W I półroczu w Warszawie deweloperzy oddali do użytkowania 226 tys. mkw. biur, przy czym 67 proc. przypadło na trzy kompleksy przy rondzie Daszyńskiego na Woli – wynika z danych Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK).

W budowie na koniec czerwca było 360 tys. mkw., najmniej od 2020 r., z czego ponad jedna trzecia ma trafić na rynek w tym roku. Jedynym projektem deweloperskim uruchomionym w 2021 r. był The Bridge Ghelamco.

W I połowie br. wynajęto 250 tys. mkw., o 26 proc. mniej rok do roku i najmniej od dekady w skali półrocza. Co więcej, gros popytu zgłosiły spółki Skarbu Państwa i jednostki administracji publicznej. Wskaźnik pustostanów wzrósł do 12,5 proc., o 4,6 pkt proc. rok do roku.

Dane PINK wskazują, że wraz z powrotem popytu na biura już za dwa lata firmy w stolicy nie będą miały z czego wybierać.

Powolne odmrażanie

– Bieżący rok dla warszawskiego rynku biurowego będzie czasem obserwacji oraz dostosowywania się najemców i deweloperów do nowej, innej rzeczywistości – komentuje Agnieszka Giermakowska, starszy konsultant w dziale badań i analiz w firmie Savills. – Częściowe wstrzymanie oddechu widzimy zarówno w wielkości powierzchni w budowie, jak i wynajętej. Znacząca nowa podaż (prawie 434 tys. w ostatnich 12 miesiącach) przy niższym niż w ubiegłym latach popycie spowodowała wzrost wskaźnika pustostanów. Niemniej obserwujemy stopniowe „odmrażanie" procesów zarówno wśród najemców jak i deweloperów. Wzrost aktywności najemców będzie widoczny w kolejnych miesiącach, można się też spodziewać ogłaszania i nowych inwestycji. Mniejsza nowa podaż spodziewana w latach 2022–2023 przyczyni się do stopniowej absorpcji wolnej powierzchni, co wraz ze spodziewanym wzrostem popytu wpłynie na spadek współczynnika pustostanów w Warszawie – podkreśla.

Jej zdaniem warto zwrócić uwagę też na to, że ze względu na spodziewaną lukę podażową w 2023 r. najemcy poszukujący powierzchni, szczególnie ci wynajmujący duże biura, mogą mieć ograniczony wybór.

Łukasz Kałędkiewicz, szef sektora biurowego w CBRE, mówi, że widoczne w raportach wskaźniki i liczby to efekt spowolnienia wywołanego pandemią. – Od paru tygodni jednak widać wyraźny wzrost aktywności najemców, co w ciągu kolejnych dwóch–czterech kwartałów przełoży się na podpisywane umowy najmu i w konsekwencji ograniczanie pustostanów. Szansa na obniżenie pustych powierzchni pojawi się ze względu na lukę podażową, która czeka nas na przełomie lat 2022 i 2023 i tym samym rynek ma szansę wrócić do mocno zbalansowanej sytuacji między pozycją najemcy a wynajmującego, jak to miało miejsce przed pandemią – mówi Kałędkiewicz. – Istotny czynnik, na który warto zwrócić uwagę, to fakt, że w krótkim okresie najemcy deklarują ograniczanie powierzchni biurowej ze względu na pracę zdalną (średnio o 20 proc.), ale w średnim i długim okresie spodziewają się raczej zwiększonego zapotrzebowania na taką powierzchnię, wynikającego ze wzrostu organicznego oraz przenoszenia kolejnych jednostek biznesowych do Polski z innych, najczęściej zachodnich lokalizacji – zaznacza.

Przyczajona podaż

Zdaniem Kałędkiewicza spowolnienie aktywności deweloperów to nie tylko wypadkowa pandemii. – Jest to też po części losowe skumulowanie się projektów będących wciąż na etapie przed pozwoleniem na budowę, po którego otrzymaniu deweloper będzie z pewnością budował na zasadach spekulacyjnych, jak do tej pory. Drugi czynnik hamujący ostatnio wzrost podaży to dostępność działek, na których można budować – one wciąż są, ale konkurencja o nie szybko rośnie, głównie ze strony deweloperów mieszkaniowych – mówi ekspert.

– Dalszy rozwój pandemii i tempo szczepień będą miały kluczowy wpływ na zdefiniowanie kierunku rozwoju rynku w kolejnych miesiącach. Warto jednak zaznaczyć, że jesteśmy obecnie w punkcie, w którym stopniowo zaczynamy wracać do normalności, a biura stopniowo zapełniają się pracownikami – uważa Jan Szulborski, starszy konsultant w dziale doradztwa i badań w Cushman & Wakefield. – W naszej opinii będzie to stanowić ważny bodziec do wznowienia procesów wynajmu powierzchni biurowej wstrzymanych przez pandemię, których efekty będziemy mogli obserwować na przełomie 2021 i 2022 r. Długoterminowe prognozy dla Warszawy zakładają stopniowe odbicie aktywności najemców i powrót do poziomu sprzed pandemii do końca 2025 r. – dodaje.

Ekspert zwraca uwagę, że jak dotąd jedynym projektem, którego budowa ruszyła w Warszawie w bieżącym roku, jest The Bridge.

– Według naszych informacji mamy jeszcze jeden projekt biurowy, który otrzymał pozwolenie na budowę w ubiegłym roku, a także i kilka kolejnych, które oczekują na pozytywną decyzję. Realizacja tych inwestycji, a także uruchomienie tych, które otrzymały pozwolenie na budowę jeszcze przed wybuchem pandemii, będzie jednak zależało od tempa ożywienia najemców i ogólnej sytuacji ekonomicznej w Polsce i na świecie – podsumowuje Szulborski.