Inwestor w mniejszym mieście. Gdzie zarobi najwięcej?

Rentowność netto najmu mieszkań poza największymi miastami waha się od 4,8 proc. w Białymstoku do 6,1 proc. w Sosnowcu. W Łodzi jest to 5,9 proc., a w stolicy 5,7 proc. Inwestowanie w mniejszych miejscowościach jest bardziej opłacalne, ale też bardziej ryzykowne.

Mieszkania w dużych miastach są drogie. Portale Morizon.pl i Gratka.pl podają, że średnia cena ofertowa mkw. lokali na rynku wtórnym w Warszawie to 14,1 tys. zł, w Krakowie i Gdańsku – 12,3 tys., we Wrocławiu – 10,9 tys. zł. Mniejsze miasta są dużo tańsze. Np. w Wałbrzychu przeciętna cena lokali to 4,9 tys. zł za mkw., w Przemyślu – 5,6 tys., w Świdnicy – 5,8, we Wrześni – 6,3 tys. zł, a w Zielonej Górze – 7,1 tys. zł.

Jak mówi Marcin Drogomirecki, ekspert Morizona i Gratki, inwestowanie w małych miastach wymaga zdecydowanie mniejszego kapitału. – Próg wejścia jest niższy. O ile np. w Warszawie czy Krakowie na używaną kawalarkę potrzebujemy ok. 400 tys. zł, o tyle w Legionowie podobny lokal kupimy za niespełna 300 tys., a w Przemyślu – za ok. 200 tys. zł.

110 tys. zł

- na tyle wyceniono 25-metrowe mieszkanie do remontu w Bydgoszczy. Za 117 tys. zł można kupić 47-metrowy lokal w Sosnowcu – podaje SonarHome

4,9 tys. zł

– średnia cena oferty mkw. mieszkań w Wałbrzychu. W Przemyślu: 5,6 tys. zł. Dla porównania – w Warszawie to 14,1 tys. zł – wg Morizon.pl i Gratka.pl.

6,4 proc.

– o tyle od IV kw. 2022 do I kw. 2023 r. zdrożały kawalerki w Olsztynie. W Lublinie: o 4,1 proc. – wskazuje serwis Nieruchomosci-online.pl.

Mniejsze ryzyko

Zastanawiając się nad inwestycją w mieszkanie w mniejszym mieście, trzeba, jak zaznacza Drogomirecki, zrobić analizy m.in. podaży na rynku wtórnym, aktywności deweloperów, perspektyw rynku pracy, popytu – obecnego i przewidywanego. – I to zarówno na rynku sprzedaży, jak i wynajmu – mówi. Dodaje, że najlepiej rokują przede wszystkim miejscowości satelity dużych rozrastających się miast, dobrze z nimi skomunikowane, oraz miejscowości turystyczno-wypoczynkowe.

Anton Bubiel, prezes Rentier.io, potwierdza, że inwestycja w mieszkanie na wynajem w mniejszych miastach może być dobrym pomysłem, trzeba jednak uwzględnić wiele czynników i niuansów.

– To popyt na wynajem w długim terminie, potencjał rozwoju miasta, planowane inwestycje, rozwój infrastruktury, nowe miejsca pracy. Inwestowanie w wynajem wymaga stabilnej grupy potencjalnych najemców – tłumaczy. – Trzeba wiedzieć, czy w mieście jest duża populacja studentów, młodych profesjonalistów lub pracowników firm, które mogą zapewnić ciągły popyt na wynajem. Rentier.io analizuje 16 rynków (sześć największych: Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań i Gdańsk, i dziesięć mniejszych: Gdynia, Szczecin, Bydgoszcz, Katowice, Lublin, Białystok, Częstochowa, Sosnowiec, Toruń i Rzeszów). Pod lupę wzięto opłacalność najmu przeciętnego 50-metrowego mieszkania z rynku wtórnego.

Przy pełnym 12-miesięcznym obłożeniu lokalu największą rentowność – 6,1 proc. netto (po odliczeniu kosztów jak m.in. prowizja pośrednika, PCC, taksa notarialna, odświeżenie lokalu, ubezpieczenie i podatek ryczałtowy) daje wynajem mieszkań w Sosnowcu. W Szczecinie jest to 6 proc., w Katowicach 5,8 proc., w Lublinie 5,6 proc., w Rzeszowie i Częstochowie – po 5,5 proc., w Bydgoszczy 5,3 proc., w Toruniu 5,1 proc., w Gdyni 4,9 proc., a w Białymstoku 4,8 proc.

– W analizowanych miastach średnia stopa zwrotu na rękę to 5,5 proc. – liczy Anton Bubiel. W większych miastach rentowność najmu jest nieco gorsza. W Łodzi to średnio 5,9 proc., w Warszawie 5,7 proc., we Wrocławiu 5,6 proc., w Gdańsku i Krakowie po 5,1 proc., a w Poznaniu 4,8 proc. Przeciętna rentowność w tych miastach to 5,4 proc. – Ze statystyk wynika, że duże miasta mają gorsze ROI z wynajmu – komentuje prezes Bubiel.

Pomimo gorszych stóp zwrotu inwestycja w mieszkanie na wynajem w długim terminie jest jednak bardziej stabilna i przewidywalna w dużych miastach. Mniejsze zwroty są rekompensowana mniejszymi wahaniami i mniejszym ryzykiem pustostanów.

Lokata kapitału

Prezes Rentier.io, zauważa, że na popularności zyskują m.in. Rzeszów, Bydgoszcz, Lublin, Białystok. – To miasta uniwersyteckie z rosnącym rynkiem pracy, co zwiększa popyt na mieszkania – mówi.

Potwierdzają to pośrednicy. Inwestorzy chętnie kupują mieszkania np. w Lublinie. – Istotną grupą są osoby, które pracują w branży rolniczej na Lubelszczyźnie – mówi Beata Respond-Cicha z lubelskiego oddziału Metrohouse. – Zakup mieszkania na wynajem jest sposobem na lokowanie oszczędności. Największym zainteresowaniem cieszą się rejony wybierane przez studentów, czyli LSW, Śródmieście, bliski Czechów. Poszukiwane są lokale w cenach 300–400 tys. zł.

Pytany o inwestycje w mniejszych miastach Jan Dziekoński, ekspert rynku nieruchomości, założyciel portalu FLTR.pl, zwraca uwagę na trzy aspekty: rentowność najmu, wzrost wartości mieszkania i zarządzanie nieruchomością. – Stopy zwrotu w mniejszych miastach są wyższe o kilka punktów procentowych – przyznaje. – Upraszczając, przeciętna stopa zwrotu zainwestowanego w Warszawie 1 mln zł to, powiedzmy, 5 proc. Porównywalne mieszkania np. w Bytomiu dadzą ok. 8 proc.

Dziekoński tłumaczy, że w dużych miastach ceny są bardziej napompowane, jest więcej kupujących. – Obok Polaków są obcokrajowy, są firmy – mówi. – A w Bytomiu, Wałbrzychu czy w Suwałkach konkurencja jest mniejsza. Różnice w cenach widać głównie na rynku wtórnym, na pierwotnym są one mniejsze. A stawki najmu nie mają aż takiej tendencji do "napompowywania się". Wynajem kawalerki w Warszawie jest oczywiście droższy niż w Bytomiu, ale nie trzy razy, ale dwa razy, podczas gdy cena przeciętnego mieszkania w stolicy będzie już trzy razy większa.

Wzrost wartości

Inwestorzy zarabiają też na wzroście cen lokali. – Większe prawdopodobieństwo tego wzrostu przypisuje się większym miastom – mówi Jan Dziekoński. – To w większych miastach mamy większą migrację, i krajową, i zagraniczną, lepsze perspektywy demograficzne, lepszy rynek pracy. To generuje większy popyt na mieszkania. Szansa na wzrost cen jest więc większa.

Ale, jak dodaje Dziekoński, porównując ceny w Warszawie czy Krakowie z cenami np. w Bytomiu, Katowicach czy Zielonej Górze, największy procentowy wzrost widać w małych miastach. – Koszty budowy, koszty materiałów i wykonawstwa, we wszystkich miastach są praktycznie zbliżone – tłumaczy ekspert. – Różnice dotyczą głównie cen gruntów i wysokości marż deweloperskich. A kiedy koszty inwestycji idą w górę, to idą wszędzie. I ten, powiedzmy 1 tys. zł więcej przy cenie 5 tys. zł da 20-proc. wzrost, a przy 10 tys. – 10-proc.

Dziekoński podkreśla, że stopa zwrotu bierze się z ryzyka. – Przy odpływie popytu mniejsze miejscowości mają problemy, jeśli chodzi o płynność sprzedaży, co było widać w 2020, 2022 r. czy w latach 2009–2013. Ale pod względem cen straciły mniej niż np. Warszawa, która miała tendencje do większego pompowania cen – wyjaśnia.

Są jeszcze kwestie techniczne. – W Warszawie operatorów najmu, czyli firm, które zarządzają mieszkaniami na wynajem, jest pewnie ponad dziesięć, z czego kilka dużych. W jakimś małym mieście takich operatorów znajdziemy może dwóch. W innym nie znajdziemy żadnego – mówi Jan Dziekoński. – Trzeba się będzie wspierać lokalnym pośrednikiem. Jeśli chcemy inwestować tam, gdzie stopa zwrotu jest niższa, ale jest za to cała „infrastruktura”, jest sporo operatorów, to wygrywają większe miasta.