Dantex: będziemy budować i leczyć

Warszawska firma deweloperska, świadcząca również usługi medyczne, zamierza pozyskać z GPW ponad 100 mln zł. Wartość całej oferty publicznej spółki może być dwukrotnie wyższa.

Do coraz liczniejszego grona firm deweloperskich notowanych na warszawskiej giełdzie dołączy na początku przyszłego roku kolejna spółka z branży - Dantex. - Przed końcem listopada zamierzamy złożyć prospekt emisyjny w Komisji Nadzoru Finansowego - mówi Marek Roefler, prezes spółki.

Najpierw była odzież...

Warszawiakom nazwa firmy może się kojarzyć z biznesem, który nie ma nic wspólnego z rynkiem nieruchomości. Dantex, którego korzenie sięgają 1983 roku, zajmował się bowiem przez lata produkcją i sprzedażą odzieży, głównie na eksport. Rosnące koszty pracy i umacnianie się złotego wobec euro sprawiły, że działalność ta stawała się coraz mniej opłacalna, dlatego też Dantex w latach 2001-2004 sukcesywnie się z niej wycofywał, a posiadane zakłady wydzierżawił.

...a teraz są biura i kliniki

Pierwszy deweloperski projekt Danteksu, polegający na przekształceniu budynku przemysłowego na warszawskiej Woli w biurowiec, datowany jest na 1996 rok. Od tamtego czasu firma ukończyła łącznie 18 inwestycji, głównie kameralnych obiektów biurowych. Obecnie jest właścicielem i zarządza ponad 40 tys. mkw. biur, około 4 tys. mkw. powierzchni handlowych i około 2 tys. mkw. powierzchni przemysłowych. - Możemy się pochwalić wynajęciem w 100 proc. należących do Danteksu powierzchni. Wśród naszych klientów są m.in.: banki, instytucje ubezpieczeniowe czy wydawnictwo, z którymi najczęściej łączą nas wieloletnie umowy - wskazuje Piotr Wiślicki, wiceprezes i dyrektor generalny Danteksu.

Drugi filar działalności przyszłego debiutanta to usługi medyczne (Dantex-Med), które są świadczone w trzech własnych przychodniach spółki w Warszawie. - Nasi klienci instytucjonalni - są to najczęściej firmy, które wynajmują u nas również biura - mogą ponadto korzystać z opieki medycznej w wyselekcjonowanych przychodniach na terenie niemal całego kraju, z którymi podpisaliśmy umowy - mówi P. Wiślicki.

Regularnie na plusie

Głównym biznesem i źródłem zysków Danteksu jest jednak sektor nieruchomości. - Około 80 proc. przychodów naszej firmy pochodzi z działalności deweloperskiej, a usługi medyczne zapewniają około 20 proc. wpływów, przy czym działalność medyczna odpowiada za zaledwie ułamek zarobku firmy i jej wartości - tłumaczy M. Roefler. - Dantex regularnie osiąga dodatnie wyniki, przy czym z roku na rok one rosną - dodaje. Uzupełnia, że kilkanaście milionów złotych to przychody, jakie rocznie spółka osiąga z wynajmu powierzchni. Zyski w ostatnich latach przewyższały obroty. To efekt sprzedaży pojedynczych nieruchomości, które dotychczas były wyceniane w księgach firmy znacznie poniżej ich wartości rynkowej (to się zmieni, gdy spółka zacznie stosować międzynarodowe standardy sprawozdawczości finansowej i nieruchomości będą przeszacowywane co roku).

W minionym roku spółka zanotowała prawie 35,5 mln zł zysku netto, co było o ponad 60 proc. lepszym rezultatem od osiągniętego rok wcześniej. - W tym roku również spodziewamy się wypracować znacznie wyższy zarobek niż w 2006 roku, przy czym dynamika nie będzie już tak wysoka - zapowiada M. Roefler.

Przyszedł czas

na mieszkaniówkę

Koncentracja Danteksu w sektorze nieruchomości komercyjnych przybliża jego działalność do biznesu prowadzonego przez GTC czy Echo Investment, aczkolwiek w znacznie mniejszej skali. W portfelu przyszłych projektów Danteksu znajdują się już także inwestycje mieszkaniowe.

- W październiku rozpoczęliśmy budowę trzeciego naszego biurowca na Służewcu Przemysłowym o powierzchni całkowitej około 19 tys. mkw. Pierwszy etap tego projektu zamierzamy ukończyć do końca przyszłego roku, a cały budynek - najpóźniej w II kwartale 2009 roku - mówi M. Roefler. Koszt budowy szacuje na około 45 mln zł. Wiosną przyszłego roku Dantex zamierza natomiast ruszyć z budową dużego osiedla mieszkaniowego na dwuhektarowej działce na Woli. Jego łączna powierzchnia użytkowa sięgnie 51,4 tys. mkw. (720 lokali), a spodziewane wpływy ze sprzedaży mieszkań szefowie Danteksu szacują na 400-500 mln zł. - Projekt będzie realizowany w trzech etapach. Pierwszy zamierzamy ukończyć w połowie 2009 roku - mówi M. Roefler. Dodaje, że spółka będzie stosować standard MSR-11, który umożliwi rozpoznanie znacznej części przychodów i zysków z I etapu już w przyszłym roku.

Kolejnym przedsięwzięciem będzie realizacja ekskluzywnego osiedla około 24 domów rezydencjalnych, które Dantex chce wybudować na czterohektarowym terenie w Konstancinie. Inwestycja ma przynieść spółce około 80 mln zł przychodów. Jej realizacja ma ruszyć w II połowie przyszłego roku.

Inwestor i generalny

wykonawca w jednym

Jak wskazuje P. Wiślicki, Dantex, realizując projekty, łączy rolę inwestora i generalnego wykonawcy. - Nie mamy własnych sił wykonawczych, ale sami organizujemy, koordynujemy i nadzorujemy od początku do końca cały proces budowlany. Nie musimy się zatem dzielić profitami z generalnym wykonawcą z zewnątrz, który zazwyczaj chce uszczknąć około 20 proc. marży - tłumaczy dyrektor generalny.

Właśnie z myślą o zdobyciu finansowania na realizację nowych projektów i pozyskaniu nowych nieruchomości Dantex kroczy na warszawską giełdę. Formalnie został przekształcony w spółkę akcyjną 1 października 2007 roku. Jego kapitał zakładowy dzieli się na 20 mln akcji. Menedżerowie firmy - Marek Roefler i Piotr Wiślicki - kontrolują 90,9 proc. walorów, z czego bezpośrednio po 6,8 proc., a poprzez firmę Blue Stemmer Ltd (w pełni od nich zależną) pozostałe 77,3 proc. Pakietem 9,1 proc. dysponuje natomiast firma Lima Industrie Anstalt.

4 mln nowych

i 4 mln starych akcji

Dantex zakłada podwyższenie kapitału w drodze emisji 4 mln nowych akcji. - Wstępnie liczymy na pozyskanie z giełdy ponad 100 mln zł. Nasze plany inwestycyjne na lata 2008-2009 sięgają 550 mln zł. Około 20 proc. nakładów chcemy pokryć środkami z emisji akcji - zapowiada M. Roefler.

Szacunki prezesa wskazują, że menedżerowie wyceniają swoją spółkę (przed ofertą) na około 500-700 mln zł.

M. Roefler i P. Wiślicki zapowiadają, że oferta publiczna spółki może obejmować także do 4 mln "starych" akcji, przy czym inwestorom w pierwszej kolejności będą przydzielane nowo emitowane papiery. W przypadku objęcia wszystkich oferowanych walorów udział menedżerów w kapitale Danteksu spadłby do 2/3.

Jak ustaliliśmy, rolę oferującego akcje warszawskiej firmy będzie pełnić Dom Maklerski IDM.

Nieruchomości

wartością firmy

Około 80 proc. przychodów Danteksu to wpływy z najmu obiektów komercyjnych. Działalność deweloperska

generuje niemal cały zarobek osiągany przez spółkę. Dzięki sprzedaży wybranych nieruchomości w ubiegłym roku Dantex zanotował większy zysk niż obroty. W tym roku będzie podobnie.