Rodzina na wynajmowanym

Po serii podwyżek stóp procentowych sprzedaż mieszkań na kredyt spadła już nawet o ok. 70 proc. Klienci przechodzą na rynek najmu.

Tylko do lipcowej, dziesiątej już podwyżki stóp procentowych (o 0,5 pkt proc., do 6,5 proc.) raty kredytów się podwoiły. Teraz jeszcze wzrosną. – Jeśli mamy kredyt na 300 tys. zł (na 25 lat, marża 2,2 proc., WIBOR 6M), przed podwyżkami w zeszłym roku płaciliśmy raty w wysokości ok. 1339 zł. Dziś musimy już płacić 2640 zł – szacuje Agnieszka Łuczak, ekspertka kredytowa Lendi. Po podwyżce stóp 7 lipca rata wyniesie już 2695 zł. Jeśli ktoś ma kredyt na 500 tys. zł, w zeszłym roku oddawał bankowi 2231 zł miesięcznie. Po ostatniej podwyżce stóp będzie to 4491 zł. – Część klientów zaczyna mieć problemy ze spłatą kredytu – mówi ekspertka Lendi. Co robić? – Możliwości jest wiele. Każdy bank oferuje przejście na oprocentowanie stałe. Można też skorzystać z funduszu wsparcia kredytobiorców. Od sierpnia planowane są rządowe wakacje kredytowe – wskazuje. – Klienci mogą też refinansować kredyt w innym, oferującym tańsze produkty banku, mogą wydłużyć okres kredytowania czy skorzystać z restrukturyzacji kredytu.

Anna Serafin, ekspertka porównywarki finansowej Totalmoney.pl, podkreśla, że sytuacja kredytobiorców jest „niekorzystna”. – Ekonomiści coraz zgodniej wskazują jednak, że za nami jedna z ostatnich podwyżek stóp, co daje posiadaczom kredytów cień nadziei – mówi.

Tańsze, na obrzeżach

Jarosław Sadowski, analityk Expander Advisor, dodaje, że kolejna podwyżka stóp to problemy także dla osób, które dopiero chcą kupić mieszkanie lub zbudować dom na kredyt. Dostępność finansowania ogranicza nie tylko wysokie oprocentowanie kredytów. Od kwietnia obowiązuje rekomendacja KNF, zgodnie z którą banki przy wyliczaniu zdolności kredytowej klientów do bieżącej stopy doliczają 5 pkt proc. – Dla przykładu para z dochodem 6 tys. zł netto we wrześniu mogła liczyć na 550 tys. zł kredytu. Po lipcowej podwyżce stóp – tylko na 270 tys. zł – szacuje Sadowski. – Wiele osób całkiem straciło zdolność kredytową lub może liczyć na tak niską kwotę, że nie jest w stanie kupić mieszkania, które spełniałoby ich potrzeby. Jeśli przykładowa para we wrześniu mogła kupić 60 mkw., to przy takiej samej cenie dostępna powierzchnia spadnie do 30 mkw. – dodaje.

Efekty zacieśniania polityki monetarnej już więc widać. – Kolejne podwyżki stóp są głównym sprawcą załamania się sprzedaży mieszkań. Drugim powodem jest polityka obliczania zdolności kredytowej przez banki – komentuje Robert Chojnacki, prezes redNet 24, założyciel serwisu tabelaofert.pl. – Sprzedaż mieszkań klientom korzystającym z kredytu spadła o ok. 70 proc.

Prezes mówi o zmianach preferencji. – Spadki sprzedaży dotyczą głównie większych lokali. Dominuje zasada kompaktowości: jak najwięcej pokoi na jak najmniejszej powierzchni – wyjaśnia.

O znaczących zmianach na rynku mówi Dariusz Książak, prezes spółki Emmerson Evalaution. – Według najnowszych danych liczba wniosków kredytowych spadła rok do roku o prawie 60 proc. Spodziewane są kolejne spadki – zaznacza. – Maleje też średnia wartość wnioskowanego kredytu. Klienci najprawdopodobniej decydują się na mniejsze, a więc tańsze lokale. Nie sądzę, aby rynek kredytów odbił się przed końcem 2023 roku. Dziś królują klienci gotówkowi.

Także Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, zauważa, że liczba klientów poszukujących mieszkań spadła. – Pewna grupa nadal ma zdolność kredytową, by myśleć o finansowaniu zakupu kredytem – zaznacza Jańczuk. – Najczęściej jednak sprawdzenie tej zdolności kończy się rozczarowaniem. A nawet jeśli zdolność pozwala na zakup nieruchomości, to klienci muszą zweryfikować swoje pierwotne założenia.

Wielu klientów odkłada zakup mieszkania. Rezygnują głównie kupujący swój pierwszy lokal. Jak tłumaczy Marcin Jańczuk, trudno im zaakceptować, że zdolność kredytowa pozwala tylko na niewielkie dwa pokoje na przedmieściach. – Jeszcze kilka miesięcy temu mieli szanse na znacznie większe mieszkanie w lepszej lokalizacji – mówi ekspert Metrohouse.

Do czynszówki

W siłę rośnie najem. – To nieunikniony trend na kilka najbliższych lat – ocenia Dariusz Książak. Osoby, których nie stać na kredyt, będą zmuszone lokale wynajmować.

Część deweloperów przestawia się na budowę czynszówek. – Niektóre firmy deweloperskie z pierwszej krajowej dwudziestki zostały kupione przez fundusze specjalizujące się w wynajmie mieszkań – mówi prezes Emmerson Evalaution. – Będą budować głównie – a może nawet wyłącznie – na potrzeby tych funduszy. Inne firmy również spoglądają w tym kierunku.

Zdaniem Marcina Jańczuka deweloperzy będą raczej podejmować współpracę z funduszami, dostarczając im nowych produktów. – Na razie rozpatrują za i przeciw takiej współpracy, ale w rezultacie będzie ona nieuniknioną konsekwencją rozwoju rynku. Być może część firm zupełnie zrezygnuje z budowania dla indywidualnego nabywcy – zastanawia się ekspert Metrohouse.

Według niego rynek PRS, czyli najmu instytucjonalnego, w najbliższych latach będzie się intensywnie rozwijał w dużych miastach. – Najem takiego lokum da większą pewność i stabilizację – zauważa Marcin Jańczuk. – Do najmu mieszkań będą bardziej przekonane najmłodsze pokolenia. Dla nich może to być jedyna możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Jańczuk nie jest jednak pewny, czy trend się utrwali. – Polacy dążą do posiadania nieruchomości. Drogą do ich pozyskania jest nie tylko zakup. Pokaźną liczbę mieszkań dostarczy rynkowi wymiana pokoleniowa – mówi ekspert.

A Robert Chojnacki dopowiada, że przy wysokich stopach procentowych opłaca się wynajmować, przy niskich – posiadać mieszkanie. – Dziś wysokie stopy wspierają rynek najmu, ale za jakiś czas, kiedy ich poziom się obniży, okaże się, że rata kredytu jest dużo niższa od czynszu – podkreśla prezes. – Jest duże prawdopodobieństwo, że część klientów przestanie wtedy wynajmować i nieruchomość kupi. Co do zasady, najlepiej posiłkować się kredytem o stałym oprocentowaniu na dziesięć lat wtedy, gdy stopy są rekordowo niskie – dodaje.

– Potrzeby mieszkaniowe będą zawsze, a kredyt hipoteczny jest nadal najtańszą z form finansowania zakupu czy budowy nieruchomości w przypadku braku własnych środków – komentuje Agnieszka Łuczak. – Dziś kredyty są droższe, ale pamiętajmy, że są zaciągane na wiele lat, w czasie których warunki zapewne wielokrotnie się zmienią.

Zdaniem Agnieszki Łuczak z początkiem 2023 roku można oczekiwać spadku cen nieruchomości.

Robert Chojnacki uważa, że podniesienie w lipcu stóp o 50 pkt bazowych (a nie o 75 czy 100 jak przewidywano) to sygnał, że RPP bierze pod uwagę całość gospodarki, a nie tylko inflację. – Część inwestorów uzna, że może to być koniec cyklu podwyżek – ocenia prezes redNet 24. Według niego profesjonalni inwestorzy mogą się teraz wybrać na zakupy mieszkań, korzystając z wakacyjnych promocji. Jak mówi prezes, podaż mieszkań jest bardzo mała. Za 18 miesięcy może brakować gotowych lokali. To szansa na dobrą inwestycję.