Po trzech kwartałach br. spółka pokazała bardzo dobre wyniki, prawie 200 mln zł przychodów, o 35 proc. więcej rok do roku, zysk netto ponad pół miliarda, przeszło 2,5 razy więcej. Na wyniki składają się najem powierzchni i wycena portfela nieruchomości. Co do perspektyw najmu – dwa silniki napędzające branżę magazynową to e-commerce i nearshoring, czyli skracanie łańcuchów dostaw. Czy te silniki popytu cały czas będą tak mocno pracować, biorąc pod uwagę trudne otoczenie makro?

E-commerce pewnie spowolni, ale dla nas rozwój handlu przez internet to mniej istotny czynnik, poniżej 10 proc. nowych klientów. Będąc bardzo konserwatywnym deweloperem, nie byliśmy zbyt chętni do współpracy z takimi firmami.

Nearshoring to co innego. Mówimy o branży magazynowej, ale 40 proc. naszych nieruchomości to lekka produkcja. Patrząc przez pryzmat wyników na przyszły rok, ponad połowa najemców będzie związana z trendem nearshoringu. Widzimy m.in., że dużo niemieckich firm przenosi produkcję do siebie z Azji, co jest motywowane potrzebą bycia bliżej rynków zbytu, ale i względami politycznymi. Rozmawiamy m.in. z Siemensem, który planuje przenieść jedną z fabryk z Malezji do Niemiec. Tacy klienci są dla nas bardzo istotni, bo są stabilni, z reguły zawierają umowy na 10–15 lat.

Kiedy przyszła pandemia, nie mieliście problemów związanych z kłopotami najemców. A jak jest teraz? Najemcy płacą czynsze indeksowane inflacją, a ta rośnie (rozliczenia są w euro), ponoszą koszty mediów, które też rosną...

Nie było żadnych problemów w lockdownie, konieczności wprowadzenia wakacji czynszowych – wręcz przeciwnie, ściągalność należności wręcz się skróciła. Teraz też nie przewidujemy większych zawirowań – a moją rolą jako prezesa jest głównie zarządzanie ryzykiem. Nie demonizowałbym kosztów energii, one wzrosły, ale w średniej perspektywie będą spadały. To oczywiście wymusi pewną poprawę efektywności naszych najemców, ale nie jest to sytuacja, która spowoduje gigantyczne problemy. Mamy około 400 najemców, więc oczywiście jeden czy dwóch może mieć trudności, ale robiliśmy wewnętrzne stress testy i nie widzimy żadnego zagrożenia. Jesteśmy bardzo konserwatywnym deweloperem, zawsze staraliśmy się rozwijać portfel miarowo, nie skokowo, kładąc nacisk na pozyskiwanie najemców z silnymi bilansami.

Wzrost przychodów o 35 proc. rok do roku bierze się ze wzrostu czynszów czy większej powierzchni najmu?

Jednego i drugiego. Obserwujemy bardzo duży wzrost stawek, w Polsce średnio to było poniżej 3 euro za mkw. miesięcznie, a teraz około 4 euro, w Niemczech mamy wzrost z 5 do 7,5 euro. Nigdy wcześniej nie było tak dużego wzrostu jak w ciągu ostatniego roku.

Dług również macie w euro – to kredyty i obligacje. EURIBOR też zaczął rosnąć, czy dalej czujecie się komfortowo z zadłużeniem? Szykujecie kolejną emisję, o wartości 100 mln euro...

Jesteśmy w bardzo zaawansowanej fazie przygotowywania emisji długu na rynku europejskim i na niego stawiamy także w przyszłości, bo polski jest relatywnie płytki. Stopy wzrosły, koszt finansowania poszedł w górę, ale wspominałem już, że z drugiej strony poprawiły się nasze marże, czynsze urosły o ponad 20 proc., podczas gdy wzrost kosztów wykonawstwa to około 14 proc. – mamy więc dosyć duży bufor na wzrost kosztów finansowania.

Kierujemy się maksymą, że bez jasno zdefiniowanego celu żadna droga nie jest dobra, dlatego nasze cele są zdefiniowane w strategii do 2025 r. i wiadomo, jak spożytkujemy pieniądze. W tym biznesie kluczowe jest zagwarantowanie sobie dobrego banku ziemi. Skupiamy rozwój na Polsce i zachodnich rynkach: Niemczech i Austrii oraz Beneluksie, a także uzupełniająco Rumunii. Około 2025–2026 roku Niemcy będą stanowiły 60 proc. naszego portfela przy podkreśleniu, że w Polsce cały czas inwestujemy i będziemy się rozwijać.

Dodam, że poza emisją euroobligacji planujemy posiłkować się emitowaniem akcji. Na razie otoczenie rynkowe temu nie sprzyja – warunki są po prostu złe. Zasygnalizowaliśmy możliwość podwyższenia kapitału w strategii – bo każdy potencjalny inwestor powinien być tego świadomy, ale nie mamy przymusu. Mam nadzieję, że w przyszłym roku warunki rynkowe się poprawią.

Wyniki rosną, perspektywy są obiecujące. Co z tego mają inwestorzy? Płynność obrotu akcjami MLP na giełdzie nie jest duża, przez co wycena jest kapryśna. Nie płacicie też dywidend...

Co mają inwestorzy? Zdefiniowaliśmy cele strategiczne, których staramy się trzymać. W efekcie w 2024 r. chcemy podwoić wartość portfela. Do tego czasu inwestujemy zyski i nie będziemy płacić dywidend, ale po 2024 r. powinniśmy uzyskać już tak dużą masę krytyczną, że pewnie będziemy się starali cyklicznie dzielić się osiągniętym sukcesem. Na razie inwestorzy widzą, jak rośnie nam portfel mimo niesprzyjającego otoczenia makro, poprawiamy wyniki, nie mamy problemu z żadnym najemcą. Oferujemy bardzo stabilny biznes na wzrostowym rynku. Jesteśmy dziś spółką wzrostową.

Partner programu:

materiały prasowe