BPH Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Sektora nieruchomości, inwestujący w obiekty komercyjne, powstał w 2005 r. W szczytowym momencie, wiosną 2009 r., jego aktywa były warte ponad 480 mln zł, teraz – tylko 230 mln zł. W przededniu likwidacji (zakończy działalność 28 grudnia) stopa zwrotu funduszu za przeszło 10 lat jest 30 proc. pod kreską.
Inwestycja w drogi kredyt
Ta gorzka pigułka pewnie byłaby łatwiejsza do przełknięcia, gdyby nie sposób, w jaki doszło do straty. Fundusz miał działać do końca 2013 r. Jednak zgromadzenie inwestorów, składające się z uczestników posiadających powyżej 5 proc. wyemitowanych certyfikatów (w tym przypadku głównie OFE), zdecydowało o przedłużeniu jego działalności. Większość z obecnej 30-procentowej straty została zrealizowana już w doliczonym czasie trwania funduszu (szczegóły na wykresie), co zdaniem uczestników może świadczyć o tym, że wcześniejsza wycena nie oddawała prawdziwej wartości nieruchomości.
To zaledwie przypuszczenia, z całą jednak pewnością wiadomo, że na 30 września tego roku, a więc na trzy miesiące przed rozpoczęciem likwidacji, wskaźnik zadłużenia funduszu opiewał na 70 proc. aktywów, podczas gdy z prospektu emisyjnego jego certyfikatów jasno wynika, że maksymalne dopuszczalne zadłużenie funduszu wynosi 25 proc. aktywów. – Wskaźnik, o którym TFI informuje na stronie internetowej (70 proc.), to łączny poziom zadłużenia zewnętrznego spółek celowych (to spółki, a nie fundusz kupują nieruchomości – red.) do aktualnej wartości rynkowej nieruchomości, oszacowanej przez zespół rzeczoznawców z PwC – tłumaczy BPH TFI. Zdaniem instytucji nie doszło więc do naruszenia prospektu, bo czym innym jest zadłużenie samego funduszu, a czym innym spółek celowych znajdujących się w jego portfelu. – A jakie to ma znaczenie z mojego punktu widzenia? – pyta czytelniczka „Parkietu", jedna z grupy kilkudziesięciu osób, które już zgłosiły się do kancelarii Matczuk Wieczorek i Wspólnicy z prośbą o poprowadzenie pozwu zbiorowego. – Zamiast pośrednio kupić udziały w nieruchomościach, zainwestowałam w drogi kredyt, który na dodatek nie został jeszcze spłacony – żali się.
– Prowadzenie inwestycji przez spółkę celową, której jedynym przedmiotem działania jest zarządzanie inwestycją – nieruchomością i czerpanie dochodów z jej wynajmu, umożliwia wykorzystanie kapitału obcego. Dźwignia finansowa pozwala – poprzez efekt mnożnikowy – na kumulację zysków w przypadku wzrostu wartości nieruchomości. Finansowanie na poziomie spółek celowych dotyczy tylko aktywów tych spółek i nie wpływa na inne aktywa funduszu – odpowiada BPH TFI.
Apel do KNF
Ale inwestorzy wytaczają również cięższe działa. Zwracają uwagę, że w pkt 7.6 prospektu emisyjnego możemy przeczytać m.in., że „wraz z rozpoczęciem przygotowań funduszu do likwidacji dochodzić będzie do zwiększenia płynności aktywów funduszu z uwagi na stopniową sprzedaż lokat wchodzących w skład portfela inwestycji docelowych i spłaty przez spółki celowe (...) zaciągniętych od funduszu pożyczek (...). Fundusz w dniu likwidacji dokona umorzenia certyfikatów inwestycyjnych". – O jakim zwiększaniu płynności mówimy, skoro trzy miesiące przed rozpoczęciem likwidacji 70 proc. aktywów funduszu to kredyty, a w jego portfelu znajduje się siedem nieruchomości? – pyta jeden z inwestorów.
