Kazimierz Kirejczyk, JLL: Trudno szybko odbudować podaż lokali

Mamy typową fazę wychodzenia z kryzysu: najpierw jest rozkręcany popyt, a podaż jest wciąż hamowana, m.in. wysokim kosztem pieniądza, pustymi bankami ziemi i niską dostępnością działek, zwłaszcza w największych miastach – mówi Kazimierz Kirejczyk, ekspert JLL.

Obserwuje pan rynek mieszkaniowy nie od dziś, jak ocenia pan perspektywy, widząc odbicie popytu po ubiegłorocznej zapaści i wzrost cen? Wszyscy zastanawiają się, co będzie dalej...

Czynnikiem, który w ostatnich miesiącach najmocniej wpływa na rynek, jest oczywiście uruchomienie programu „Bezpieczny kredyt”. Najpierw jego zapowiedź zdynamizowała działania tych osób, które się obawiały, że wejście kredytu w życie może istotnie zredukować podaż i podnieść ceny. A od połowy maja mamy zjawisko rezerwowania, a teraz już kupowania mieszkań przez tych, którzy z tego kredytu zamierzają skorzystać.

W bankach na razie widzimy, że preferencyjnych pożyczek udzielonych jest bardzo mało, ale trzeba pamiętać, że to nowy program, więc dysproporcja między blisko już 40 tys. złożonych wniosków a liczbą już udzielonych pożyczek nie dziwi. Raczej spodziewaliśmy się tego, że procedura udzielania nowego kredytu potrwa co najmniej dwa miesiące.

Państwowy program odpowiada za część wzmożenia popytu, po drodze mieliśmy też luzowanie kryteriów badania zdolności kredytowej. Pytanie, jak trwałym paliwem jest „Bezpieczny kredyt” – w tym roku pożyczkę mają dostać wszyscy spełniający kryteria – ale co będzie dalej?

Zostało zapowiedziane, że nie będzie limitu liczby przyjmowanych wniosków, ale skąd pieniądze na udzielane w tym roku kredyty mają się wziąć – to jeszcze nie jest do końca zdecydowane. Czy to będzie udzielanie kredytów a conto budżetu na 2024 r., czy też przyszłoroczny budżet zostanie zwiększony?

Co do poluzowania kryteriów – tak, to nastąpiło, ale akcja kredytowa dalej była stabilna, gdzieś na poziomie 11 tys. kredytów miesięcznie. Banki po prostu nie są z gumy, nie zatrudniły dodatkowych ludzi do analiz wniosków, poza tym mieliśmy sezon urlopowy. Możemy liczyć, że w najbliższym czasie zostaną nieco obniżone stopy procentowe, ale to nie zmieni zasadniczo oprocentowania kredytów. Popyt na pożyczki będzie głównie związany z rządowym programem. To, co jest najciekawsze z perspektywy kogoś, kto analizuje rynek deweloperski, to to, jaka część tych kredytów trafi na rynek pierwotny, bo program obejmuje także rynek wtórny i budowę domów. I jaka część trafi do największych miast, a jaka do mniejszych.

Co do trwałości programu, myślę, że niezależnie od tego, kto wygra wybory i utworzy rząd, „Bezpieczny kredyt” będzie funkcjonował, być może z jakimiś modyfikacjami. A w miarę spadku stóp procentowych będzie rósł udział standardowych kredytów. Pytanie jest oczywiście, w jakim tempie będzie spadać inflacja i w jakim tempie będą malały stopy procentowe.

Z jednej strony mamy zauważalny wzrost popytu, ale z drugiej narzekanie na podaż – że deweloperzy nie budują tak dużo, jak wynikałoby to z zapotrzebowania...

Rzeczywiście mamy problem z podażą i typową sytuację fazy wychodzenia z kryzysu: najpierw jest rozkręcany popyt, a podaż jest wciąż hamowana, m.in. wysokim kosztem pieniądza. Dodatkowo trzeba też pamiętać, że te ostatnie lata, począwszy od pandemii, bardzo uszczupliły banki ziemi wielu firm. Z powodu zapaści na rynku hipotek w zeszłym roku uwaga deweloperów skupiona była raczej na lokalach droższych, nabywanych głównie za gotówkę. W efekcie w tej chwili część firm po prostu tego produktu dla nabywców korzystających z „Bezpiecznego kredytu” albo ma bardzo niewiele, albo wcale.

Sytuacja jest trudna, nic nie wskazuje na to, żeby podaż gruntów wzrosła – bo w warunkach niepewności sprzedający ziemię zwykle wyhamowują gotowość do sprzedaży.

Można powiedzieć, że zapas pozwoleń na budowę jest stosunkowo duży – ale nie w największych miastach. Poza Poznaniem i Łodzią w dużych metropoliach oferta się wyczerpuje, zwłaszcza w przedziale cenowym kwalifikującym do skorzystania z preferencyjnego rządowego programu.

Niemal dokładnie rok temu prezes PiS zapowiedział wprowadzenie taniego kredytu. To zostało zrobione, teraz jeszcze został zniesiony podatek PCC od zakupu pierwszego lokum na rynku wtórnym. Jaka powinna być rola państwa w kształtowaniu polityki mieszkaniowej – bo na razie widzimy wspieranie popytu.

Na takie pytanie trudno odpowiedzieć zwięźle. Szczególnie że polityka mieszkaniowa staje wobec zupełnie nowych wyzwań, o których kilka lat temu właściwie nie rozmawialiśmy albo które przewidywaliśmy, ale jeszcze nie wpływały one na nasze codzienne życie. Ogromnym wyzwaniem jest dostosowanie zasobów mieszkaniowych do wizji nowego Zielonego ładu. To pytanie, w jakim tempie, w jakich etapach państwo polskie zamierza tę europejską politykę wdrażać. Jak będzie wyglądać klasyfikacja energetyczna budynków i różne konsekwencje z tym związane – kwestia kredytowania, a potem być może nawet wynajęcia lub sprzedaży.

Kolejny kluczowy aspekt to polityka demograficzna, w tym dotycząca migrantów. Jeżeli w dłuższej perspektywie chcemy zwiększać liczbę zatrudnionych, to powinniśmy zwiększać liczbę lokali, co w naturalny sposób prowadzi nas do pytania o zasoby na wynajem, o rozwój rynku najmu.