Banki najchętniej refinansują gotowe i wynajęte projekty komercyjne, które nie są obciążone ryzykiem. – Wciąż nie wiadomo, jak rynek będzie się rozwijał, i stąd trudno też przewidzieć, jak będą się komercjalizowały projekty będące dopiero w budowie – mówi Marcin Juszczyk, członek zarządu w spółce Capital Park. Kredytu nie dostanie żaden deweloper bez podpisania umów przednajmu, obejmujących co najmniej 30 proc. mającej powstać powierzchni. W skrajnych przypadkach planowany budynek musi mieć zarezerwowane nawet 50 proc. pomieszczeń, a to zwykle jest po prostu nierealne. Wysokość udzielanego wsparcia nie przekracza zaś 70 proc. wartości realizowanego projektu. Jest to górny pułap – zwykle kredyt obejmuje 60–65 proc. sumy, jaką pochłonie cała inwestycja. – Największe zmiany w polityce finansowania nowych inwestycji z sektora nieruchomości komercyjnych odnotowano po 2008 r. Przed globalnym kryzysem gospodarczym banki były bardzo otwarte na nowe projekty. Deweloperzy mogli uzyskać finansowanie nawet na 80 proc., przy jednoczesnym 25-proc. stopniu zabezpieczenia umowami przednajmu. Po 2008 r. poziom finansowania spadł do 60 proc. Dziś projekty mogą uzyskać kredytowanie 65 proc. kosztów, co wprawdzie daje lekki wzrost, ale pozostałe warunki pozostają zaostrzone. Również koszty kredytu, takie jak marża, pozostają wyższe – zapewnia Piotr Piasecki, dyrektor w dziale Corporate Finance CEE w Jones Lang LaSalle. Pierwszeństwo w dostępie do kredytów mają najwięksi gracze, czyli deweloperzy zarówno polscy, jak i międzynarodowi, z mocną marką, stabilną sytuacją finansową, dużą praktyką rynkową oraz szerokim portfolio zrealizowanych projektów. Duże znaczenie ma fakt, czy firma już wcześniej współpracowała z bankiem i jak bank ocenia dotychczasowe relacje. – W dalszym ciągu podstawowym kryterium jest zdolność kredytowa dewelopera. Wiele również zależy od oceny biznesplanu dotyczącego finansowanego przedsięwzięcia – wyjaśnia Tomasz Jagodziński, dyrektor departamentu klienta korporacyjnego PKO Banku Polskiego. Oczywiście nie oznacza to, że mniej doświadczone firmy mają całkowicie zamkniętą drogę do finansowania swoich inwestycji. – Takie spółki muszą się jednak liczyć z mniej korzystnymi warunkami, np. znacznie wyższymi kosztami kredytu czy bardziej restrykcyjnymi formami zabezpieczeń, o ile w ogóle otrzymają kredyt. Projekty, które przedstawiają deweloperzy bankom, analizowane są na wielu płaszczyznach – m.in. skali, lokalizacji, specyfiki danego segmentu rynku, grupy docelowej czy zainteresowania najemców – tłumaczy Piotr Piasecki. Z kolei mniejszym kredytem (np. 50 proc. wartości projektu) posiłkują się spółki budujące lub kupujące gotowe obiekty w najlepszych lokalizacjach, obłożone wieloletnimi umowami zawartymi przez sieciowych najemców. W przypadku projektów biurowych za „najbezpieczniejsze" miasta uchodzą: Warszawa, Kraków czy Wrocław, w dalszej kolejności Poznań oraz Trójmiasto. Deweloperzy budujący zaś galerie handlowe będą mieli mniejszy kłopot z uzyskaniem kredytu w miastach liczących co najmniej 100 tys. mieszkańców.

[email protected]