Węgierscy deweloperzy na sterydach na łowach w Polsce

Nieruchomości › Firmy rozwijają się dzięki czynionemu z rozmachem wsparciu banku centralnego.

Chińskie przedsiębiorstwa od dawna rozpychają się na całym świecie dzięki wsparciu kapitałowemu państwa. Na podobny dopalacz mogą liczyć spółki węgierskie – dzięki temu na naszym rynku nieruchomości mamy już kolejny przykład firmy znad Dunaju, której w ekspansji pomaga solidny zastrzyk preferencyjnych środków.

Chodzi o Bond Funding for Growth Scheme (Növekedési Kötvényprogram) – pilotowany przez węgierski bank centralny program wspierania rynku obligacji korporacyjnych. Wartość uruchomionego w ubiegłym roku przedsięwzięcia wynosi 750 mld forintów, po tym jak we wrześniu zdecydowano się podnieść poprzeczkę z 450 mld forintów. W przeliczeniu na naszą walutę to około 9,5 mld zł.

Stymulowanie rynku

Równo rok temu węgierska Grupa Cordia pozyskała z emisji obligacji w ramach programu 44,4 mld forintów (0,56 mld zł), a w wakacje tego roku zebrała jeszcze 37,6 mld forintów (0,47 mld zł). Wpływy z ubiegłorocznego plasowania papierów umożliwiły deweloperowi m.in. przejęcie kontroli nad notowanym na warszawskim parkiecie Polnordem, spółką pogrążoną w poważnych tarapatach i przez to z kulejącą produkcją i sprzedażą mieszkań – za to z największym w branży bankiem ziemi. Sama Cordia w Polsce mieszkania buduje od 2014 r. Ponadto deweloper działa w Rumunii i Hiszpanii, chce kupować kolejne grunty, nie wyklucza kolejnych przejęć.

– Program Bond Funding for Growth Scheme powstał po to, by wspierać na Węgrzech rynek obligacji korporacyjnych, on nie jest tak rozwinięty, jak u was – tłumaczy w rozmowie z „Parkietem" Péter Bódis, członek zarządu Cordia International ds. finansowych.

Na stronie banku centralnego czytamy, że węgierskie spółki korzystają z finansowania zewnętrznego przede wszystkim w formie kredytów, natomiast rynek obligacji korporacyjnych jest wyjątkowo mały – w relacji do PKB to 1,5 proc. (podczas gdy kredyty to 17 proc.), czyli znacznie poniżej średniej w Unii i w naszym regionie Europy – stąd potrzeba dywersyfikacji źródeł.

– Program przeznaczony jest dla przedsiębiorstw z siedzibą na Węgrzech, które działają poza branżą finansową i uzyskają ocenę ratingową na poziomie co najmniej B+ od uznanej agencji. Wsparcie banku centralnego polega na tym, że obejmuje on część papierów (obecnie do 70 proc. – red.), reszta trafia do inwestorów prywatnych. Operacja odbywa się na giełdzie w Budapeszcie na zasadzie aukcji, papiery znajdują się potem w publicznym obrocie – relacjonuje Bódis.

W te wakacje Cordia sprzedała papiery za średnią cenę ponad 104 proc. wartości nominalnej. Węgierski bank kupił papiery za 18 mld forintów, prywatni inwestorzy za blisko 20 mld. Warunki można uznać za preferencyjne, ponieważ termin zapadalności papierów to dziesięć lat, a kupon to 3 proc. rocznie. Nie są wymagane zabezpieczenia, emitent ma też dużą swobodę, jeśli chodzi o wykorzystanie wpływów – może to być refinansowanie zadłużenia bankowego, ale też inwestycje.

Jeszcze kilka lat temu Cordia chciała finansować ekspansję w Polsce emisją obligacji właśnie nad Wisłą, jednak wywołany aferą GetBacku kryzys na rynku długu korporacyjnego pokrzyżował te plany. Co prawda deweloperzy to jeden z filarów rynku „korporatów" w Polsce, jednak tylko najbardziej uznani gracze są w stanie zebrać jednorazowo kwoty rzędu ponad 100 mln zł.

Zielone obligacje

Z węgierskiego programu planuje skorzystać notowany na warszawskim parkiecie GTC, deweloper nieruchomości komercyjnych działający w naszym regionie Europy. Spółka od niedawna kontrolowana jest przez fundusz Optima, notabene zależny od węgierskiego banku centralnego.

Emisję ma przeprowadzić węgierska spółka celowa, giełdowe GTC będzie gwarantem. Sam deweloper nie ujawnił jeszcze szczegółowych planów, ale agencja Scope Ratings, która przygotowała ocenę wiarygodności, ujawniła, że w grę wchodzi emisja o wartości 36 mld forintów (450 mln zł). GTC chce przede wszystkim zrefinansować kredyty zaciągnięte na budowę nieruchomości. Pandemia mocno uderzyła w centra handlowe, co spowodowało wiosną naruszenie warunków umów kredytowych (kowenantów) – spółce udało się jednak osiągnąć porozumienie z bankami.

W tym przypadku nowością jest to, że obligacje mają być zielone. Oznacza to, że wpływy będzie można wykorzystać wyłącznie do finansowania operacji związanych z nieruchomościami posiadającymi certyfikaty środowiskowe BREEAM lub LEED – choć akurat w przypadku najlepszej klasy obiektów komercyjnych posiadanie zielonej pieczątki jest rynkowym standardem.

– Przyznanie GTC SA ratingu inwestycyjnego to historyczny moment dla firmy. Dzięki temu potwierdziliśmy naszą wyjątkową pozycję na rynkach Europy Środkowo- i Południowo-Wschodniej – powiedział Yovav Carmi, prezes GTC. – Fakt posiadania ratingu inwestycyjnego zapewni grupie dostęp do międzynarodowych rynków kapitałowych. Dzięki emisji „zielonych obligacji" w ramach programu Bond Funding for Growth Scheme będziemy w stanie zróżnicować bazę inwestorów zaangażowanych w instrumenty dłużne spółki. Tym samym zyskamy dostęp do nowych źródeł finansowania długoterminowego. Emisja zielonych obligacji potwierdza nasze zaangażowanie w realizację strategii w zakresie ochrony środowiska i zrównoważonego rozwoju – dodał.

Wiosną br. emisję obligacji w ramach programu przeprowadziła Grupa WING, która w zeszłym roku przejęła od Amerykanów Echo Investment. Węgierski deweloper pozyskał 54,7 mld forintów (0,69 mld zł). Wpływy zostaną przeznaczone na finansowanie nowych projektów deweloperskich i ewentualnych akwizycji.

WING to weteran rynku „korporatów" nad Dunajem, pierwsza tamtejsza spółka z rynku nieruchomości, która zdecydowała się na pozyskanie finansowania z tego źródła.