Potencjalny roczny zysk z inwestycji w mieszkanie wyniósł około 13,6 proc. – wynika z szacunków Open Finance. Składa się na to wzrost cen nieruchomości (według NBP w największych miastach używane mieszkania w ciągu roku zdrożały o 8,4 proc.) oraz rentowność wynajmu (pokazuje jaką część wartości nieruchomości może zyskać właściciel z najmu), która rok temu szacowana była na 5,2 proc. i to już po opodatkowaniu i uwzględnieniu okresowego niewynajęcia (dane Home Broker).
Lokaty kokosów nie dadzą
Dlaczego jest to potencjalny zysk? Żeby faktycznie zarobić na wzroście wartości mieszkania trzeba byłoby je sprzedać. To wiąże się z kosztami, czasem wymaga zapłaty podatku od wzrostu wartości lokalu, a do tego trzeba pamiętać, że każdy lokal jest inny. Jeden w ciągu roku mógł zyskać w oczach potencjalnych nabywców bardziej, a inny mniej niż wynika ze średniej dla największych miast. Gotówkowy wpływ obrazuje wspomniana rentowność najmu (średnio 5,2 proc. w pierwszym roku od zakupu mieszkania).
- Niemniej wynik takiej inwestycji jest bez wątpienia imponujący, szczególnie jeśli zestawimy go z przeciętną ofertą depozytów bankowych. Jak bowiem wynika z danych NBP osoby, które rok temu zakładały roczne lokaty, decydowały się powierzyć swoje pieniądze za obietnicę oprocentowania na poziomie zaledwie 1,6 proc. Od tego trzeba jeszcze zapłacić podatek. Efekt to skromne 1,3 proc. zysku netto w skali roku. To ponad 10 razy mniej niż wcześniej wspomniany zysk z wynajmu i wzrostu wartości lokalu – zwraca uwagę Bartosz Turek, analityk Open Finance.
Taki stan rzeczy może jeszcze potrwać, bo Rada Polityki Pieniężnej w obliczu braku przyśpieszenia inflacji w Polsce i braku podwyżek stóp przez Europejski Bank centralny może nie podnieść stóp aż do połowy 2020 r. Wzrost stóp sprzyjałby większym zyskom z lokat i negatywnie wpłynąłby na rentowność najmu, bo rata kredytu poszłaby w górę (zakładamy, że mieszkanie inwestor kupił na kredyt z 20-proc. wkładem własnym). Dziś przeciętne oprocentowanie spłacanego złotowego kredytu hipotecznego to 4,3 proc. (dane NBP). W takim scenariuszu do kieszeni inwestora trafia co roku ponad 1,6 proc. wartości mieszkania w formie czystego zysku po potrąceniu odsetek.
Pojedyncza podwyżka stóp procentowych o 0,25 pkt. proc. niewiele by w tym względzie zmieniła. Dopiero gdyby RPP podjęłaby taką decyzję czterokrotnie, to zysk inwestora spadłby mniej więcej o połowę. Dopiero bardzo stanowcze podwyżki – o łącznie 2 pkt. proc. spowodowałyby, że inwestor zacząłby „dokładać do biznesu". - Oczywiście pomijamy przy tym fakt, że podwyżki stóp procentowych są okolicznością sprzyjającą podwyżkom czynszów najmu, ale też nie uwzględniamy zmian cen nieruchomości. Szczególnie ten drugi punkt jest ważny, bo gdyby stopy procentowe w Polsce wzrosłyby o 2 pkt. proc. najpewniej doprowadziłoby to do tego, że ceny mieszkań by spadły, a na wtórnego nabywcę czekałoby się dłużej niż dziś – mówi Bartosz Turek.
