Biznes deweloperski nie jest wolny od czynników ryzyka

Bank nie zawsze i nie na wszystko udzieli finansowania spółce deweloperskiej. Każdy inwestor, pożyczając firmie w jakiejkolwiek formie pieniądze, nie powinien zapominać, że projekt mieszkaniowy to nie inwestycyjny samograj.

W czasie boomu deweloperzy nie muszą się martwić ani o marketing, ani o pieniądze – głosi stereotyp. Klienci oblegają biura sprzedaży, budowy finansowane są głównie z ich wpłat, pieniądz z kredytów oraz obligacji jest tani jak barszcz.

Koniec ery niskich stóp procentowych, wzrost kosztów budowy oraz spowolnienie sprzedaży mieszkań pokazały, jak kluczową kwestią jest jakość zarządzania finansami i projektami. Skrojony na czas hossy model biznesowy bazującej na zaciąganiu pożyczek i sprzedaży udziałów inwestorom indywidualnym grupy HRE nie przetrwał tej próby.

Pieniądze i warunki

Skąd deweloperzy pozyskują pieniądze na prowadzenie inwestycji?

– Finansowanie inwestycji deweloperskich podzielić można na dwa etapy: finansowanie zakupu działki i samej budowy – mówi Bartoszt Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Zakup działki zazwyczaj pochodzi ze środków własnych firm. Banki co do zasady nie decydują się kredytować takich zakupów. Zdarzają się kredyty refinansujące zakup ziemi, jeśli wiadomo już, że na parceli będzie realizowany projekt.

– Działka powszechnie traktowana jest jako wkład własny firmy, często będącą spółką celową powołaną specjalnie dla realizowania danego przedsięwzięcia. Udział działki w kosztach inwestycji – w przypadku dużych miast – szacuje się na 20–30 proc. Bywa, że i więcej, zależnie od lokalizacji – mówi Guss.

Działka jest też głównym zabezpieczeniem kredytu budowlanego będącego instrumentem, z którego korzysta zdecydowana większość rynku, czyli małe i średnie przedsiębiorstwa.

– Zaciągnięcie kredytu wiąże się z obowiązkami informacyjnymi i kontrolnymi. Bank, decydując się udzielić kredytu deweloperowi, wymaga przedstawienia m.in. biznesplanu inwestycji. Podejmując decyzję o przyznaniu finansowania posiada więc wiedzę o cenniku dewelopera czy kosztach realizacji (wynagrodzenie na rzecz generalnego wykonawcy, koszty zarządzania, koszty organizacji sprzedaży etc.). Bank analizuje również umowę z generalnym wykonawcą, a uruchomienie transzy ze środkami uzależnia od osiągnięcia przedsprzedaży na poziomie zazwyczaj 10 do 20 proc. – mówi Guss. Przyznaje, że w aktualnych realiach otrzymanie kredytu deweloperskiego w przypadku firm wchodzących na rynek i tych z małym doświadczeniem jest trudne. Banki bardziej skłonne są finansować przedsięwzięcia firm, z którymi mają już relacje. – Częściowo firmy deweloperskie finansują swoją działalność również z wpłat nabywców. Ten sposób finansowania odpowiadać może za lwią część środków przeznaczonych na realizację inwestycji w sytuacji, gdy popyt na rynku jest wysoki i sprzedaż mieszkań następuje dynamicznie. Z takim zjawiskiem mieliśmy do czynienia przez ostatnie lata, kiedy to kredyty deweloperskie były minimalnie wykorzystywane z uwagi na bardzo szybkie wyprzedawanie oferty – mówi Guss. – Wyjściowo przy udzielaniu kredytu zakłada się, że wpłaty pieniędzy od nabywców odpowiadają za 30–40 proc. środków wydatkowanych w trakcie budowy. W trakcie realizacji, przy wyższej sprzedaży jest to dużo więcej, a konsumpcja kredytu jest bardzo mała. Może się to zmienić, jeśli czas wyprzedaży oferty będzie dłuższy – dodaje.

Dyrektor generalny PZFD wskazuje, że pieniądze wpłacane przez nabywców mieszkań chronione są przez bankowe rachunki powiernicze.

– To na nie trafiają środki zapłacone za mieszkania – niezależnie od tego, czy nabywane jest ono na kredyt, czy za gotówkę. Wszystkie środki za mieszkanie znajdują się na indywidualnym rachunku danego nabywcy, a zwalniane są przez bank w miarę udokumentowanych postępów prac na budowie – zgodnie z przyjętym harmonogramem i po przeprowadzeniu inspekcji przez bank. Nie istnieje możliwość, by pieniądze zapłacone przez klienta zostały wykorzystane na inny cel niż budowa inwestycji – i to jest właśnie zasadnicza różnica między poziomem ochrony nabywców mieszkań a nabywców tzw. lokali inwestycyjnych czy pokoi hotelowych – zaznacza Guss.

Kolejnym modelem finansowania inwestycji deweloperskich jest linia kredytowa. Z tego rozwiązania korzystać mogą jednak duże grupy kapitałowe, dla których banki – w ramach całej firmy – przygotowują specjalne oferty finansowe.

– O tym, z jakich środków finansowana jest dana inwestycja, zawsze można przeczytać w prospekcie informacyjnym. Deweloper ma obowiązek udostępnić go każdej zainteresowanej osobie – mówi Guss. – W przypadku podmiotów zagranicznych, które mają swoje filie w Polsce środki na inwestycje są przekazywane zazwyczaj w formie pożyczek od spółek matek. Takie firmy często nie korzystają z finansowania bankowego, a sposób rozliczenia się z długu zaciągniętego na realizację inwestycji określają wtedy przepisy korporacyjne.

Rynek obligacji

Kolejną możliwością zdobycia finansowania jest emisja obligacji korporacyjnych.

– Z tego rozwiązania korzystają przede wszystkim duże, renomowane firmy, które zgromadziły znaczny majątek. Emisja obligacji wiąże się z koniecznością przejścia procedury rejestracji i korzystania z pośrednictwa agenta emisji, który czuwa i odpowiada za prawidłowość procesu. W związku z tym, że obligacje są często papierami dłużnymi niezabezpieczonymi wszyscy inwestorzy powinni szczegółowo analizować oferty – mówi Guss.

Im większa, z dłuższą historią obecności na rynku kapitałowym i zaufaniem inwestorów instytucjonalnych firma, tym korzystniejsze dla niej warunki – czyli brak zabezpieczenia i niskie oprocentowanie papierów. Mniejsi gracze muszą się liczyć z wyższym oprocentowaniem i ustanowieniem zabezpieczeń, np. na hipotece działki; duzi gracze zbierają pieniądze na ogólny cel: zazwyczaj to zakup ziemi – bo banki stronią od udzielania takich kredytów – lub środki obrotowe. Oznacza to, że z pieniędzy można korzystać w elastyczny sposób. Zaciąganie długu pod konkretny projekt elastyczność tę ogranicza.

Bartosz Guss podkreśla, że inwestorzy indywidualni powinni przede wszystkim uważać na propozycje mówiące o gwarantowanym zysku, bez informacji o czynnikach ryzyka.

– Jako PZFD rekomendujemy inwestowanie w obligacje jedynie renomowanych firm o ugruntowanej pozycji na rynku – podsumowuje dyrektor Guss.