Konrad Płochocki, PZFD: Niedobór podaży stwarza presję na ceny

Z rozmów z naszymi członkami wynika, że zwłaszcza w dużych miastach deweloperzy uruchomili tyle inwestycji, ile maksymalnie mogli – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny i wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

W lipcu do banków trafiło 18 tys. wniosków o udzielenie „Bezpiecznego kredytu”, prawie 700 pożyczek już uruchomiono – podał resort rozwoju. Mamy trzy źródła popytu: beneficjentów programu, osoby zaciągające zwykłe kredyty i dalej gotówkowców. Rynek odbił, na początu lipca dzienna sprzedaż była wyższa niż w ostatnim boomie. Jak popyt wygląda z punktu widzenia deweloperów i czy jest szansa, że będzie się utrzymywać na takim zwiększonym poziomie?

Patrząc na sam lipiec, dominuje grupa tych nabywców, którzy korzystają z „Bezpiecznego kredytu”, a ta sprzedaż wynika często z rezerwacji, które były dokonywane w ostatnich miesiącach. – Widzimy to zwłaszcza w największych miastach.

Sprzedaż rośnie mniej więcej od lutego, marca, co było efektem aktywności posiadaczy gotówki i zwykłych kredytobiorców – obie te grupy nabrały przekonania, że gdy ruszy „Bezpieczny kredyt”, na rynku będzie dużo mniejsza oferta i nie będzie z czego wybierać – i rzeczywiście te prognozy były absolutnie trafne.

Prawdopodobnie wniosków złożonych w lipcu było jeszcze więcej, tylko banki jeszcze nie wszystko zarejestrowały, spodziewamy się nawet ponad 20 tys. Mało realne, by do końca roku taki poziom miesięczny się utrzymał, ale nawet zakładając, że będzie to połowa, to daje łącznie 70 tys. wniosków w II półroczu. To rzeczywiście może spowodować, że nadszarpnięta zostanie pula kredytów z 2024 r.

Widzimy obecnie ogromne zainteresowanie skumulowane po 2022 r., który nie sprzyjał zakupom.

Pytanie jeszcze, jaka część wniosków dotyczy mieszkań z rynku pierwotnego, a jaka z wtórnego...

Sprzedaż mieszkań deweloperskich w siedmiu największych aglomeracjach wyniosła w lipcu, według Otodom Analytics, prawie 6 tys. Pewnie w skali kraju to około 10 tys. przy 18 tys. złożonych wniosków. Oczywiście wniosek nie równa się kredyt i sprzedaż, niemniej można się spodziewać, że w lipcu, sierpniu i we wrześniu dominować będą zakupy na rynku pierwotnym, to będą przypadki, gdzie klienci w ostatnich miesiącach rezerwowali lokale. Ci, którzy nie rezerwowali, a dzisiaj słyszą o ogromnym zainteresowaniu, zaczynają się rozglądać. Myślę, że w efekcie niebawem rynek wtórny zacznie mieć bardzo mocny udział – bo po prostu kończy się produkt na rynku pierwotnym. Mamy ewidentne problemy z podażą, oferta jest niewystarczająca.

Jeszcze rok temu nastroje na rynku były diametralnie inne, III kwartał był dołkiem sprzedaży – ale w kolejnych kwartałach wyniki rosły. Dlaczego podaż nie rośnie w większym tempie? Dlaczego deweloperzy nie chcą czy też nie mogą więcej budować?

Deweloperzy bardzo chcą budować. Z rozmów z naszymi członkami wynika, że zwłaszcza w dużych miastach wszyscy uruchomili tyle, ile maksymalnie mogli. Rzucili wszystko, co mogli, na rynek – i wszystko znajduje klientów. Dziś problemem jest brak pozwoleń na budowę, brak odpowiednich działek – przede wszystkim w aglomeracjach. W ostatnich latach najwięcej budów startowało w mniejszych miastach i oferta jest tam wyższa, podobnie zapas pozwoleń na budowę – ten boom wynikający z „Bezpiecznego kredytu” jeszcze tam nie dotarł. Teraz program działa głównie w aglomeracjach, pewnie we wrześniu, październiku „zejdzie” do miast liczących 100–150 tys. mieszkańców, a na koniec do najmniejszych miejscowości.

Niestety, w największych miastach z podażą jest trudniej, grunty osiągają szalone ceny, a uzyskanie pozwolenia na budowę trwa bardzo długo. Takim niechlubnym przykładem jest w tej chwili Kraków: gdyby obecne tempo sprzedaży się utrzymało, to za cztery miesiące nie będzie tam żadnego mieszkania deweloperskiego do kupienia. Tam z całą pewnością zaobserwujemy najwyższy wzrost cen mieszkań. Będzie z pewnością dwucyfrowy, obyśmy nie zobaczyli 20 proc. Na innych rynkach sytuacja jest podobna, średni czas wyprzedaży oferty w siedmiu największych aglomeracjach to, według Otodom Analitics, zaledwie siedem miesięcy.

Czy jest jakieś prosty przepis na tę sytuację? Ostatnio apelowaliście do pani marszałek Sejmu – chodzi o przyspieszenie prac nad projektem ustawy o ograniczeniu biurokracji barier prawnych...

Tak, to tzw. ustawa deregulacyjna. W tym roku właściwie wydarzyła się tylko jedna pozytywna rzecz, która wpłynęła na to, że mamy większy potencjał budowania większej liczby mieszkań: ustawa ułatwiająca wykorzystywanie terenów po biurowcach czy centrach handlowych pod budownictwo mieszkaniowe. Pojawił się jednak problem dotyczący sztywnego współczynnika miejsc parkingowych, który powinien leżeć w gestii samorządów. Rzeczywiście wysłaliśmy wspólnie z kilkoma innymi organizacjami pracodawców prośbę do marszałek Witek, żeby ta ustawa była procedowana w Sejmie – bo jest złożona, i czeka na nadanie biegu. Równolegle apelujemy do Ministerstwa Rozwoju, które deklarowało, że zgadza się, żeby to samorządy miały więcej decyzyjności. Wydaje się, że jest zgoda wszystkich stron na taką zmianę w projekcie, a to mogłoby odblokować nawet kilkadziesiąt tysięcy mieszkań, które są dziś w projektach w istotnej fazie zaawansowania.