Wybrane metody optymalizacji podatkowej przy zakupie i zbyciu nieruchomości

Podatki związane ze sprzedażą bądź kupnem nieruchomości interesują tak osoby fizyczne, jak i firmy. Niestety, prawo zmienia się tutaj dość często. Dlatego działania związane z optymalizacją podatkową na rynku nieruchomości należy przeprowadzać wyjątkowo ostrożnie Dominika Dragan-Berestecka, Piotr Chmieliński doradcy podatkowi w Kancelarii Podatkowej Ożóg i Wspólnicy

Optymalizacja w zakresie podatku dochodowego

od osób fizycznych

Od 1 stycznia 2009 r. podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych mogą spodziewać się kolejnej zmiany dotyczącej opodatkowania dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości. W przypadku zmian przepisów prawa podatkowego istotną treść niosą za sobą zwykle przepisy przejściowe, na podstawie których ustala się krąg podatników podlegających różnym reżimom prawnym.

Trzy systemy prawne

Jeśli chodzi o zasady dotyczące opodatkowania zbycia nieruchomości, to wejście w życie projektowanych zmian doprowadzi do tego, że w ciągu najbliższych kilku lat (do 2011 r.) obowiązywać będą trzy systemy prawne dotyczące opodatkowania dochodu ze zbycia nieruchomości. Pierwszy system będzie obejmował nieruchomości nabyte do końca 2006 r. W tym przypadku będzie obowiązywała stawka podatku w wysokości 10 proc. przychodu, ale z licznymi zwolnieniami dla tych, którzy przychód ze sprzedaży w ciągu dwóch lat przeznaczą na cele mieszkalne. Drugi system dotyczy nieruchomości nabytych w latach 2007 i 2008. Tu obowiązuje i będzie obowiązywała jedna ulga meldunkowa, a podatek będzie wynosił 19 proc. dochodu. Trzeci system obejmie nieruchomości nabyte od 1 stycznia 2009 r., w przypadku których podatek będzie płacony od dochodu według stawki 19-

-proc., ale z licznymi zwolnieniami dla podatników, którzy przychód ze sprzedaży przeznaczą - w ciągu dwóch lat od zbycia nieruchomości - na inne cele mieszkalne. Podatnicy będą musieli zwrócić szczególną uwagę na moment nabycia danej nieruchomości, która jest przedmiotem sprzedaży. Dobra znajomość bieżących przepisów, ale także tych utrzymanych przez przepisy przejściowe przyda się z pewnością w przypadku planowania transakcji zbycia nieruchomości. Każdy bowiem ze wspomnianych systemów opodatkowania przewiduje możliwości sprzedaży nieruchomości bez podatku. Cechą wspólną wspomnianych trzech reżimów prawnych jest to, iż po upływie pięciu lat od końca roku, w którym zbyto nieruchomość, podatku nie ma.

Korzystna ulga mieszkaniowa

Wydaje się, iż z pewnych względów stosunkowo korzystną sytuację mają ci podatnicy, którzy nabyli (nabędą) mieszkania w okresie od początku ubiegłego roku do końca 2008 r. Te osoby skorzystać mogą z tzw. ulgi meldunkowej. Zameldowanie w zbywanym mieszkaniu przez minimum 12 miesięcy umożliwia dokonanie jego sprzedaży bez podatku. Jest to stosunkowo krótki okres i warunek ten spełnia wielu podatników. Co ważne, w świetle wydanych interpretacji organów podatkowych roczny okres zameldowania nie musi rozpoczynać się po dacie wejścia w życie przepisów wprowadzających ulgę meldunkową. Wystarczy, że osoba zbywająca mieszkanie była w nim zameldowana przez minimum jeden rok kilka lat temu. Ponadto, jeśli z przepisami dotyczącymi zbywania nieruchomości zestawimy przepisy dotyczące darowizn pomiędzy członkami najbliższej rodziny, pojawiają się dla podatników spore możliwości optymalizacji podatkowej. Pamiętać bowiem należy, że darowizny wśród członków najbliższej rodziny (rodzice, dzieci, rodzeństwo, dziadkowie) nie podlegają podatkowi od spadków i darowizn. Jeżeli podatnik nabył mieszkanie w 2006 r., to, co do zasady, podatek od zbycia wynosi 10 proc., chyba że transakcja zbycia nastąpi po 2011 r. (po pięciu latach od końca roku, w których nastąpiło nabycie) lub przychód uzyskany ze sprzedaży tego mieszkania przeznaczony zostanie na cele mieszkalne. Może jednak w 2008 r. darować to mieszkanie swojemu dziecku, które sprzeda je bez podatku, o ile był (lub będzie) w nim zameldowany w okresie 12 miesięcy (a zatem sprzedaż bez podatku może nastąpić najpóźniej w 2009 r., jeśli obdarowany zamelduje się w nim dopiero w tym roku). Noworoczne nowości

Nowe zasady opodatkowania zbycia nieruchomości, które mają wejść w życie 1 stycznia 2009 r., dają z kolei inne możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku. Nabywców nieruchomości po 1 stycznia 2009 r. nie będzie dotyczyła ulga meldunkowa. Powraca - z pewnymi modyfikacjami - zwolnienie od podatku, zgodnie z którym przeznaczenie dochodu uzyskanego na zakup innej nieruchomości (domu, mieszkania, działki) umożliwi uniknięcie podatku w wysokości 19 proc. dochodu. Warto dodać, że ze zwolnienia skorzysta także podatnik, który nabędzie nieruchomość w innym kraju Unii Europejskiej.

Optymalizacja w zakresie podatku dochodowego

od osób prawnych i VAT

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich cena określona w umowie, przy czym jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, wówczas organ podatkowy ustala ją samodzielnie według wartości rynkowej. Dochód obliczony ze sprzedaży takiej nieruchomości podlega obciążeniu podatkiem w wysokości 19 proc. Kolejne obciążenie podatkowe wiąże się, co do zasady, z wypłatą zysku ze spółki osobom fizycznym będącym jej udziałowcami.

Fiskus coraz groęniejszy

Minimalizacja obciążeń podatkowych związanych z transakcjami dotyczącymi nieruchomości staje się, niestety, z roku na rok coraz droższa i coraz bardziej skomplikowana. To z kolei wiąże się dodatkowo z coraz większym ryzykiem zakwestionowania dokonanych rozliczeń przez organy podatkowe. Efekt taki powodują systematyczne nowelizacje przepisów podatkowych i eliminowanie przez fiskus kolejnych możliwości zmniejszenia obciążeń podatkowych związanych ze zbyciem nieruchomości.

Kiedyś było korzystniej

W tym miejscu warto choćby wspomnieć o możliwości, która istniała do końca 2006 r., a dla spółek z "wydłużonym" rokiem podatkowym nawet do końca 2007 r. Chodzi mianowicie o wniesienie nieruchomości (kwalifikowanej jako zorganizowana część przedsiębiorstwa) aportem do celowej spółki z o.o. W takim przypadku wartość udziałów otrzymanych przez udziałowców nie generowała przychodu, a wartość początkowa środków trwałych nabytych w formie aportu była ustalana przez spółkę na dzień wniesienia wkładu w wysokości nie wyższej jednak od jego wartości rynkowej. W przypadku sprzedaży takiej nieruchomości kosztem uzyskania przychodu była wartość początkowa ustalona przez spółkę na dzień wniesienia aportu. Możliwość samodzielnego ustalenia wartości początkowej nieruchomości znacznie minimalizowała wysokość dochodu z przyszłej sprzedaży. Obecnie jednak w przypadku wniesienia aportem takiej nieruchomości spółka zobowiązana jest ustalić jej wartość początkową na podstawie ksiąg podmiotu wnoszącego, co znacznie obniża wysokość kosztów uzyskania przy jej sprzedaży.

Ciekawe spółki

komandytowe

Jeżeli chodzi natomiast o obecne formy optymalizacji, to warto zwrócić uwagę na zamknięte fundusze inwestycyjne inwestujące w nieruchomości poprzez celowe spółki komandytowo-akcyjne. Przeprowadzenie transakcji przy wykorzystaniu tych dwóch podmiotów, gdzie komplementariuszem spółki celowej jest spółka z o.o., a akcjonariuszem fundusz inwestycyjny, zapewnia bowiem neutralność podatkową transakcji na poziomie podatku dochodowego od osób prawnych. Dochód ze sprzedaży takiej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu ani na poziomie spółki komandytowo-akcyjnej, ani na poziomie samego funduszu. Fundusze inwestycyjne są bowiem zwolnione z podatku dochodowego, a w stosunku do spółek komandytowo-akcyjnych, jako osobowych spółek handlowych, w ogóle nie stosuje się przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Co więcej, w przypadku gdy struktura właścicielska podmiotów posiadających certyfikaty funduszu będzie ukształtowana przy wykorzystaniu spółek zagranicznych, istnieje możliwość zminimalizowania, a nawet całkowitego braku opodatkowania dochodu także na poziomie wypłaty dywidendy z funduszu.

Jakkolwiek możliwe jest takie ukształtowanie transakcji, aby obciążenie podatkowe nie występowało na żadnym z jej etapów, to jak wspomnieliśmy na wstępie, wiąże się to, niestety, ze znacznymi kosztami. Pomijając wszystkie koszty ogólne, należy wskazać przede wszystkim na koszty funkcjonowania i zarządzania nieruchomościami przez towarzystwo funduszy inwestycyjnych, a w przypadku umiejscowienia certyfikatów w podmiotach zagranicznych także koszty ich organizacji i funkcjonowania.

Podatek VAT

W innych strukturach sprzedaż nieruchomości może być przedmiotem optymalizacji także w zakresie podatku VAT. Niezbędne jest tu jednak posiadanie nieruchomości, przy zakupie której nie przysługiwało prawo do odliczenia takiego podatku, a także wykorzystywanie jej w działalności gospodarczej