Rynek mieszkaniowy ma dobre perspektywy

#prostozparkietu | plan zakłada zwiększenie wartości portfela nieruchomości z 2,5 mld do 6 mld zł

Polski Holding Nieruchomości to jedna z nielicznych spółek, które opublikowały długoterminową strategię działalności. Jakie są główne założenia waszego planu do 2023 r.?

To, co jest najważniejsze dla inwestorów, to podniesienie wartości portfela nieruchomości. Planujemy zwiększyć tę wartość z 2,5 mld zł obecnie do 6 mld zł w 2023 r. Żeby to osiągnąć, musimy przebudować portfel nieruchomości.

Dziś składa się on w dużej mierze z nieruchomości, które są bardzo korzystnie zlokalizowane, ale na dzisiejszym wymagającym rynku nie spełniają standardów klasy A. Musimy więc wykonać dużo pracy polegającej m.in. na wyburzeniach dotychczasowych budynków i stawianiu nowych. Dwa przykłady z Warszawy to Świętokrzyska 36, gdzie do końca roku zakończymy rozbiórkę starego budynku, a docelowo powstanie tu nowoczesny biurowiec klasy A o wysokości 150 m. Drugi projekt to Wilanowska 372, gdzie powstaną hotele sieci Marriott – Moxy i Residence Inn.

Jakie są parametry biurowca przy Świętokrzyskiej w Warszawie i jaki jest harmonogram inwestycji?

Biurowiec ma mieć przynajmniej 40 tys. mkw. powierzchni najmu, staramy się, by to było nieco więcej. To, co jest unikalne, to lokalizacja – sam środek miasta, bezpośredni dostęp do linii metra, bliskość Dworca Centralnego. Uważam, że to spowoduje bardzo duże zainteresowanie budynkiem.

Rozmowy z potencjalnymi najemcami już trwają, wiadomo, że rynek jest bardzo konkurencyjny, wskaźnik pustostanów w Warszawie jest dość wysoki, rzędu 14–15 proc. Chcemy, by inwestycja ruszyła ze stosownym wskaźnikiem pre-letu (wstępnych umów najmu – red.).

A Aleja Wilanowska?

W tym roku zakończymy wyburzenia, procedujemy kwestie formalno-prawne. Hotele powstaną do 2020 r.

W strategii nie wykluczacie zakupów obiektów do portfela. Czy trwają w tej sprawie jakieś rozmowy?

W strategii zapisaliśmy, że na zakupy możemy przeznaczyć 1 mld zł. Po ubiegłorocznym nabyciu biurowca w Gdańsku do wydania mamy jeszcze 700 mln zł. Przejęcia są potrzebne, by przyspieszyć przebudowę portfela i zwiększyć udział powierzchni klasy A.

Jaki jest wskaźnik pustostanów w portfelu PHN?

Portfel PHN opierał się na starszych biurowcach, poniżej klasy A, dlatego trudno nasz wskaźnik odnosić do wskaźnika rynkowego, który opiera się na nowoczesnych powierzchniach.

Kiedy w zeszłym roku przejąłem zarządzanie PHN, poziom pustostanów wynosił 25–27 proc. Zmniejszyliśmy go do 19 proc. i usilnie pracujemy, by w tym roku zrównać się z rynkiem. Ambitny plan na 2018 r. zakłada, byśmy byli lepsi od rynku. Jesteśmy dobrej myśli. Dodam, że są klienci zainteresowani może nie tak nowoczesnymi, ale za to bardzo dobrze zlokalizowanymi budynkami. Jak choćby warszawskie Intraco, gdzie zostało już naprawdę mało powierzchni do wzięcia.

Przy tym leciwym biurowcu będziecie stawiać nowoczesny obiekt – jaki jest harmonogram?

Startujemy w przyszłym roku, to będzie dziesięciokondygnacyjny budynek o powierzchni 10 tys. mkw.

Dywersyfikujecie działalność, angażując się w segment mieszkaniowy. Jak długo potrwa koniunktura na tym rynku?

Rynek jest bardzo rozgrzany, mieszkania sprzedają się jak świeże bułeczki, deweloperzy biją rekordy. Wygląda na to, że jesteśmy blisko szczytu koniunktury, ale to już trzeci szczyt w wolnej Polsce. Kolejne szczyty cykli są na coraz wyższym poziomie. Myślę, że mamy jeszcze co najmniej dwa lata dobrego rynku przed sobą. Tym razem nie grozi nam bańka spekulacyjna, jak ostatnim razem, kiedy ceny nieruchomości wzrastały z dnia na dzień. Teraz tak nie ma, jest też sporo gotówki na rynku, mieszkania kupują inwestorzy, ale też Ukraińcy, którzy wiążą przyszłość z pracą w Polsce.

Na jakim etapie są Wasze inwestycje mieszkaniowe?

Flagowy projekt to Yacht Park w Gdyni, jedyny tego rodzaju obiekt na wybrzeżu, gdzie mieszkania będą zlokalizowane tuż przy brzegu Bałtyku i jednocześnie w centrum miasta – bo to tereny po porcie. Na początku lipca, przy okazji dorocznych regat, ruszyła rezerwacja mieszkań. Zainteresowanie jest bardzo duże. Lokali będzie tylko 135 – to prestiżowa i luksusowa półka. Myślę, że budowa ruszy w październiku, trwa postępowanie na generalnego wykonawcę. Inwestycja ma się zakończyć w 2019 r.

Ile trzeba będzie zapłacić za mkw. w Yacht Parku?

To projekt premium, więc w najlepszych apartamentach to będzie nawet 20 tys. zł za mkw.

Jakie inwestycje mieszkaniowe prowadzicie w Warszawie?

W Warszawie jesteśmy blisko rozpoczęcia sprzedaży w inwestycjach Prymasa Tysiąclecia na Woli i Lewandów na Białołęce.

Jesteście znaczącym graczem na rynku nieruchomości biurowych, trwa dyskusja w sprawie uregulowania w Polsce REIT-ów. Czy jesteście zainteresowani utworzeniem takiej struktury?

Przygotowujemy się do tego i czekamy z utęsknieniem na przepisy. REIT-y umożliwią osobom fizycznym zainwestowanie w nieruchomości komercyjne. To inwestycja relatywnie bezpieczna, a zyski z REIT-ów powinny być wyższe niż to, co oferują lokaty bankowe.

W kwietniowym raporcie analitycy DM PKO BP zalecili kupować akcje PHN z ceną docelową 20,6 zł. Wskazali, że jesteście nisko wyceniani choćby w relacji do wartości księgowej czy perspektyw, jakie stwarzają nowe inwestycje. Dziś kurs to 15 zł – ma pan teorię, dlaczego spółka jest tak wyceniana przez rynek?

Czynników jest kilka. 69 proc. akcji ma Skarb Państwa, 25 proc. fundusze emerytalne – to inwestorzy długoterminowi. W wolnym obrocie jest tak naprawdę niewiele akcji, a część to papiery pracownicze.

Czy PHN pozostanie spółką dywidendową?

Tak, strategia przewiduje wypłatę akcjonariuszom co najmniej 40 proc. zysku. Ar