostaną oddane w wakacje 2026 r. Ponieważ aktywność deweloperska jest ograniczona, konkurencja o takie nowe produkty będzie zacięta.

– Znaczna część niemieckich zasobów mieszkaniowych powstała po wojnie i nie spełnia dzisiejszych standardów. Berlin to ważny rynek i takie projekty rewitalizacyjne to właśnie to, czego szukamy, by tworzyć nowe społeczności w rejonach zyskujących popularność – powiedział o transakcji Mark Kuijpers, starszy dyrektor zarządzający na centralną Europę w Greystar.

Analitycy firmy Cushman & Wakefield dodają, że oprócz typowych transakcji w I kwartale br. przebudził się nieco rynek mieszkań studenckich i mikroapartamentów (średnio 20–25 mkw.). Po 55 mln euro zainwestowanych w I kwartale br. i 120 mln euro w całym 2023 r. eksperci spodziewają się ożywienia transakcji.

Popyt na takie nieruchomości jest silny, ale przeszkodą ponownie okazuje się niska aktywność deweloperów – zupełnie jak na rynku mieszkaniowym, który również narzeka na deficyt lokali.

PRS w Polsce

Jacek Kałużny, dyrektor działu nieruchomości mieszkaniowych i operacyjnych w Savills Polska, ocenia, że potencjał rozwoju PRS w Polsce dalej istnieje. – Zauważamy wzrost zainteresowania nowych inwestorów, w tym z Europy Zachodniej i nawet z odległych rynków, jak RPA. Ponadto nawet dość konserwatywni inwestorzy, na przykład z Niemiec, analizują możliwości inwestycyjne. Istnieją jednak nadal wyzwania związane głównie z różnicami w oczekiwaniach cenowych między deweloperami a funduszami, a dodatkowo niektórzy inwestorzy wciąż obawiają się wysokiego ryzyka geopolitycznego – mówi Kałużny. – Większość inwestorów nie liczy już na znaczący spadek stóp przed końcem bieżącego roku, co mogłoby przyspieszyć realizację większej liczby inwestycji PRS. Niemniej mimo obecnego spowolnienia rynek nadal się rozwija. Aktualnie dostępnych jest ponad 16,2 tys. mieszkań na wynajem, a ponad 12 tys. jest w budowie – dodaje.

Plany wprowadzenia REIT-ów wywołały nową falę obaw, że inwestorzy instytucjonalni zdestabilizują rynek mieszkaniowy w Polsce (sprzedaży i najmu). Kałużny zastrzega, że REIT-y nie ograniczają się jedynie do sektora mieszkaniowego. – W ciągu ostatnich trzech–pięciu lat, gdy rynek instytucjonalnego najmu mieszkań w Polsce prężnie się rozwijał, pojawiały się informacje o zakupach całych budynków przez fundusze PRS, co spowodowało, że wielu ludzi dzisiaj kojarzy instrumenty takie jak REIT-y wyłącznie z rynkiem mieszkaniowym, co jest błędem. REIT-y powinny umożliwić polskim inwestorom alokację kapitału we wszystkich segmentach rynku nieruchomości, a inwestorzy powinni na podstawie oceny atrakcyjności inwestycji decydować, w co będą inwestować za pośrednictwem REIT-ów – mówi Kałużny. – Jeśli chodzi o wpływ na rynek mieszkaniowy, w krótkim terminie nie przewiduję rewolucji. Długoterminowo nowy kapitał pozyskany przez REIT-y powinien finansować realizację nowych inwestycji mieszkaniowych, co zwiększy podaż na rynku. Nie martwię się również o konkurencję dla klientów detalicznych, ponieważ obecnie mieszkania w istniejących funduszach PRS stanowią zaledwie 0,1 proc. całego zasobu mieszkań w Polsce, a zbudowanie nawet relatywnie skromnego portfela zajęło wiele lat – dodaje.