Szef Develii: Zakup spółek Nexity to duży krok rozwojowy

Można już powiedzieć, że rynek wraca do dobrej formy, od IV kwartału ub.r. sprzedaż mieszkań się zwiększa – mówi Andrzej Oślizło, prezes Develii.

Niedawno przejęliście Nexity Poland. Wiemy, jakim bankiem ziemi dysponuje ta firma – to działki umożliwiające budowę 2,2 tys. lokali plus 2,3 tys. w umowach przedwstępnych. Wiemy, jaką miała sprzedaż w I półroczu – to 503 mieszkania. Kiedy przedstawicie aktualizację strategii i celu sprzedaży dla powiększonej grupy?

Planujemy we wrześniu przedstawić aktualizację celów z uwzględnieniem przejęcia polskiej części Nexity. Dla samej Develii I półrocze było lepsze od oczekiwań, sprzedaliśmy 1,18 tys. mieszkań, o 23 proc. więcej niż rok wcześniej, realizując większą część założonego na cały rok planu, czyli przedziału 1450–1650 lokali. Spodziewaliśmy się odbicia rynku, ale tempo okazało się większe, niż przypuszczaliśmy. Z uwagi na takie optymistyczne nastawienie już od dłuższego czasu rozglądaliśmy się za możliwościami przyspieszenia rozwoju – nie tylko organicznie, a pozyskanie pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości komercyjnych tylko rozszerzyło możliwości. Dzięki temu zwiększymy skalę praktycznie z dnia na dzień. Przejęcie polskich spółek Nexity stanowi bardzo mocne uzupełnienie naszej oferty, przede wszystkim w Warszawie i Krakowie, gdzie całkowita oferta deweloperska jest niska. Dzięki transakcji wchodzimy też na nowy rynek – poznański.

Sprzedaż mieszkań w I półroczu mocno odbiła, szczególnie w II kwartale, a lipiec okazał się najmocniejszy od lat m.in. dzięki dopalaczowi w postaci „Bezpiecznego kredytu”. Pytanie, czy to już trwałe tendencje...

Można już powiedzieć, że rynek wraca do dobrej formy, od IV kwartału ub.r. sprzedaż mieszkań się zwiększa. Przede wszystkim nie ustał popyt klientów gotówkowych, a do tego dołączyli klienci kredytowi – m.in. dzięki poprawie zdolności kredytowej po decyzjach Komisji Nadzoru Finansowego (poluzowanie kryteriów badania zdolności kredytowej – red.). W czerwcu struktura nabywców praktycznie wróciła do równowagi, wcześniej nawet 75–80 proc. mieszkań kupowanych było za gotówkę. Od dwóch, trzech miesięcy widzimy też wzrost liczby klientów zainteresowanych zakupem z wykorzystaniem programu „Bezpieczny kredyt”.

Obecnie sytuacja przypomina trochę tę po pandemii, I i II kwartał 2021 r. były dla branży rekordowe, biorąc pod uwagę sprzedaż w głównych aglomeracjach, co było wynikiem realizacji skumulowanego popytu. Być może teraz będzie podobnie, w czerwcu i lipcu zanotowaliśmy sprzedaż wyraźnie wyższą od typowej dla tego wakacyjnego okresu. Wydaje się, że po okresie zwyżek rynek ustabilizuje się na wyższym poziomie.

Beneficjenci „Bezpiecznego kredytu” to tylko część naszych klientów. Nabywców gotówkowych do zakupów zachęca coraz słabsze oprocentowanie depozytów w bankach. Z kolei perspektywa obniżania stóp procentowych, spadku inflacji zachęca klientów, którzy posiłkują się standardowym kredytem. Jak mówiłem, relacja klientów gotówkowych i kredytowych jest teraz zrównoważona, a wraz z obniżaniem stóp udział tej drugiej grupy może wrócić do jeszcze wyższego poziomu – dla przypomnienia, przed pandemią było to prawie 70 proc. W grupie klientów kredytowych ci korzystający z programu wsparcia i standardowej oferty także rozkładają się mniej więcej pół na pół.

Popyt rośnie, tymczasem podaży nie przybywa w adekwatnym tempie. Dla takich firm jak wasza to dobrze, bo możecie sprzedać więcej, przejmując udziały w rynku. Ale dla całego rynku nie jest to już tak korzystne, bo nierównowaga popytu i podaży pcha ceny w górę. Dlaczego nie widzimy dynamiczniejszego przyrostu oferty?

Podaż przyrasta, ale po prostu nie w takim tempie jak popyt. Przede wszystkim wynika to z czasu, jaki jest potrzebny do uruchomienia inwestycji i wprowadzenia mieszkań do oferty. Z uwagi na złożoność procesu deweloperskiego branża reaguje z pewnym opóźnieniem. Do tego dostępność gruntów jest niska, dużo zależy też od kondycji finansowej danego dewelopera. Nie jest więc tak, że z dnia na dzień da się adekwatnie odpowiedzieć na wzrost popytu.

Jak w tej chwili wyglądają koszty materiałów i wykonawstwa?

Widzimy stabilizację po ubiegłorocznych mocnych zwyżkach. Cały czas mamy presję inflacyjną, ale z drugiej strony, ponieważ rozpoczynanych jest mniej inwestycji budowlanych, to generalni wykonawcy i podwykonawcy walczą o zlecenia.

Develia wyróżnia się na tle deweloperów rentownością. W 2022 r. i w I kwartale br. marża brutto ze sprzedaży była rzędu 34 proc., marża netto 24 proc. Rentowność brutto pochodzi oczywiście z przekazań mieszkań, których budowa ruszyła mniej więcej dwa lata temu. Czy takie parametry są do utrzymania?

Wysoka pierwsza marża jest pokłosiem projektów realizowanych na kupionych wcześniej gruntach, których budowa prowadzona była przy niższych kosztach materiałów, a dodatkowo pomagał wzrost cen mieszkań na rynku. Poziomy 34 proc. są dla Develii wyjątkowo atrakcyjne, ale w całym 2023 r. oczekujemy wysokiej rentowności. Co do marży netto – jesteśmy przede wszystkim efektywni kosztowo na tle branży. Spodziewamy się bardzo przyzwoitych wyników w tym roku.

A jak przejęcie Nexity wpłynie na rentowność?

Chyba za wcześnie na takie pytanie, rozpoczynamy integrację biznesów, także pod względem księgowości, przygotowujemy wspólny biznesplan itd. Powiem w ten sposób: to przejęcie da Develii zwrot istotnie wyższy niż ROE założone w strategii na poziomie min. 15 proc., a odbicie na rynku mieszkaniowym będzie to tylko wspierało.

Co słychać na odcinku PRS? Zapowiadaliście transakcje z inwestorami instytucjonalnymi, ale też prace nad własną platformą zarządzającą lokalami na wynajem...

W ostatnim czasie sytuacja makroekonomiczna była wymagająca dla inwestorów z rynku PRS, głównym hamulcem są wysokie stopy procentowe – ich spadek będzie zachęcał do alokowania środków. Drugi aspekt to kwestia stabilności legislacji w Polsce – pamiętamy chociażby zamieszanie z opodatkowaniem zakupów „hurtowych”. Poza tym rynek inwestorów detalicznych odżywa, oferta się kurczy i pewnie trudniej będzie już znaleźć funduszom projekty do kupienia.

Niemniej cały czas wierzymy w dobre perspektywy PRS w Polsce i też chcielibyśmy mieć udział w tym rynku, choć pewnie przesunie się to w czasie. Patrzymy, co w danym momencie jest najbardziej opłacalne – i teraz jest to sprzedaż mieszkań nabywcom indywidualnym.

Co do naszej platformy zarządzania najmem, tworzonej z partnerem technologicznym The Heart, trwają prace i testy. To narzędzie budowane od podstaw, więc potrzebny jest czas. To produkt dla inwestorów instytucjonalnych i indywidualnych, bardzo istotny dla rynku – bo kupić mieszkania to jedno, ale o sukcesie świadczy też obsługa tego zasobu. Myślę, że do końca roku będziemy się mogli pochwalić konkretami.

Konsekwentnie wyprzedajecie aktywa komercyjne – co jeszcze zostało do spieniężenia i kiedy można się spodziewać transakcji?

W portfelu zostało centrum handlowe Arkady Wrocławskie. Celem ogłoszonym na początku roku jest zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży do końca roku. Negocjacje są w toku, ale proces jest dość skomplikowany. Zapadła bowiem decyzja, że centrum zostanie zamknięte i będziemy sprzedawać teren pod projekt brownfield. Zamknięcie centrum zaplanowaliśmy na I kwartał 2024 r. i przeniesienie własności powinno nastąpić po tym.

Mamy też grunty w Malinie pod Wrocławiem, gdzie będzie realizowana inwestycja magazynowa we współpracy z Hillwood Polska.

W ostatnim czasie wyceny deweloperów na GPW poszły mocno w górę, kurs Develii atakował niedawno poziom 5 zł. Czy pana zdaniem to adekwatna wycena, biorąc pod uwagę odbicie rynku i przejęcie Nexity?

Ocenę naszego kursu akcji pozostawię inwestorom i analitykom. W strategii komunikowaliśmy, że naszym celem jest zapewnienie spółce możliwie najlepszej pozycji na rynku i maksymalizacja wzrostu jej wartości.

Kapitały własne deweloperów czysto mieszkaniowych są wyceniane trochę wyżej niż deweloperów komercyjnych czy mieszanych, a my przechodzimy transformację z dewelopera mieszanego do mieszkaniowego – z perspektywą PRS. Ta transformacja jest dostrzegana przez rynek, budujemy skalę w mieszkaniówce, zwiększamy sprzedaż, sensownie inwestujemy pieniądze ze zbycia nieruchomości komercyjnych. Zakup polskich spółek Nexity to duży krok rozwojowy – ambicje mamy oczywiście większe, jeśli chodzi o skalę i wycenę.

Andrzej Oślizło jest prezesem Develii od grudnia 2020 r. W przeszłości był m.in. członkiem zarządu Aviva, Expander Advisors, Schenker i PLL LOT. Jego doświadczenie zawodowe obejmuje także współpracę z funduszami private equity m.in. Trinity Management i Innova Capital.