Nieruchomości są ulubioną kategorią inwestycji w Polsce. Taki obraz maluje wciąż wysoki popyt na rynku mieszkań, eksplozja inwestycji w condo- i aparthotele, a także – prawdopodobnie – po raz drugi z rzędu przekroczone 7 mld euro rocznie na transakcje komercyjne oraz spadek rentowności obserwowany praktycznie w każdym sektorze. Tym bardziej dziwi fakt, że fundusze nieruchomości to wciąż mniej niż 1 proc. aktywów pod zarządzaniem TFI, zaś inwestycje w tę klasę aktywów pozostają w dużej mierze poza nadzorem. Być może część inwestycji zostanie uporządkowana przez polską ustawę o REIT-ach, której projekt, pomimo krytyki środowiska, został uznany za krok w dobrym kierunku. Legislacja REIT-ów nie tylko porządkuje rynek inwestycji w nieruchomości, ale także daje dostęp do inwestowania w wiele sektorów (jak magazyny czy biura) niedostępnych do tej pory dla klientów indywidualnych.
Jak radziły sobie ostatnio nieruchomości na najważniejszych światowych rynkach? Aby to sprawdzić, dobrze jest rzucić okiem na sektory REIT-ów. Ich cechą charakterystyczną na rynkach rozwiniętych jest specjalizacja sektorowa. Obserwując ruchy cen, można zatem sprawdzić, jak w oczach inwestorów wygląda segment biurowy, hotelowy czy związany z nieruchomościami służby zdrowia. W ciągu ostatnich dwóch lat zaobserwować można duże znaczenie trendów strukturalnych. Ważniejsze niż ogólny stan gospodarki i moment cyklu koniunkturalnego są zatem czynniki specyficzne dla danego sektora (np. e-commerce). W Stanach Zjednoczonych wyprzedaż akcji spółek będących właścicielami galerii handlowych trwa w najlepsze. Dość powiedzieć, że w 2019 r. za oceanem zbankrutowało ponad 50 sieci handlowych. Ci, którym udało się pozostać nad wodą, masowo zamykają kolejne lokalizacje. W minionym roku zamknięto 9300 sklepów – aż o 50 proc. więcej niż rok wcześniej.
W Europie najgorzej radziły sobie brytyjskie galerie handlowe. Wysoki odsetek zakupów, które robione są przez internet (w Wielkiej Brytanii jest to niemal 20 proc., co jest jedną z najwyższych wartości na świecie), w połączeniu z obawami o brexit nie mógł dać innego rezultatu niż trzeci kolejny rok z ujemnymi stopami zwrotu.
Wspomniany e-commerce, który okazuje się zabójczy dla galerii handlowych, jest motorem napędowym do zwyżek nieruchomości logistycznych. Dużym zwyżkom cen akcji towarzyszy również wysoka aktywność inwestorów (m.in. przejęcie LPT przez Prologisa za 12,6 mld USD czy utworzenie przez Blackstone funduszy nieruchomości logistycznych o wartości przekraczającej 30 mld USD).
Podobnie jest w Europie. Jednym z najsilniejszych działów okazała się logistyka, zaś spółki z tego sektora urosły średnio o ponad 30 proc. Zainteresowaniem cieszą się przede wszystkim obiekty należące do tzw. ostatniej mili. Potwierdzeniem tego może być wrześniowa transakcja, w ramach której Blackstone utworzył fundusz o wartości 8 mld euro, skupiony właśnie ma miejskich fulfillment centers.
