Piąty z rzędu kwartał wzrostu sprzedaży mieszkań

Deweloperzy z rynku kapitałowego sprzedali w IV kwartale 2025 r. prawie tyle mieszkań, co za kumulacji „Bezpiecznego kredytu”. Z roku na rok rośnie dominacja największych graczy.

W IV kwartale 2025 r. szesnastu deweloperów z rynku kapitałowego sprzedało 6756 lokali, o 37 proc. więcej niż rok wcześniej i o 17,6 proc. więcej niż w III kwartale. To piąty kwartał z rzędu wzrostu sprzedaży oraz drugi, kiedy ta dynamika mocno przyspieszyła (w III kwartale wzrost sięgał 11 proc.). Wynik jest o zaledwie 3 proc. gorszy od ostatniego szczytu w III kwartale 2023 r., kiedy rynek czerpał pełnymi garściami z „Bezpiecznego kredytu” i o 10 proc. słabszy od rekordowego II kwartału 2021 r. napędzanego ultraniskimi stopami procentowymi.

Tempo poprawy w ostatnich dwóch kwartałach 2025 r. robi wrażenie, w całym roku grupa sprzedała 22,7 tys. lokali, o 8,9 proc. więcej niż w 2024 r., ale też o 5,9 proc. mniej niż 2023 r.

Przegląd komentarzy spółek do wyników wskazuje, że w 2026 r. oczekiwana jest dalsza poprawa sprzedaży mieszkań.

Duży może więcej. Rosną udziały rynkowe największych deweloperów

Tak jak rynek mieszkaniowy nie jest monolitem, bo każde miasto ma swoją specyfikę, tak i wyniki poszczególnych spółek mocno się różnią, co obrazuje nasza tabela. W IV kwartale rekordową sprzedaż kwartalną pokazały Dom Development i Archicom, kilka spółek zanotowało najlepszą sprzedaż roczną (Dom Development, Develia, Dekpol). Dom Development szósty kwartał z rzędu sprzedał ponad 1 tys. lokali. Archicom w IV kwartale włączył dopalacz skutkujący skokowym wzrostem sprzedaży. Murapol, który przez ostatnie dwa lata z przytupem kończył rok, tym razem w IV kwartale zwiększył sprzedaż umiarkowanie.

Foto: GG Parkiet

Ciekawych obserwacji dostarcza analiza ostatnich sześciu lat. W 2025 r. pięć firm ze szczytu tabeli odpowiadało za 71 proc. sprzedaży, podczas gdy w 2020 r. udział sięgał 64 proc.

Największe wrażenie robi Dom Development, który w ciągu sześciu lat tylko raz dał się strącić z pierwszego miejsca pod względem rynkowego udziału, w najlepszym dla branży 2021 r. Firma ta od dwóch lat odpowiada za 20 proc. sprzedaży obserwowanej przez nas grupy. Na wyróżnienie zasługuje Develia, która od dwóch lat jest pod tym względem wiceliderem, a wcześniej była poza pudłem – ma 15-proc. udział w torcie wobec 6 proc. w 2020 r. Mniej powodów do zadowolenia mają akcjonariusze Atalu, którego udział pierwszy raz spadł poniżej 10 proc., do 7,5 proc., a pod względem nominalnej sprzedaży pierwszy raz jest poza pierwszą piątką.

Jest pole do wzrostu sprzedaży, w I półroczu będzie efekt niskiej bazy

Jak analitycy i eksperci oceniają sezon? Co zrobiło największe wrażenie, co było największym zaskoczeniem?

– Wydaje się, że największe wrażenie robi wzrost sprzedaży w Archicomie w IV kwartale, przy czym należy mieć na uwadze, że częściowo jest to efekt kumulacji konwersji wcześniejszych rezerwacji na umowy deweloperskie. W tym kwartale spółka wskoczyła na drugie miejsce – komentuje Krzysztof Pado, analityk DM BDM. – Na tle rosnącego rynku słabo wypadł natomiast Murapol. Przyczyn można być może szukać w ofercie spółki, mocno skupionej na rynkach regionalnych, gdzie mamy relatywnie dużą podaż, w tym konkurencję gotowych lokali – dodaje.

Czy uprawniona jest teza, że za wyraźny wzrost sprzedaży w IV kwartale przyjdzie zapłacić słabszą marżą – ze względu na upusty, promocje, wydatki na marketing? – Trudno wyrokować, wiele zależy od miksu projektów, ale z pewnością jest to obecnie bardziej rynek klienta niż deweloperów. Wydaje się, że w krótkim terminie szczyt marż u deweloperów mamy za sobą. Koszty budowy są stabilne, ale do produkcji wchodzą coraz droższe grunty, a ceny transakcyjne rosną tylko punktowo – mówi Pado.

Foto: GG Parkiet

Jak wyglądają perspektywy kolejnych kwartałów? – Baza porównawcza z I połowy 2025 r. jest dość niska, więc wydaje się, że cały 2026 r. powinien być lepszy pod względem sprzedaży niż poprzedni. Mamy niższe stopy procentowe, nadal dobrą sytuację na rynku pracy i odroczony popyt z ostatnich kwartałów, kiedy część klientów czekała właśnie na niższe stopy. Jednocześnie oferta nadal jest dość spora. Przyspieszyć mogą na rynku procesy konsolidacyjne. Pewnym znakiem zapytania jest to, co stanie się po wprowadzeniu planów ogólnych – czy nie przyblokuje to na pewien czas procesów administracyjnych – podsumowuje Krzysztof Pado.

Promocje na rynku mieszkaniowym przeciągną się na 2026 r. Co z marżami?

Jan Dziekoński, ekspert portalu rynekpierwotny.pl mówi, że jeśli chodzi o ogólne wrażenie, to ostatnie trzy miesiące 2025 r. były dla rynku okresem burzliwym. Z jednej strony mieliśmy dalszy spadek stóp procentowych, ale też mniejszą aktywność kredytową. Wzrost sprzedaży był obserwowany, ale nie szeroko na całym rynku, a głównie wśród firm, które zdecydowały się na walkę cenową. To wszystko podlano sosem rekordowej oferty i jawności cen, która obróciła relacje rynkowe o 180 stopni. Nie uważamy IV kwartału za przełomowy okres, raczej stopniowe pokazanie tego, że rynek może rosnąć przy poprawiającej się dostępności cenowej dla klientów – mówi Dziekoński.

Dla eksperta zaskoczeniem jest niewielka dynamika wzrostu sprzedaży w IV kwartale względem III kwartału w trzech największych firmach, choć należy oddać, że Dom Development i Develia ustanowiły swoje rekordy. – Na tym tle wyraźne są wzrosty mniejszych podmiotów, jednak to nie efekt różnic w produkcie, ale najpewniej koncentracji tych mniejszych firm na zakończeniu 2025 r. silnym wynikiem. Jednak największym zaskoczeniem było dla nas to, że koniec roku, mimo wzrostu popytu, obchodzimy pod znakiem rekordowej oferty mieszkań na większości rynków – mówi Dziekoński.

Za rozczarowanie ekspert uznaje to, jak słabo rynek zareagował na cięcia stóp. W 2025 r. stopa referencyjna została obniżona z 5,75 do 4 proc., a koszty przeciętnego kredytu spadły z ok. 7 proc. poniżej 6 proc. – Akcja kredytowa rozwinęła się głównie w refinansowaniach, a kredyty na zupełnie nowe zakupy przyrosły o mniej spektakularne 10-20 proc. Winne tej sytuacji mogą być i rynek pracy, i sytuacja geopolityczna, i oczekiwanie na dalszy spadek stóp, jak i po prostu nadal obiektywnie niska dostępność kredytowa mieszkań – mówi Dziekoński.

Ekspert zaznacza, że o ile deweloperzy giełdowi w IV kwartale zwiększyli sprzedaż rok do roku o zawrotne 37 proc., a wobec III kwartału o 18 proc., to dla szerokiego rynku na podstawie danych BIG DATA było to odpowiednio 18 proc. i 2 proc. – Deweloperzy giełdowi odpowiadają za ok. 1/3 rynku. Po pierwsze, średni i duzi deweloperzy „wypchnęli” z rynku sprzedaż najmniejszych podmiotów. Po drugie, duża presja na ceny na rynku i presja na część graczy pod względem „dowiezienia” wyniku stymulowały sprzedaż w sposób mniej naturalny niż wynikałoby to z bardzo umiarkowanego wzrostu popytu na mieszkania – ocenia Dziekoński.

Ekspert zgadza się, że firmy, które postawiły „domykać” sprzedaż całoroczną w IV kwartale, mogą pokazać za ten okres słabsze marże. – Trudno oczekiwać innego skutku mocnej akcji sprzedażowej, jednak pamiętajmy, że jeden kwartał nie powinien zaważyć bardzo istotnie na wynikach firm w długim terminie. Problem w tym, że akcje promocyjne u niektórych graczy rozkręciły się już w połowie roku, a perspektywy na 2026 r. wcale nie oznaczają, że presja cenowa zniknie – wskazuje Dziekoński.

Jeśli chodzi o perspektywy, Rynekpierwotny.pl spodziewa się dość nieoczekiwanej koniunkcji zdarzeń. – Z jednej strony dalszego, choć powolnego, wzrostu popytu. Klientów kredytowych jednak powinno przybywać, bo w 2026 r. kolejne obniżki stóp są przesądzone – choć nie muszą się przełożyć na istotny spadek kosztów kredytów stałoprocentowych, które obecnie stanowią 75 proc. rynku. Spodziewamy się też powrotu klientów kupujących na wynajem na rynek – mówi Dziekoński. – Z drugiej jednak strony mamy rekordową ofertę oraz zmiany regulacyjne, które historycznie zawsze przynosiły wzrost podaży przed wejściem nowych przepisów w życie. W efekcie będzie rosła chłonność rynku, ale w sposób kontrolowany, przy utrzymaniu wysokiej podaży i konkurencji, co w efekcie nie spowoduje efektów cenowych. Zresztą ta wyższa sprzedaż będzie prawdopodobnie nadal zasilana akcjami promocyjnymi. Z perspektywy wyników finansowych firm to paradoksalnie może być dobry okres, bo cena i marża procentowa to jedno źródło zysków, ale w 2026 r. raczej oczekiwalibyśmy poprawy wyników ze względu na liczbę sprzedaży mieszkań – podsumowuje.