Iwona Sroka, Murapol: Czekamy na poprawę otoczenia

Popyt na kredyty jest zduszony wysokimi stopami i rekomendacją, w nabywców gotówkowych uderza zmiana interpretacji przepisów podatkowych, a najem instytucjonalny ma być karany, choć jest bardzo potrzebny – mówi Iwona Sroka, członkini zarządu Murapolu.

Ostatnie lata to jazda kolejką górską, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań. Jednak niezależnie, czy na szerokim rynku są gwałtowne wzrosty czy gwałtowne spadki, Murapol trzyma stały poziom: 2,7–2,8 tys. umów z klientami indywidualnymi rocznie. Na czym to polega?

Postrzegam to jako wielki sukces grupy, my sami w ciągu tych dwóch dekad byliśmy na tej kolejce, po kryzysie w 2008 r. wypracowaliśmy pewne procesy, model biznesowy, który pozwala uzyskiwać ustabilizowany wynik. Wartość dodana to efekt współpracy działów sprzedaży, marketingu, własnego biura projektowego, które działa w oparciu o doskonały przepływ informacji, czego rynek potrzebuje w dobrych, a czego w trudnych czasach, oraz bardzo sprawnie prowadzi wszystkie działania związane z uzyskiwaniem pozwoleń, terminowym wprowadzaniem inwestycji do sprzedaży. Ważne dla zrównoważonej sprzedaży jest też to, że jesteśmy zdywersyfikowani, w tej chwili nasza oferta obejmuje mieszkania w 15 miejscowościach. Mniejsze firmy deweloperskie są dziś mniej chętnie finansowane przez banki, co umożliwia nam zwiększanie udziału na takich mniejszych rynkach.

Czy w 2023 r. też się spodziewacie stabilnej sprzedaży? Możecie mieć dużą dywersyfikację, różne wewnętrzne procesy, ale faktem jest, że popyt kredytowy jest kompletnie stłumiony i karty rozdają „gotówkowcy”.

Największą bolączką potencjalnych nabywców są uwarunkowania makroekonomiczne, które odcięły klientów od finansowania. Niemniej mieszkanie jest pierwszą potrzebą i ludzie chcą je mieć na początku dorosłego życia, a nie na jesieni, gdy uzbierają oszczędności. Finansowanie bankowe jest zatem niezbędne. Czekamy więc, aż przynajmniej zostanie złagodzona rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego (banki muszą sprawdzać, czy wnioskujący o kredyt poradziłby sobie przy stopie o 5 pkt proc. wyższej od bieżącej – red.) i oczywiście aż zaczną być obniżane stopy.

Sytuacja popytowo-podażowa jest wymagająca, w ślad za spadkiem sprzedaży rzędu 40 proc. w skali kraju obniża się poziom deweloperskich inwestycji. Firmy czekają po prostu na lepsze czasy z uruchamianiem nowych projektów.

Decydenci zapowiedzieli program subsydiowanego kredytu dla młodych na 2 proc. Co, znając wstępne założenie tej inicjatywy, można powiedzieć?

Programy, które mają umożliwić dostęp do mieszkania, zasługują na poparcie, jednak one zawsze są selektywne, skierowane do pewnej grupy. Najnowszy miałby ruszyć od lipca i widzimy, że jest zainteresowanie potencjalnych nabywców mieszkań, co oznacza, że część osób wstrzymuje się z decyzją, mając nadzieję, że weźmie udział w programie – a jego zapowiedziane parametry są bardzo korzystne.

Osobiście uważam, że najważniejsze jest to, żeby w sposób rynkowy, makroekonomiczny, umożliwić ludziom zaciąganie kredytów.

Jak u was wygląda proporcja tych dwóch grup klientów?

W 2022 r. nabywcy gotówkowi odpowiadali za 67 proc. transakcji, a kredytowi za 33 proc. W 2021 r. było to odpowiednio 38 i 62 proc.

Ci, którzy mają gotówkę, uciekają przed inflacją, jednocześnie rynek najmu przeżywa boom. To, co nas niepokoi, to ostatnia informacja o zmianie interpretacji Ministerstwa Finansów na temat opodatkowania najmu prowadzonego przez osoby, które założyły pod to działalność gospodarczą. To może utrudnić dostęp do lokali na wynajem, a potrzeby są bardzo duże. Patrząc w ogóle na politykę mieszkaniową, najem powinien być dla państwa tak samo ważny ze społecznego punktu widzenia jak sprzedaż mieszkań.

Interpretacja to jedno, cały czas trwa dyskusja o opodatkowaniu hurtowych, cokolwiek by to znaczyło, zakupów mieszkań. Czy faktycznie przychodzą do was osoby fizyczne albo firmy – nie mówimy o PRS – nabywające paczki lokali, całe piętra?

Naszą główną grupą klientów są osoby kupujące mieszkania na własne potrzeby, mamy też indywidualnych klientów, tzw. inwestycyjnych, którzy za wcześniejszą interpretacją i zachętami Ministerstwa Finansów zakładali działalność gospodarczą, by kupować mieszkania na wynajem w celu zarabiania i przechowywania wartości swoich pieniędzy.

Ponieważ mieszkania dobrze się sprzedają w oparciu o klientów detalicznych, to z dużymi podmiotami nie współpracowaliśmy.

Od 2021 r. mamy ramową umowę współpracy z naszym wiodącym akcjonariuszem, Aresem, dla którego budujemy mieszkania na potrzeby rynku PRS. To jednak niecałe 20 proc. puli sprzedanych w 2022 r. mieszkań, to druga noga, która zapewnia nam większe bezpieczeństwo w warunkach cykliczności na rynku detalicznej sprzedaży mieszkań.

Generalnie PRS to znakomity segment rynku, który powinien się w Polsce rozwijać – i nie powinien być karany za to, że istnieje. To mieszkania nowe, wyposażone, z zapewnioną obsługą techniczną. To naprawdę bardzo ciekawa alternatywa dla osób, które w danym momencie życia, czy też z powodu trudnego otoczenia makro nie mogą sobie pozwolić na zakup. Najem instytucjonalny to uzupełnienie rynku sprzedaży mieszkań, ma śladowy udział w rynku najmu ogółem.