Polska jest naszym kluczowym rynkiem

Z Ranem Shtarkmanem, prezesem zarządu notowanej na giełdach w Londynie i Warszawie Plazy Centers, rozmawia Błażej Dowgielski

[b]2009 rok był wyjątkowo trudny dla rynku nieruchomości komercyjnych. Borykający się z problemami najemcy, banki odmawiające finansowania inwestycji, spadające stawki czynszów i wyceny budynków. Wiele inwestycji w Europie Środkowej zostało wstrzymanych. Plaza zdecydowała się jednak kontynuować budowę dwóch centrów handlowych w Polsce – w Zgorzelcu i Suwałkach. Pierwsze z nich otwarto w marcu, drugie w maju 2010 r. Opłacało się?[/b]

Zdecydowanie tak. Trafnie oceniliśmy, że spośród krajów regionu Polska okaże się najbardziej odporna na kryzys gospodarczy. Co prawda również nad Wisłą pojawiły się problemy z finansowaniem inwestycji, a osłabienie złotego sprawiło, że ustalane w euro stawki czynszów stały się trudniej akceptowalne dla najemców, jednak przeciwności nie były tak duże, jak w innych krajach tej części kontynentu. Za wspomnianymi projektami przemawiały również inne zalety. Zgorzelec i Suwałki, ze względu na położenie w rejonach przygranicznych, mają duży potencjał dla rozwoju handlu. Ponadto w Suwałkach nie ma żadnej konkurencji dla naszego centrum, mieszkańcy z niecierpliwością oczekiwali jego otwarcia. Wszystko to wpływa na zyskowność inwestycji.

[b]Przed otwarciem obu centrów handlowych nie udało się ich jednak w pełni skomercjalizować. W dopiero co otwartym suwalskim centrum podpisano umowy na wynajem niewiele ponad 80 proc. powierzchni.[/b]

To prawda. Nie oznacza to jednak, że nie mamy chętnych na pozostałą część. Prowadzimy rozmowy w potencjalnymi najemcami, z kilkoma z nich jesteśmy bliscy podpisaniastosownych umów. Konserwatywnie zakładamy, że oba centra w ciągu maksymalnie sześciu miesięcy zostaną wynajęte w 100 proc.

[b]Czy stawki czynszów, które udaje się wynegocjować, są niższe od pierwotnie zakładanych?[/b]

Gdy wchodziliśmy na rynek ze wspomnianymi obiektami, kryzys był w pełni. Byliśmy świadomi, że nie uzyskamy od najemców tyle, ile moglibyśmy dostać w czasie prosperity. Różnica jest zauważalna, wynosi 10–15 proc. Mimo to rentowność inwestycji jest satysfakcjonująca, trudno mówić o rozczarowaniu.

[b]Przedłużają się prace nad startem kolejnych inwestycji w Polsce – w Toruniu, Łodzi i Kielcach. Ostatnie centrum miało zostać oddane do użytku w 2012 r. Teraz mówi się o roku 2014. [/b]

Budowa centrum handlowego w Toruniu powinna ruszyć w III kwartale 2010 r., inwestycja w Łodzi powinna wystartować za rok. W Kielcach musieliśmy zająć się rekultywacją gruntu, na którym stanie centrum, zanieczyszczonego przez nieszczelne zbiorniki paliwa i stację paliw. Przygotowanie terenu pod inwestycję zajęło nam więcej czasu, niż zakładaliśmy. Dodatkowym problemem było pozyskanie finansowania dla wspomnianych projektów. To duże przedsięwzięcia, w ramach każdego z nich powstanie 30–45 tys. mkw. powierzchni handlowej. Łączny koszt budowy tych obiektów może wynieść 1 mld zł. W minionym roku banki wyjątkowo niechętnie finansowały przedsięwzięcia tej skali. Dziś to się zmienia na lepsze.

[b]Czy wobec problemów z uzyskaniem finansowania od banków Plaza rozważa inny wariant zdobycia pieniędzy? Mam na myśli emisję akcji.[/b] Na chwilę obecną ten wariant nie wchodzi w grę. Powód – kurs akcji. Od debiutu Plazy na GPW wycena spółki spadła o ponad 50 proc. i trudno ją uznać za odpowiadającą naszej wartości. Sprzedając akcje po dzisiejszym kursie zachowałbym się bardzo nieodpowiedzialnie. Lubię o sobie myśleć, że taki nie jestem. Jeżeli jednak kurs pójdzie znacząco w górę, zastanowimy się nad emisją.

[b]Opóźnienie w Kielcach może Plazę drogo kosztować. Wasz konkurent na tym rynku, Echo Investment, z początkiem 2010 r. ruszył z rozbudową Galerii Echo w Kielcach. Obiekt po jej ukończeniu będzie miał ponad 65 tys. mkw. powierzchni najmu wobec 26 tys. mkw. obecnie. W mieście powstać ma również Galeria Korona Kielce, której inwestorem będzie firma należącą do Dariusza Miłka, właściciela handlowej spółki NG2. Zapowiada się ostra walka o najemców.[/b]

Nie uciekamy od konkurencji, jeżeli stawka jest odpowiednio wysoka. Jesteśmy w ciągłym kontakcie z kluczowymi firmami handlowymi i z naszych rozmów wynika, że nie powinniśmy mieć większych problemów z przyciągnięciem najemców do kieleckiej Plazy.

[b]W minionych latach Plaza Centers stosunkowo szybko sprzedawała ukończone obiekty, skupiając się głównie na działalności deweloperskiej. Czy wobec kryzysowych przecen wstrzymacie się ze sprzedażą galerii w Suwałkach i Zgorzelcu?[/b]

Zanim zaczniemy myśleć o sprzedaży, musimy dokończyć ich komercjalizację. Zakładam, że gdy to się stanie, rynek będzie się miał zdecydowanie lepiej. W minionym roku rynek inwestycyjny zamarł, kupujący nie mieli finansowania, sprzedający nie chcieli pozbywać się aktywów za bezcen. Dziś stopy kapitalizacji, kluczowe dla wycen nieruchomości, spadają, co przekłada się na wzrost cen centrów handlowych. Inwestorzy się uaktywnili, czego dowodem jest kilka dużych transakcji, jakich byliśmy świadkami na polskim rynku w ostatnich miesiącach. Liczymy, że w momencie, gdy nasze centra zostaną w pełni wynajęte, inwestorzy będą skłonni przedstawić atrakcyjne oferty.

[b]Plaza Centers jest obecna w ośmiu krajach Europy Środkowej. Które z nich obecnie są dla spółki najważniejsze?[/b]

Polska pozostaje kluczowym dla nas rynkiem. Szukamy tu nowych lokalizacji, głównie poza największymi aglomeracjami. Poza tym największe nadzieje wiążemy z Rumunią, za którą przemawia m.in. duża liczba ludności i słaba penetracja rynku. Problemem Rumunii jest pozyskiwanie finansowania, mamy jednak nadzieję, że za rok, dwa, banki chętniej będą kredytować inwestycje. Bardzo ciekawy jest dla nas rynek serbski. Wierzymy, że wcześniej czy później kraj ten wkroczy do UE, co będzie impulsem do jego rozwoju. Ponadto Serbowie, podobnie jak Amerykanie, lubią wydawać pieniądze, kupować wciąż nowe rzeczy. Grzechem byłoby nieinwestować w takim kraju. Nieco na drugi plan schodzą z kolei Węgry, w których zaczynaliśmy. Powód – rynek jest mocno nasycony.

[b]Plaza Centers inwestuje nie tylko na Starym Kontynencie. Jesteście obecni w Indiach, ostatnio weszliście na rynek amerykański. Jakie są oczekiwania związane z tymi rynkami?[/b]

Wiążemy duże nadzieje z obecnością w Indiach. To stosunkowo młody, szybko rozwijający się, ogromny rynek. Ryzyko jest nieco wyższe niż w Europie Środkowej, przy zdecydowanie bardziej atrakcyjnej stopie zwrotu. W tym momencie realizujemy tam 6 inwestycji, wszystkie w południowej części kraju. Pierwszy z projektów – galeria w Pune, będzie gotowy w I połowie 2011 r. Strategia na USA jest inna. Kupiliśmy tam udziały w gotowych centrach handlowych, generujących stałe dochody z wynajmu. Skorzystaliśmy z kryzysowej przeceny aktywów, wchodząc w projekt o znikomym ryzyku. O ile przed trzema, czterema laty nieruchomości tej klasy, które kupiliśmy, wyceniane były przy 5–6-proc. stopie kapitalizacji, dziś można je nabyć po cenie kalkulowanej w oparciu o 8–10-proc. stopę. Gdy amerykański rynek odbije się od dna, będziemy mogli sprzedać te aktywa i zrealizować naprawdę duży zysk.

[b]Dziękuję za rozmowę.[/b]

[ramka][b]Izraelski ekspert od galerii[/b]

Plaza Centers od połowy lat 90. zajmuje się budową galerii handlowych w Europie Środkowej. W ciągu 15 lat deweloper zrealizował 30 inwestycji tego typu. W Polsce Plaza zadebiutowała z warszawskim Sadyba Best Mall, ukończonym w 2000 r. Od 2006 r. Plaza jest notowana w Londynie, a rok później spółka weszła na GPW. 70 proc. akcji Plazy należy dofirmy Elbit Imaging, której akcje notowane są w Tel Awiwie i na Nasdaq. Właścicielem Elbitu jest z kolei Europe Israel Group kontrolowana przez Mordechaya Zissera.Plaza zamknęła ubiegły rok z 64,7 mln euro pod kreską, przy 16 mln euro obrotów. Na stratę wpłynął m.in. odpis 34 mln euro na aktualizację wartości aktywów.[/ramka]