Tomasz Janik, prezes P.A. Nova: Popyt na parki handlowe wciąż sprzyja

Pracujemy nad mocnym zwiększeniem skali i przychodów z generalnego wykonawstwa oraz utrzymaniem tempa budowy i spieniężania inwestycji deweloperskich – mówi Tomasz Janik, prezes spółki P.A. Nova.

P.A. Nova stoi na dwóch nogach, jesteście generalnym wykonawcą nieruchomości, głównie handlowych, budujecie też własny portfel – czerpiecie zyski z najmu i sprzedaży wynajętych nieruchomości. Jak wygląda dziś ten portfel i jakie są plany odnośnie do zbycia kolejnych aktywów i budowania nowych?

O ile rynek galerii handlowych jest nasycony, o tyle parki cieszą się powodzeniem – po pierwsze, konsumentów, bo dziś ludzie są przyzwyczajeni do robienia szybkich i wygodnych zakupów. Po drugie, najemców, którzy zdają sobie sprawę, że klienci takie obiekty handlowe chcą odwiedzać. Po trzecie, co dla nas bardzo ważne, inwestorów. Nasza strategia zakłada budowanie parków z przeznaczeniem na sprzedaż niezwłocznie po oddaniu do użytkowania, co pozwala na odzyskiwanie wkładu własnego i uruchamianie kolejnych inwestycji. Staramy się utrzymać tempo, na jakie pozwalają nam nasze możliwości finansowe, jesteśmy w stanie realizować dwie–trzy nowe inwestycje rocznie o wartości około 10 mln euro każda, czyli średnich.

Pieniądze pozyskiwane ze sprzedaży nieruchomości możemy częściowo wypłacać akcjonariuszom, a częściowo reinwestować. Dziś do zbycia mamy dwa obiekty: park handlowy w Kłodzku i towarzyszący mu DYI (market budowlany – red.), to też produkt, który cieszy się zainteresowaniem inwestorów, a w pandemii bardzo mocno wzrósł i dalej dobrze sobie radzi. Być może uda się zamknąć transakcję pod koniec roku albo w I kwartale 2024 r.

Jesteśmy w trakcie budowy retail parku w Pyskowicach koło Gliwic, który ukończymy w marcu 2024 r. i spodziewamy się sprzedaży w II półroczu. Rozpoczęliśmy też budowę DYI w Białej Podlaskiej, która powinna się zakończyć na przełomie maja i czerwca oraz wystawić na sprzedaż.

Jesteśmy również w trakcie negocjacji zakupu gruntów w dwóch kolejnych miejscowościach, przy czym procedura wygląda tak, że zabezpieczamy działki umowami przedwstępnymi, potem pozyskujemy najemców i dopiero później kupujemy grunt i przystępujemy do budowy. Rozmowy idą na tyle dobrze, że pewnie na początku przyszłego roku będziemy w stanie poinformować o zakupie ziemi.

Jako wykonawca budujecie głównie sklepy dla sieci – jak wygląda nasycenie tej części rynku handlowego? Czy będziecie dywersyfikować klientów?

To jasne, że ekspansja sieci handlowych nie wygląda już tak jak 10 czy 20 lat temu. Sieci dużych sklepów spożywczych, jak Auchan, Kaufland czy Carrefour, w znacznej mierze nasyciły już rynek, prowadzą dwa–trzy nowe projekty rocznie. Jeżeli chodzi o mniejsze formaty, jak Lidl, Biedronka, Netto czy Aldi, to ekspansja cały czas postępuje i każdego roku dla takich klientów realizujemy dwa–trzy projekty. Rynek handlu detalicznego odpowiada za około 2/3 naszych przychodów z generalnego wykonawstwa. Patrząc długoterminowo, zdajemy sobie sprawę z tego, że ta ekspansja też wyhamuje, dlatego budujemy także hale przemysłowe i magazynowe – w tym do własnego portfela. Historycznie po 50 proc. potencjału wykonawczego wykorzystywaliśmy do własnych inwestycji i dla zewnętrznych klientów. Dziś największym problemem deweloperów jest drogi pieniądz, trudno nam pozyskiwać środki w takim stopniu, by realizować więcej inwestycji do własnego portfela, dlatego najlepszym sposobem na zwiększenie skali jest wyjście szerzej na rynek usług generalnego wykonawstwa – i to robimy, reorganizując dział, zatrudniając nowych pracowników, zmieniając procedury, by zarządzać większą liczbą prac. Mamy wzmocniony dział ofertowania, III i IV kwartał 2023 r. poświęcamy budowie portfela. Chcielibyśmy, żeby przychody wzrosły z około 150 mln zł rocznie dziś do 200, 250, może 300 mln zł w perspektywie dwóch, trzech najbliższych lat. To jest ambitny plan, ale wierzymy, że do wykonania, bo mamy kompetencje.

Kilka lat temu próbowaliście ruszyć z inwestycją mieszkaniową w Przemyślu. Czy dziś jest dobry moment, żeby spróbować jeszcze raz?

Zgodnie z kalkulacjami cztery lata temu musielibyśmy sprzedać 120 mieszkań, by projekt spiął się ekonomicznie. Wtedy nie było takiego zapotrzebowania, ale w ciągu czterech lat Przemyśl się zmienił, szczególnie po wybuchu wojny. To jest czas, by wrócić do tego projektu, nie podjęliśmy jeszcze ostatecznej decyzji. Analizujemy koszty, w ciągu jednego miesiąca lub dwóch powinniśmy mieć odpowiedź, co robimy.

Strukturalny niedobór mieszkań w Polsce będzie jeszcze na pewno przez kilka lat, więc chcielibyśmy być na tym rynku obecni, ostrożnie, jako coś dodatkowego, a nie kolejna duża gałąź.

W połowie przyszłego roku zapadają obligacje o wartości ponad 20 mln zł. Jakie są dalsze plany?

Pod koniec 2021 r. uplasowaliśmy dwuipółletnie obligacje o wartości 30 mln zł. Zakładaliśmy pewien wzrost stóp, ale nie aż taki, jak to się stało – do prawie 7 proc. Koszt obsługi odsetek wzrósł skokowo, dlatego po sprzedaży nieruchomości wykupiliśmy przed terminem prawie 1/3 emisji. Kiedy sprzedamy kolejne obiekty, będziemy dalej zmniejszać ten dług. W najbliższym czasie nie planujemy nowych emisji obligacji, na razie będziemy się opierać na środkach własnych.