Będzie trudniej o hipotekę, rząd boi się bańki mieszkaniowej

Władze pracują nad przykręceniem kurka z kredytami mieszkaniowymi. Banki jednak już częściowo reagują na większe ryzyko, zaostrzając politykę kredytową i podnosząc marże.

Według informacji „Parkietu" przy okazji prac rządu nad nową koncepcją programu Mieszkanie+ pojawiły się głosy, że rynek być może potrzebuje schłodzenia, np. w postaci obostrzeń przy udzielaniu kredytów hipotecznych – mogłaby to być rekomendacja KNF. Urząd poinformował nas, że nie prowadzi takich analiz.

Skąd te zwyżki cen

Jest też świadomość konieczności usprawnienia przepisów, by prywatni deweloperzy mogli budować więcej – dotychczasowe inicjatywy (specustawa lex deweloper) nie zdały egzaminu.

W latach 2013–2017 sprzedaż mieszkań na sześciu głównych rynkach rosła w tempie prawie 18 proc. rocznie. Mimo to od 2013 do połowy 2017 r. średnie ceny lokali wzrosły o zaledwie 6,5 proc. W 2018 r. sprzedaż skurczyła się o 11 proc. i w 2019 r. ustabilizowała się, tymczasem ceny od połowy 2017 r. do końca 2019 r. poszły w górę o aż 29 proc. Dlaczego? W połowie 2017 r. kumulacja boomu we wszystkich częściach budownictwa przełożyła się na skokowy wzrost cen wykonawstwa. Deweloperzy przerzucili te koszty wprost na klientów. Spadek sprzedaży to skutek kłopotów z wprowadzaniem nowych projektów do oferty, a nie odstraszających cen.

Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL, podkreśla, że o bańce można mówić, gdy wysoki popyt nie jest równoważony równie wysoką podażą. Dziś popyt jest wspierany niskimi, realnie ujemnymi stopami procentowymi, a deweloperzy mają problem z dostępem do gruntów i wydłużającymi się procedurami administracyjnymi. – Nie zapowiada się, by rządzący sprawili, że w Polsce będzie budowanych więcej mieszkań. Zamiast ograniczać popyt, decydenci powinni się skoncentrować na rozwiązaniach zwiększających elastyczność podaży realizowanej przez sektor prywatny – mówi Kirejczyk. Dodaje, że należy stworzyć atrakcyjną alternatywę dla długoterminowego inwestowania w nieruchomości – np. fundusze REIT.

GG Parkiet

– Cieszy, że decydenci dostrzegli powagę sytuacji – uważa Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – KNF od dawna zwraca uwagę na pewne niepokojące zjawiska, jak zbyt wysokie limity zdolności kredytowej względem zarobków i uwzględnianie niskiego buforu bezpieczeństwa na wypadek wzrostu stóp. Niepokoi też, że część inwestorów skłonna jest posiłkować się kredytem mieszkaniowym ze zmiennym oprocentowaniem, bardzo optymistycznie szacując przyszłe zyski z najmu – dodaje. Jego zdaniem czynnikiem ryzyka jest też wyższa inflacja skutkująca wzrostem nominalnych cen mieszkań.

– Nawet przez dwa, trzy kolejne lata mogą się utrzymać inne czynniki sprzyjające narastaniu bańki. Mowa o dalszej stabilizacji stóp procentowych, niskiej stopie bezrobocia oraz imigracji zarobkowej do większych miast – podsumowuje Prajsnar.

– Jeśli wzrost cen nieruchomości będzie wciąż postępował, co nie jest przesądzone, zwiększy się ryzyko powstania bańki na rynku mieszkaniowym. Jest się nad czym zastanawiać, tym bardziej że wartość kredytów mieszkaniowych rośnie szybciej niż ich liczba – mówi Michał Sobolewski, analityk DM BOŚ.

Banki już reagują

W 2019 r. sprzedaż hipotek urosła o 14,9 proc., do 65 mld zł – wynika z danych Biura Informacji Kredytowej. Nowych umów przybyło o 4 proc., do 238,3 tys. To oznacza, że wzrost wartości sprzedaży napędzany był głównie rosnącą o 10 proc. średnią kwotą kredytu (wyniosła 272,8 tys. zł). To jednak niższe tempo niż w 2018 r., gdy średnia kwota rosła w dwucyfrowym tempie, co może wskazywać, że ceny mieszkań nie puchną już tak szybko.

NBP ocenia, że rośnie inwestycyjny popyt na mieszkania, a konsumpcyjny pozostaje stabilny (udział to odpowiednio 43 proc. i 57 proc.). – Ważne jest to, że zakupy inwestycyjne nie są napędzane głównie kredytami, ale zakupami za gotówkę – zwraca uwagę Sobolewski.

Potwierdzają to szacunki NBP. Ponad 3,8 mld zł warte były mieszkania kupione za gotówkę w III kwartale 2019 r. tylko w siedmiu miastach i jedynie na rynku pierwotnym. Jeśli uwzględnimy pieniądze angażowane jako wymagany wkład własny do kredytu, to gotówka stanowiła 65 proc. środków, które trafiły do deweloperów. Wskaźnik ten ostatnio nawet nieco obniżył się wobec rekordowych 75 proc. z końca 2017 r. Wyniki ankiet NBP wskazują, że banki systematycznie od dłuższego czasu podnoszą kryteria kredytowe i same kontrolują własne ryzyko. Bieżąca sprzedaż hipotek nie jest napędzana kredytami na drugą i kolejną nieruchomość, co wskazywałoby na ryzyko nadmiernego zakredytowania.