Gorączka minęła, ale chęci są

Rok temu o zakupach domów i apartamentów za granicą decydowały emocje, dziś nabywcy spokojniej analizują sytuację.

W 2022 r. Polacy kupili w Hiszpanii niemal 3 tys. nieruchomości, ustanawiając nowy rekord – wynika z danych Colegio de Registradores. To o ponad 160 proc. więcej niż rok wcześniej. W samym III kwartale nabywców znalazło 1015 domów i mieszkań – to tyle, ile we wcześniejszych latach rocznie. IV kw. przyniósł ostudzenie, sprzedaż sięgnęła blisko 670 nieruchomości.

W Hiszpanii najwięcej kupują Brytyjczycy, Niemcy i Francuzi. Ci pierwsi wręcz rzucili się na nieruchomości, w 2022 r. nabywając ich 9,7 tys., o 48 proc. więcej rok do roku.

Nie tylko zakupy

Agnes Marciniak-Kostrzewa, założycielka biura Agnes Inversiones w Marbelli, zaznacza, że statystyki obejmują rynek wtórny i gotowe lokale z rynku pierwotnego, a wyniki za III i IV kw., ze względu na procedury, odzwierciedlają decyzje i wybór nieruchomości podjęty najczęściej kwartał wcześniej. W przypadku rynku pierwotnego i osiedli w budowie sytuacja jest podobna jak w Polsce: akt notarialny zawierany jest po oddaniu nieruchomości do użytkowania, czyli rok–dwa po zawarciu umowy rezerwacyjnej. – W mojej agencji zakup nieruchomości z rynku pierwotnego w 2022 r. stanowił 50 proc., więc odzwierciedlenie w statystykach znajdzie to w latach 2023 i 2024 – mówi Marciniak-Kostrzewa.

Jak zaznacza, wzmożone zakupy zagranicznych nabywców w Hiszpanii napędzane są przez wiele czynników, jak rozwój pracy hybrydowej i zdalnej oraz inflacja i poszukiwanie bezpiecznej przystani dla gotówki. W przypadku Polaków dochodzi rosyjska inwazja na Ukrainę.

– W II kwartale obserwowaliśmy istne szaleństwo zakupów i niesamowite przyspieszenie dokonywania transakcji, tak żeby w razie czego można było się szybko spakować i wyprowadzić. Klienci kupowali również przez telefon, na podstawie wirtualnych wizyt. Prowadząc firmę już niemal od 20 lat, nigdy nie przeżyłam takiego szaleństwa – przyznaje Marciniak-Kostrzewa.

Zdaniem agentki ten rok będzie porównywalny z 2022. – W pierwszych miesiącach br. inflacja w Polsce jest nadal wysoka. Polacy szukają dobrej i bezpiecznej lokaty kapitału, i to daleko od linii frontu. Zakupy nie są tak szalone jak w zeszłym roku, łatwość uzyskania kredytu otwiera większe możliwości zakupów – ocenia Marciniak-Kostrzewa.

Największą popularnością cieszą się nieruchomości liczące ponad 120 mkw. Typowi klienci poszukują lokali w przedziale 0,3–0,5 mln euro, w których mogą mieszkać od czasu do czasu, a także je wynajmować. Dużym zainteresowaniem cieszą się też wille za 1,5–3 mln euro. W ub.r. nastąpiła też eksplozja zainteresowania nieruchomościami za ponad 4 mln euro – w tej grupie Polaków jest bardzo niewielu.

Tatiana Pękala, właścicielka biura Dream Property w Marbelli, zwraca uwagę, że w 2022 r. nabywcy zagraniczni kupili w Hiszpanii 94,5 tys. nieruchomości, o 55 proc. więcej niż rok wcześniej. Poza Polakami dużą dynamikę wzrostu odnotowali Holendrzy (88 proc.), Norwegowie (71 proc.) i Irlandczycy (65 proc.). Główne rejony zainteresowania to Wspólnota Walencji (Costa Blanca, Costa del Azahar), Andaluzja (Costa del Sol) i Katalonia (Costa Brava i Barcelona).

– Liczba transakcji kupna sprzedaży na całym rynku hiszpańskich nieruchomości w 2022 r. była najwyższa od 15 lat, w księgach wieczystych zarejestrowano blisko 650 tys. transakcji. Analitycy banku La Caixa oczekują, że w 2023 r. sprzedaż z wyniesie 480 tys., a w 2024 r. ponad 500 tys. Nie spodziewają się przy tym znaczącego spadku cen nieruchomości – mówi Pękala. – Z naszych obserwacji również wynika, że w lokalizacjach interesujących dla inwestorów zagranicznych nie należy oczekiwać spadków cen. Popyt jest nadal ogromny, a rynek wtórny mocno wydrenowany, więc atrakcyjne nieruchomości utrzymują ceny. Jeśli chodzi o rynek pierwotny, oczekuje się, że obecny trend utrzyma się w nadchodzących latach, co oznacza budowę około 100 tys. lokali rocznie, co nie pokryje zapotrzebowania w regionach, w których występuje największa nierównowaga między podażą a popytem, czyli w Madrycie, Barcelonie oraz ich obszarach metropolitalnych. Zapotrzebowanie na nowe nieruchomości jest wysokie również na wybrzeżach, gdzie głównie operują kupujący z całego świata – dodaje.

Agentka zaznacza, że jeśli chodzi o wynajmy długoterminowe, mimo bardzo wysokich cen już teraz, analitycy La Caixa przewidują wzrost między 2,8 a 7,7 proc. w zależności od lokalizacji nieruchomości.

– Z naszych obserwacji z dwóch pierwszych miesięcy tego roku wynika, że zainteresowanie polskich inwestorów rynkiem nieruchomości w Hiszpanii nie słabnie. Klienci pytają o nieruchomości w różnych segmentach cenowych. Najwięcej zapytań dotyczy nieruchomości do 300 tys. euro i od 1 mln euro wzwyż – mówi Pękala.

Michał Ćwierzyk, prezes spółki Vela Poland, właścicielki platformy Tripinvest z ofertami zagranicznych nieruchomości, dodaje, że poza nieruchomościami do zakupu rośnie zainteresowanie najmem. – Przez ostatnie lata popyt na rynku najmu wśród cudzoziemców utrzymywał się przeważnie na stabilnym poziomie, jednak w 2022 r. wzrost sięgnął prawie 15 proc. Wśród dominujących narodowości prym wiodą Niemcy i Francuzi, ale i Polacy są coraz widoczniejsi. Najemcy bardzo często wybierają nadmorskie kurorty, jak Alicante czy Teneryfa, wśród dużych miast nadal chętnie wybierana jest Barcelona, tu jednak ceny najmu należą do najwyższych – mówi Ćwierzyk. Takie ruchy to efekt pracy zdalnej, a w przypadku osób z Europy Środkowo-Wschodniej wojny w Ukrainie.

Nie tylko Hiszpania

– Od czasu inwazji Rosji na Ukrainę Polacy rzucili się na mieszkania i domy w Europie Zachodniej – mówi Karolina Kaim, prezeska Blueprint Group (do grupy należy Sunshine by High Level, portal z ofertą nieruchomości premium). – Wojna nas przestraszyła, ale dała również silny impuls do tego, żeby nie odkładać wciąż na później realizacji wieloletnich marzeń. Oprócz czystego lęku ogromny skok zainteresowania nieruchomościami na Zachodzie powoduje również czysty rozsądek. Wojna w Ukrainie pokazała słabe punkty trwania przy polskiej walucie. Wielu z nas woli na swoją przyszłość inwestować już tylko w euro, nie martwić się o słabego złotego i nie czekać z niepewnością na kolejną konferencję prezesa NBP – dodaje.

Jak zaznacza, ceny nieruchomości na zachodzie i południu Europy zaczynają się od 100 tys. euro, ale klienci pytają też o droższe, w tym ponad 1 mln euro. – Jedni widzą tu ucieczkę przed wojną, drudzy rozwiązanie na kryzys gospodarczy, jeszcze inni po prostu spokojną starość. Wszyscy składają się na rosnącą falę lokujących swój kapitał z dala od kraju – mówi Kaim. – O ile I połowa 2022 r. to zdecydowanie okres bardzo emocjonalny, kiedy działanie i kupowanie często wyprzedało analizę, o tyle II półrocze charakteryzowało już więcej planowania niż emocji. W efekcie obserwujemy grupę klientów, którzy rozważają, czy nie sprzedać tych szybko kupionych nieruchomości i nie przenieść się gdzie indziej – gdzie klimat czy system podatkowy bardziej pasuje. Ale nie są to powroty do Polski. Trend będzie się utrzymywał, a liczba nieruchomości kupowanych rocznie za granicą będzie systematycznie wzrastać. Poza Hiszpanią popularne lokalizacje to Portugalia, Włochy, Francja, czyli, generalnie, z dala od kraju i ciepło – dodaje.

Zdaniem Kaim nowym hitem będzie Cypr. – Wzgórze z widokiem zapierającym dech, na nim sąsiadujące wille o wartości w okolicach 1,5 mln euro każda... Właściciele płacą nie tylko za piękno Cypru, ale i za nowe życie w pokoju. Tamtejsi deweloperzy zauważyli już, że Polska to ogromny rynek z dużym potencjałem nowych klientów. Tempo działania w branży nieruchomości jest na tej wyspie niezwykle szybkie, czasem dom sprzedaje się przy pierwszym spotkaniu. Cypr to niecałe 1,5 mln ludzi, nie ma tu negatywnych zjawisk znanych z popularnych kurortów. Zachęca też niski, 5-proc. VAT, choć niedługo, po wyborach, może się to zmienić – dodaje.

Cypr to oczywiście nie tylko drogie wille. Ceny apartamentów w niektórych rejonach wyspy zaczynają się od 70 tys. euro.