Czy i jak Polacy wyrastają ze swoich długów mieszkaniowych

Mimo wzrostu stóp procentowych czy drogiego franka szwajcarskiego dla większości kredytobiorców rata do spłaty waży coraz mniej w domowym budżecie. To efekt szybko rosnących dochodów. Wyjątkiem są kredyty zaciągnięte stosunkowo niedawno, do pięciu lat wstecz.

Ostatnie dwa lata to bardzo trudny okres na posiadaczy kredytów hipotecznych zarówno tych złotowych, jak i frankowych. Stopy procentowe w Polsce nawet po obniżce do 5,75 proc. są wciąż najwyższe od dekady, a kurs franka szwajcarskiego wciąż utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Sprawdziliśmy razem z Expander Advisors, czy w tej sytuacji Polakom udaje się wyrastać ze swoich długów mieszkaniowych.

Ważny wzrost dochodów

– Okazuje się, że mimo różnych kryzysów i katastrof co do zasady wyrastamy z długów, to znaczy, że miesięczne wydatki na ratę coraz mniej obciążają portfele gospodarstw domowych – komentuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Adwisors. – Szybko rozwijająca się gospodarka i w ślad za tym rosnące wynagrodzenia niwelują skutki zaburzeń na rynkach. Szczególnie widoczne jest to dla starszych hipotek, nieco gorzej jest w przypadku zobowiązań zaciągniętych w ostatnich kilku latach. Tu wyrastanie z długu idzie raczej opornie – zaznacza Sadowski.

W naszej analizie braliśmy pod uwagę cztery przykładowe kredyty mieszkaniowe zaciągnięte w różnych latach i w różnych walutach. Największy zaś spadek obciążeń w relacji do dochodów dotyczył złotowych hipotek z 2008 r.

Stare kredyty złotowe

I tak, w 2008 r. średnia wartość kredytu złotowego wynosiła 200 tys. zł, a miesięczna rata – 1375 zł. Przy założeniu, że posiadacze tej hipoteki to para zarabiające po 90 proc. przeciętnej płacy, ich dochody netto sięgały ok. 4019 zł. Udział rat w dochodzie wynosił zaś wówczas aż 34 proc.

Dziś te relacje wyglądają zupełnie inaczej. Mniejsza jest rata – to ok. 1161 zł, za to dochody są znacząco wyższe – 10 743 zł. W efekcie wydatki na obsługę długu stanowią już tylko 11 proc. domowego budżetu.

Ciekawe, że w kwietniu 2008 r. (a tego miesiąca w każdym z przykładów dotyczą analizy) główna stopa procentowa NBP była tak samo wysoka jak dziś i wynosiła 5,75 proc. Wówczas więc wielką popularnością cieszyły się kredyty we frankach szwajcarskich, zwłaszcza że przy porównywalnych dochodach można było z banku pożyczyć więcej.

Frankowicze też korzystają

Jednocześnie już w 2008 r. nasza waluta zaczęła gwałtownie słabnąć wobec waluty szwajcarskiej. A początek 2015 r., gdy przez chwilę kurs złotego wobec CHF przebił symboliczną granicę 5 zł, to początek koszmaru dla posiadaczy kredytów w tej walucie. Do dziś za jednego franka trzeba płacić znacznie powyżej 4 zł wobec około 2 zł latem 2008 zł.

Efekt jest taki, że dla hipotetycznego kredytu w CHF w wysokości 250 tys. zł, zaciągniętego w kwietniu 2008 r., miesięczna rata do spłaty jest obecnie wyższa niż na początku – to odpowiednio 1314 zł i aż 1879 zł.

Ale uwaga! Mimo wszystko frankowicze też wyrastają ze swoich długów. O ile bowiem na początku rata w relacji do dochodów (tu założenia co do zarobków są takie same jak w powyższym kredycie złotowym) wynosiła 33 proc., to obecnie jest to już tylko 17 proc.

Hipoteki sprzed dziesięciu lat

A jak to wygląda w przypadku kredytów zaciągniętych dziesięć czy pięć lat temu? – Dla zobowiązań z 2014 r. jeszcze widać postępy w „wyrastaniu”, choć wyraźniej mniejsze, a dla tych z 2019 r. w zasadzie ich brak – ocenia Jarosław Sadowski.

I tak, w kwietniu 2014 r. wartość przeciętnego kredytu mieszkaniowego wynosiła 200 tys. (to tyle, co w 2008 r., bo ceny mieszkań akurat wówczas spadały), a stopa procentowa NBP wynosiła 2 proc. Wydatek na miesięczną ratę sięgał 1015 zł, co stanowiło 20 proc. dochodów netto przykładowego gospodarstwa domowego (które z kolei wynosiły 5018 zł dla pary zarabiającej po 90 proc. średniej krajowej).

Obecnie, przy stopach NBP na poziomie 5,75 proc., rata wzrosła do 1293 zł, ale zarobki netto wzrosły niemal dwukrotnie, więc relacja raty do dochodu spadła do 12 proc. (wobec 20 proc. dziesięć lat wcześniej).

„Świeże” kredyty zdrożały

Z kolei sytuacja osób, które pożyczyły na mieszkanie pięć lat temu, może być obecnie w zasadzie taka sama jak na początku. Z wyliczeń Expander Advisors wynika bowiem, że przy przeciętnym kredycie na 300 tys. zł (ceny mieszkań już znacząco wzrosły) i stopach na poziomie 1,5 proc. rata wynosiła 1418 zł, czyli 21 proc. zarobków netto gospodarstwa domowego.

Po cyklu podwyżek stóp ze względu na wysoką inflację obecnie nasi przykładowi kredytobiorcy muszą wpłacać do banku co miesiąc aż 2138 zł, co wciąż stanowi 20 proc. ich dochodów (choć wynagrodzenia wzrosły w ciągu pięciu lat o ok. 60 proc.).

Statystyczne podwyżki płac nie zawsze przekładają się na wyższe dochody gospodarstw domowych

Dynamika wynagrodzeń w Polsce jest zwykle dosyć wysoka. Szczególnie szybko płace rosną w ostatnich latach, starając się dogonić wysoką inflację.

W kwietniu przeciętne zarobki w sektorze przedsiębiorstw wynosiły już niemal 8,3 tys. zł brutto. I w porównaniu z kwietniem zeszłego roku okazały się wyższe o 11,3 proc. W porównaniu z sytuacją sprzed dwóch lat, takie wynagrodzenia są o 25 proc. wyższe. Na przestrzeni pięciu lat skumulowany wzrost to już 60 proc., a dziesięciu lat – ponad 100 proc.

– Jednocześnie trzeba pamiętać, że o ile w statystykach wynagrodzenia rosną z roku na rok, o tyle w praktyce, w przypadku konkretnych gospodarstw domowych nie zawsze się to udaje – zaznacza Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors. – W realnym życiu nasze dochody nie zachowują się w stosunku jeden do jednego jak wskaźniki dla całej gospodarki.

Sadowski zwraca też uwagę, że zwykle jest tak, iż zarobki młodych ludzi, którzy zaczynają swoją karierę zawodową, rosną stosunkowo szybko.

I efekt wyrastania z kredytów może być w tym okresie dosyć silny. Za to osoby starsze, o ugruntowanej pozycji zawodowej, mogą doświadczać mniej dynamicznego wzrostu swoich płac (choć ich poziom jest zwykle wyższy niż w młodości).

Z kolei Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments zauważa, że niemal każdy posiadacz złotowego kredytu mieszkaniowego (zaciągniętego przed lipcem 2022 r.) miał i wciąż ma prawo do skorzystania z wakacji kredytowych.

– To może być duża pomoc dla posiadaczy hipotek, bo wakacje obniżają wydatki na raty o jedną trzecią w skali roku – zaznacza Turek.

Dodatkowo zaś, jeśli oszczędności z „urlopu od rat” przeznaczymy na nadpłacenie kredytu, można też realnie obniżyć wysokość miesięcznej raty (o ok. 200–300 zł dla kredytu z 2021 r. w wysokości 400 tys. zł).