Deweloperzy obronili marże mimo trudniejszych warunków

Wyniki za I połowę 2024 roku biorą się ze sprzedaży lokali stawianych w trudnej dla budownictwa I połowie 2022 r. Bazą porównawczą są przychody z mieszkań budowanych w szczycie boomu napędzanego ultraniskimi stopami. Mimo wyzwań firmy obroniły rentowność.

W I połowie 2024 r. 13 notowanych na GPW i Catalyst firm deweloperskich osiągnęło rentowność netto 13,5 proc. wobec 14 proc. rok wcześniej. Budząca emocje marża brutto ze sprzedaży wyniosła dla analizowanej grupy 32,5 proc. wobec 31,8 proc. w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Jak interpretować te dane i co może przynieść najbliższa przyszłość?

Parkiet

Boom i zima

Deweloperskie sprawozdania finansowe to swoista hybryda. W uproszczeniu: podstawą księgowania przychodów i wyniku brutto ze sprzedaży (przychody minus podstawowe koszty budowy i zakupu ziemi) są wydarzenia sięgające nawet kilku lat wstecz. Deweloperzy mogą ujmować w sprawozdaniach tylko gotowe lokale wydane klientom – a sprzedaż rusza zazwyczaj na etapie uzyskania pozwolenia na budowę (ta trwa około dwóch lat i odbywa się na gruntach kupionych jeszcze wcześniej).

Im niżej po szczeblach rachunku zysków i strat, tym bliżej teraźniejszości. Finalny wynik netto uwzględnia wszelkie koszty związane z funkcjonowaniem firmy, koszty obsługi długu oraz podatek dochodowy.

Notowane spółki uzyskują rentowność brutto ze sprzedaży rzędu 30–40 proc. – niezależnie czy mowa o podwyższonym standardzie, czy mieszkaniach z projektów popularnych. Często ma to bowiem związek z ceną zakupu gruntu. W przypadku inwestycji wieloetapowych, realizowanych na bardzo dużych działkach, w środowisku rosnących cen ostatnie fazy projektu mogą się charakteryzować marżą o wiele wyższą niż początkowe. Przyjmując dwuletni okres budowy, lokale wydawane w I połowie 2024 r. pochodziły z projektów uruchamianych w I połowie 2022 r. W tym czasie najazd Rosji na Ukrainę przełożył się na skokowy wzrost kosztów materiałów, a popyt na mieszkania zaczął być przyduszany postępującym wzrostem stóp procentowych i zaostrzeniem przez Komisję Nadzoru Finansowego kryteriów badania przez banki zdolności kredytowej. Podwyżki stóp przełożyły się też na wzrost kosztów finansowania dłużnego dla przedsiębiorstw, a produkcja mieszkań zaczęła mocno hamować.

Wyniki za I połowę 2023 r. były kształtowane przez otoczenie z I połowy 2021 r. – a to był okres bezprecedensowego boomu na mieszkania napędzanego ultraniskimi stopami – towar schodził, nabywcy akceptowali każdą podwyżkę cen.

Patrząc w tegoroczne sprawozdania, utrzymanie marż rok do roku mimo tak diametralnie różnych warunków makro świadczy o sprawnym zarządzaniu projektami przez deweloperów.

Grunt robi różnicę

– W sprawozdaniach za 2023 r. oraz za I połowę 2024 r. deweloperzy zaprezentowali rekordowo wysokie marże brutto na sprzedaży mieszkań, przekraczające w większości przypadków 30 proc. Wynik ten to efekt wzrostu cen mieszkań oraz faktu, że mieszkania te powstały na gruntach nabytych kilka lat temu po cenach istotnie niższych od bieżących cen gruntów – komentuje Paweł Gosz, partner w Domu Maklerskim Michael/Ström. – Dekadę temu mieliśmy do czynienia z odwrotnym zjawiskiem, kiedy to marżom na rozpoznawanych projektach ciążyły wysokie ceny gruntów nabytych w czasach hossy mieszkaniowej 2006–2008 i niektóre projekty mieszkaniowe były realizowane na zerowych lub lekko ujemnych marżach – podkreśla.

Zdaniem Gosza utrzymanie tak wysokiej rentowności może wydawać się trudne, ponieważ koszty sprzedanych mieszkań w sprawozdaniach dla przyszłych okresów w coraz większym stopniu będą opierały się na bieżących, wysokich cenach gruntów.

– Jeszcze kilka lat temu koszt gruntu w budżecie projektu mieszkaniowego wahał się w przedziale 10–20 proc. szacowanych przychodów ze sprzedaży, a obecnie udział ten sięga nawet 30 proc. W efekcie, po tegorocznym zatrzymaniu wzrostów cen mieszkań, zaczyna brakować miejsca na tak wysokie marże – mówi Gosz. – Należy o tym pamiętać, ponieważ raportowana obecnie przez deweloperów mieszkaniowych rentowność prowadzonej działalności jest przedmiotem wielu komentarzy przedstawiających branżę jako ponadnormatywnie rentowną. Tym komentarzom nie towarzyszy jednak refleksja, że ten biznes jest mocno cykliczny i przy obecnych cenach gruntów, przy jednoczesnym zatrzymaniu cen mieszkań, marże na sprzedaży nie będą już tak okazałe. Oczywiście rentowność może znaleźć się pod dalszą presją, jeżeli dodatkowo zaczną rosnąć koszty budowy, ale tego na razie nie widać i nie słychać w wypowiedziach przedstawicieli branży deweloperskiej – podsumowuje.

– Deweloperzy będą jednak mieć do czynienia z rosnącą podażą, ciągłą niepewnością co do wdrożenia nowych programów mieszkaniowych – to wszystko będzie powodować presję na zmniejszanie marż na sprzedaży. Mniej narażeni na spadki marży są i będą ci deweloperzy, którym udało się zbudować duże banki ziemi i uniknąć przepłacania za działki budowlane w ostatnich latach – dodaje Tomasz Puzyrewicz, dyrektor departamentu emisji obligacji w Domu Maklerskim Navigator.