Iwona Sroka, Grupa Murapol: Wygrają ci, którzy będą mieć ofertę

Popyt na mieszkania w ostatnich miesiącach rośnie, „Bezpieczny kredyt” dodatkowo stymuluje rynek, ale osłabiona w zeszłym roku podaż nie odbuduje się automatycznie, na to potrzeba czasu – mówi Iwona Sroka, członkini zarządu Grupy Murapol.

Wyniki sprzedaży mieszkań w II kwartale w największych polskich aglomeracjach świadczą o dalszym odbijaniu w górę rynku po ubiegłorocznej zapaści wywołanej paraliżem na rynku kredytów hipotecznych. W lipcu w życie wszedł program „Bezpieczny kredyt” na preferencyjny zakup pierwszego lokalu przez osoby do 45. roku życia. Jakie przełożenie na sprzedaż miało uruchomienie tego programu?

W I połowie 2023 r. sprzedaliśmy 1539 mieszkań (1365 umów deweloperskich i 174 aktywne na koniec czerwca umowy rezerwacyjne – red.). Charakteryzujemy się tym, że bez względu na koniunkturę udaje nam się utrzymać stabilny poziom sprzedaży – co ważne, zachowując założone marże.

I połowa roku to widoczna poprawa popytu, szczególnie po tym, jak Komisja Nadzoru Finansowego zgodziła się na obniżenie bufora przy badaniu zdolności kredytowej. Na wzrost zainteresowania wśród klientów wpływ miała także sama zapowiedź programu „Bezpieczny kredyt”. Jeszcze wiosną w strukturze sprzedaży przeważali klienci gotówkowi, a w ostatnim okresie tendencja się odwraca, w lipcu udział klientów kredytowych to około 80 proc. transakcji. Zauważamy, że wróciły dobre nastroje u klientów, z czego deweloperzy skorzystali, notując lepszą sprzedaż wśród klientów docelowych kredytowych.

Jeśli chodzi o wejście w życie „Bezpiecznego kredytu”, jest to na pewno element w znacznym stopniu stymulujący rynek. Już w pierwszych dwóch tygodniach lipca widzimy, że klienci zawierają umowy rezerwacyjne, a następnie sprawdzają w bankach swoją zdolność kredytową. Zainteresowanie jest bardzo duże i wygranymi będą ci deweloperzy, którzy mają szeroką ofertę skrojoną pod warunki programu. Grupa Murapol od lat buduje mieszkania w segmencie popularnym i popularnym premium, niemal 100 proc. naszej obecnej oferty spełnia kryteria objęcia „Bezpiecznym kredytem”.

Z jednej strony mamy bardzo mocny wzrost popytu – analitycy Otodom piszą, że w lipcu dziennie sprzedaje się w największych aglomeracjach tyle lokali, co w czasach boomu. Z drugiej strony podaż nie rośnie tak dynamicznie. Deweloperzy cały czas sprzedają więcej niż w tym czasie wprowadzają do produkcji, a więc oferta się kurczy. Dlaczego nie widzimy prostego przełożenia wzrostu popytu na aktywność deweloperów?

Takie automatyczne przełożenie nie jest proste do uzyskania. W ubiegłym roku, kiedy warunki rynkowe były trudne, wielu deweloperów wstrzymało się z rozpoczynaniem nowych inwestycji. Uruchamianie projektu inwestycyjnego to proces, który wymaga czasu, dlatego ta nierównowaga tak szybko się nie zbalansuje. Deweloperzy mają pewien bufor pozwoleń na budowę uzyskanych jeszcze w 2022 r., których nie wprowadzono do realizacji z powodu m.in. niepewności, jak zachowa się popyt. W tej chwili, kiedy następuje poprawa koniunktury, inwestorzy mogą odważniej podchodzić do nowych inwestycji, jednak mając na uwadze spadek udzielonych w I połowie roku pozwoleń na budowę (około 35 proc. mniej rok do roku), trudno spodziewać się dynamicznego wzrostu podaży.

W najbliższej przyszłości o sukcesie będzie zatem decydować to, jaką dany deweloper będzie mieć ofertę. To, co jest istotne dla każdej firmy w sektorze, to utrzymanie poziomu oferty sprzedaży i płynnej realizacji inwestycji oraz uzupełnianie banku ziemi. W ostatnim czasie Murapol bardzo mocno skoncentrował się na tych aspektach, odbudowując i powiększając bank gruntów inwestycyjnych oraz uzyskując kilkanaście pozwoleń na budowę tylko w I połowie 2023 r. W banku mamy tereny umożliwiające powstanie ponad 22 tys. mieszkań. Jesteśmy najbardziej zdywersyfikowanym geograficznie deweloperem, w minionym półroczu weszliśmy do Lublina, który jest już 19. rynkiem na mapie naszej działalności.

Czy rynek wtórny może się okazać konkurencją w pozyskiwaniu klientów z programu „Bezpieczny kredyt”? Lada chwila zniknie PCC na zakup pierwszego mieszkania z drugiej ręki...

Rynek wtórny był zawsze komplementarnym rynkiem wobec pierwotnego. Jest grupa osób, która szuka nowych mieszkań, bo są one w lepszym standardzie technicznym i – jak pokazują badania rynkowe – lepiej trzymają cenę.

Na rynek w ostatnich tygodniach wrócili ci, którzy porzucili myśl o zakupie nowego mieszkania, kiedy rozpoczął się cykl podwyżek stóp procentowych i kiedy dostępność kredytu zaczęła dramatycznie spadać. Teraz ta grupa klientów sprawdza swoją zdolność kredytową i może być zaskoczona, że przez dwa lata ceny nowych mieszkań tak bardzo się zmieniły. Niestety, w naszej ocenie trudno się spodziewać, żeby ceny mieszkań były niższe w jakiejkolwiek perspektywie. W krótkim terminie bowiem mamy wpływ takich czynników, jak wzrost płacy minimalnej, niska stopa bezrobocia, wciąż bardzo wysoka inflacja, a w długim okresie dodatkowo będą działały takie czynniki, jak budownictwo zrównoważone ekologicznie i coraz większa presja związana z ESG, dekarbonizacją, OZE, niskoemisyjnością budownictwa mieszkaniowego.

W mojej ocenie to przełoży się nawet na kilkaset złotych więcej w cenie za metr kwadratowy.