Mieszkania i hale: jeszcze można zarobić

Lokale na wynajem wciąż będą na celowniku inwestorów. Popyt nadal jest bardzo duży. O szybkich zyskach mogą jednak zapomnieć spekulanci. Dobre perspektywy są także na rynku magazynów.

Mijający rok był bardzo dobry i na rynku nieruchomości mieszkaniowych, i komercyjnych (biura, magazyny). – Rynek mieszkaniowy notuje wzrost od 2013 r. – przypomina Tomasz Kołodziejczyk, ekspert redNet Property Group. Kulminację osiągnął w 2017 r., kiedy to deweloperzy w największych miastach sprzedali 72,8 tys. lokali.

W tym roku, jak prognozuje Reas, nabywców znajdzie ok. 62,5 tys. mieszkań. To wciąż świetny wynik. W szczycie hossy w 2007 r. deweloperzy sprzedali 35,1 tys. lokali.

Nie widać kryzysu

Ceny mieszkań są dziś bardzo wysokie. Rosną w dwucyfrowym tempie. Za wzrost, jak mówi Tomasz Kołodziejczyk, odpowiadają głównie wysokie ceny gruntów i zwiększające się koszty wykonawstwa. – Czwarty kwartał będzie rekordowy pod względem cen. W przyszłym roku nastąpi ich stabilizacja – prognozuje przedstawiciel redNet Property Group.

Ekspert zwraca uwagę, że większość mieszkań jest kupowana albo na własne potrzeby, albo na wynajem. Brakuje zakupów spekulacyjnych, znanych z lat 2004–2007.

– Nie ma żadnych przesłanek, by wieszczyć początek kryzysu – ocenia Tomasz Kołodziejczyk. – Wpływ na rynek nieruchomości mają migranci zarobkowi. To silny bodziec do budowy mieszkań. Także wzrost zarobków i takie programy jak 500+ przekładają się na rynek mieszkaniowy; ułatwiają podejmowanie decyzji o zakupie nieruchomości.

Na rekordowe ceny zwraca też uwagę Robert Korczyński, członek zarządu spółki Emmerson Evaluation. Jego zdaniem klienci mogą nie zaakceptować kolejnych podwyżek. Wzrost kosztów w sektorze budowlanym może doprowadzić do wstrzymania części inwestycji.

Rosnące koszty budowy napędzą wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym, a za tym podąży rynek wtórny. Jak twierdzi Jan Dziekoński, prezes Mzuri Investmets, nowe lokale w 2019 r. mogą się sprzedawać wolniej, ale w drugiej połowie roku powinno nastąpić odbicie, gdyż kupujący przyzwyczają się do wzrostu cen.

W przyszłym roku Jan Dziekoński oczekuje niezmiennie dużego zainteresowania najmem mieszkań. Popyt będą napędzać głównie imigranci i osoby zmieniające miejsce pracy.

– Spodziewam się dalszego szybkiego wzrostu stawek najmu w ślad za wzrostem cen mieszkań i wynagrodzeń – mówi prezes Mzuri Investments.

Według niego dla flipperów (kupujący lokale z myślą o szybkiej odsprzedaży po remoncie) będzie to czas zwiększonej niepewności.

– Każdy taki zakup będzie obarczony ryzykiem korekty cen oraz wzrostu kosztów remontu, co może skonsumować potencjalne zyski – wyjaśnia Jan Dziekoński. – Dla kupujących na wynajem każdy okres jest dobry, o ile kupią okazyjnie dobre nieruchomości. Raczej nie stracą, bo czynsze podążają za wzrostem rynku, a ewentualna korekta cen mieszkań o 5–10 proc. nie powinna obniżyć stawek najmu.

Także inne segmenty rynku nieruchomości są w fazie wzrostu.

– Sektorem, który powinien się dobrze rozwijać w 2019 r., są nieruchomości logistyczne, a to m.in. ze względu na rozwój firm z branży e-commerce – mówi Robert Korczyński. Dziś w kraju jest ok. 15 mln m kw. hal, a kolejne obiekty rosną jak grzyby po deszczu.

Możliwe rekordy

– Na rynku nowych obiektów biurowych w pierwszej połowie nadchodzącego roku nie powinno dojść do większych zmian – przewiduje Robert Korczyński.

Jego zdaniem sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych jest dobra. Mimo wzrostu cen polski rynek jest wciąż atrakcyjny, zwłaszcza na tle Europy Zachodniej. Cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów zagranicznych.

– Jeżeli sytuacja nie zmieni się w najbliższym czasie i nie pojawią się nowe negatywne czynniki zewnętrzne, to można oczekiwać, że w niektórych segmentach rynku nieruchomości komercyjnych mogą zostać pobite rekordy – twierdzi ekspert Emmerson Evaluation. ¶

Tomasz Błeszyński doradca

Rynek nieruchomości osiągnął już szczyt hossy. Nadal jest jednak rozgrzany zakupami inwestycyjnymi mieszkań na wynajem. W najbliższym czasie spodziewam się wzrostu zainteresowania lokalami zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Wprawdzie w niektórych segmentach rynku ubywa atrakcyjnych mieszkań pod inwestycje, a ceny rosną, ale zaostrzone apetyty inwestorów wciąż będą stymulować zakupy. Trzymanie pieniędzy na lokatach nadal jest nieopłacalne, a ostatnie informacje o kłopotach w sektorze finansowym mogą dodatkowo zniechęcać do banków. Myślę, że deweloperzy mogą być spokojni o realizację swoich planów sprzedażowych. Po Nowym Roku spodziewam się powolnej stabilizacji na rynku mieszkaniowym, korekty cen i umiarkowanego zainteresowania zakupem nowych lokali. aig