Katarzyna Kuniewicz, Obido: Połowa popytu na mieszkania w uśpieniu

Być może we wrześniu sytuacja związana iz nflacją i stopami ustabilizuje się, by uaktywnić część popytu. Ale to będzie wymagać dużo pracy od działów sprzedaży firm deweloperskich – mówi Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w Obido.

W maju sprzedaż mieszkań spadła w tempie kilkudziesięciu procent rok do roku i wobec pierwszych miesięcy 2022 r. Biorąc pod uwagę dane z rynku kredytów to chyba nie powinno dziwić. Jak mogą wyglądać te najbliższe kwartały, czy po latach tłustych przychodzą dla deweloperów chude?

Tych tłustych było więcej niż siedem, szczyty popytu w różnych dużych miastach różnie się układały. W Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście mieliśmy świetny 2021 r. i patrząc na to, co teraz się dzieje, można mieć wrażenie, że mamy do czynienia z katastrofą. W maju Warszawa wyglądała najgorzej, spadek sprzedaży rok do roku sięgnął 50 proc., co dla deweloperów jest złą informacją, ale nie do końca. Deweloperzy bowiem wprowadzili do oferty niewiele więcej niż zostało sprzedanych, w związku z tym oferta wcale znacząco nie urosła, podczas gdy ceny cały czas rosną. Zatem wstrzymywałabym się z takim katastroficznym widzeniem rynku, deweloperzy są w stanie nadal dość elastycznie dostosować się do zmieniających się warunków, czyli teraz głównie rosnących stóp procentowych i w konsekwencji rosnącego kosztu kredytu.

Na bieżąco monitorujemy popyt przez ankiety. Na tej podstawie można oszacować, że około 40 proc. popytu to w pełni gotówkowcy, deklarujący, że kredyt jest im niepotrzebny. Ponad 30 proc. mówi, że wstrzymuje się i obserwuje sytuację. 20 proc. mówi, że wychodzi z rynku, bo albo straciło zdolność kredytową, albo uważa sytuację za niebezpieczną. Zatem łącznie około 50 proc. popytu mówi – robię krok w tył. Na razie nie wiemy, na jak długo. Deweloperzy mają więc prawo odczuwać dość boleśnie spadki sprzedaży.

Co się może wydarzyć w najbliższych miesiącach? Chyba nikt nie wierzy, by inflacja w czerwcu i lipcu była niższa. Mam nadzieję, że w sierpniu będziemy mieli ostatni wysoki odczyt inflacji i będzie on niższy niż w lipcu. W sierpniu RPP nie podejmuje decyzji o stopach. W idealnym scenariuszu we wrześniu widzimy niższy odczyt inflacji niż w sierpniu i rada nie podnosi stóp. Wystarczy, że stopy się zatrzymają i na rynek powraca pewien spokój, jest szansa na uruchomienie tego popytu aktualnie zawieszonego. Warunkiem będzie jednak to, że zespoły sprzedaży w spółkach deweloperskich będą w stanie „zaopiekować się" takimi klientami. W czasie dobrej koniunktury te działy zajmowały się bardziej rejestracją klientów niż zabieganiem o nich.

Od dawna wyczekuje się u nas spadku cen mieszkań. Miała pęknąć „bańka" rosnącej sprzedaży, miała nas pogrążyć pandemia, najazd Rosji na Ukrainę – a tu nic. W 2008 r. po wybuchu kryzysu ceny faktycznie spadały, w cztery, pięć lat o około 20 proc. Dlaczego teraz trend miałby się nie odwrócić?

Noblistka napisała „nic dwa razy się nie zdarza". Deweloperom wcale nie zależy na rosnących cenach, tylko na utrzymaniu marży. W ostatnim czasie ceny nadal rosły mimo hamującego popytu, bo naprawdę jest to konsekwencją dynamicznie rosnących kosztów: pracy i materiałów. Wyższe ceny wynikały zatem z potrzeby utrzymania założonej rentowności. Nie jestem w tej grupie osób, która twierdzi że 25-procentowa pierwsza marża z działalności, gdzie projekty realizuje się przez pięć lat, była szczególnie bulwersująca. To, co się dzieje w tej chwili, wskazuje na to, że na razie nie będziemy mogli zobaczyć spadku cen, ale być może będziemy mogli zobaczyć stabilizację.

Co poza kosztami wykonawstwa napędza cen mieszkań? Sytuacja na rynku wtórnym i rynku najmu. Tu mamy niezwykle ciekawe dane z Otodom.pl jasno pokazujące, że oferta lokali dostępnych na wynajem na wszystkich rynkach, nie tylko największych, skurczyła się o około 50 proc. w stosunku do tego, co było przed 24 lutego. W związku z tym ten popyt, który który jest zdolny do zakupu mieszkań – bo ma gotówkę, który jest zdolny do zapłacenia wyższej ceny – bo i wynagrodzenia w ostatnim czasie również rosły, cały czas jest na rynku i dostrzega szansę. Co może zatrzymać to postrzeganie nieruchomości jako bardzo atrakcyjnego aktywa, które zabezpiecza nasze oszczędności przed inflacją? Tutaj bym upatrywała ewentualnego przesunięcia się popytu, jeśli znajdzie się bardzo atrakcyjna alternatywa – a tak powoli się dzieje. Dotychczas nie było żadnego wyboru, teraz pojawiły się m.in. jedno- i dwuletnie obligacje.

To, co się dzieje na rynku najmu, jest konsekwencją napływu uchodźców z Ukrainy. Czy zasadne jest budowanie strategii inwestycyjnej – kupię mieszkanie na wynajem, bo jest ssanie – na takim wyjątkowym czynniku? Wojna przecież kiedyś się skończy.

Nie znamy dziś odpowiedzi na pytanie, jaka część Ukraińców może pozostać w Polsce. Ten spadek oferty lokali na wynajem nie powinien się utrzymywać długo – to mogą być miesiące, ale wiele wskazuje na to, że nie lata. Dużo zależy od RPP i długofalowej polityki w zakresie stóp. Już teraz mamy grupę osób wykluczoną z możliwości zakupu mieszkania, młode polskie rodziny wypchnięte z rynku kredytowego – i ta grupa również zasili nam grono wynajmujących. Czy zatem kupować na wynajem? Moment na prognozowanie jest bardzo trudny nawet dla osób, które długo się zajmują rynkiem, dlatego odradzałabym gwałtowne decyzje.