Zbigniew Juroszek, prezes Atalu: Czekamy na powrót koniunktury

Głównym problemem rynku jest niska dostępność kredytów mieszkaniowych i nawet większe upusty nie poprawiłyby znacząco sprzedaży, zresztą nie ma za bardzo przestrzeni do obniżania cen. Budujemy dalej, czekając na poprawę – mówi Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.

W październiku sprzedaliście 137 mieszkań, czyli od początku wakacji utrzymuje się trend podpisywania 120–130 umów miesięcznie wobec 250–300 wcześniej. Czy ten poziom jest bezpieczny z punktu widzenia funkcjonowania firmy? Na niedawnym Kongresie Deweloperskim nastroje były minorowe, dużo się mówiło o konieczności oszczędności, cięć etatów...

To prawda, w ostatnich miesiącach sprzedaż ustabilizowała się na poziomie 130–140 lokali miesięcznie, ale taką mamy sytuację rynkową, klienci mają trudności z pozyskaniem kredytów. Ta grupa nabywców stopniała o 70–80 proc. i klienci gotówkowi tego nie nadrobią.

Jakiekolwiek prognozowanie w zasadzie sprowadza się tylko do patrzenia na statystyki w długim terminie. Nie mamy nadpodaży mieszkań na rynku, a potrzeba posiadania własnego lokum nie zniknęła. W dłuższej perspektywie wszystko powinno wrócić do normy. Trudno spekulować, ile potrwa obecny stan, mamy kilka modeli, jak sfinansować istniejące budowy w sytuacji, kiedy nadal budujemy, ale sprzedaż jest wolniejsza. Zakładamy, że w ciągu dwóch lat zbudujemy pewien zapas mieszkań, ale będziemy go w stanie sprzedać. Spodziewamy się, że najtrudniejszy będzie przyszły rok, ale jest szansa, że na początku 2024 r. sytuacja będzie już lepsza.

Atal to firma duża i zdywersyfikowana, budujemy w siedmiu aglomeracjach, mamy dobrą sytuację finansową wypracowaną w latach poprzednich i jesteśmy w stanie sfinansować budowy.

Czy utrzymywanie nawet tej sprzedaży wymaga specjalnych wysiłków działu handlowego? Czy konieczne są jakieś promocje?

Zawsze byliśmy partnersko nastawieni do klientów, nigdy nie robiliśmy tak, że z tygodnia na tydzień podnosiliśmy ceny, staraliśmy się, żeby one były w miarę atrakcyjne w stosunku do jakości. Teraz też raczej staramy się stabilnie trzymać ceny. Są jakieś promocje, ale nie tu tkwi problem. Problemem jest niska dostępność kredytów, dlatego nawet większe upusty nie zwiększyłyby znacząco sprzedaży mieszkań.

Mamy scysję między Polskim Związkiem Firm Deweloperskich a Komisją Nadzoru Finansowego. Deweloperzy apelują o złagodzenie buforów w ramach rekomendacji S, bo one dodatkowo obniżają zdolność kredytową, ale KNF odpowiada, że jeszcze nie czas na to – i radzi firmom zejść z marż, skoro tak im leży na sercu dobro konsumentów.

Nasza średnioważona marża brutto ze sprzedaży to 25 proc. i bazowanie na samym tym parametrze jest błędem. Weźmy pod uwagę inflację, rosnące obowiązki deweloperów, oczekiwanie naszego udziału w finansowaniu infrastruktury, a przede wszystkim wieloletni okres inwestowania – on się nawet wydłużył z powodów administracyjnych i z powodu obniżonego popytu. Deweloperzy są zmuszeni do mrożenia pieniędzy w kapitałochłonnych przedsięwzięciach w znacznie dłuższym horyzoncie niż zazwyczaj, a czynników ryzyka jest mnóstwo. Zmniejszanie marży brutto ze sprzedaży do 10–15 proc. byłoby niebezpieczeństwem, bo każde najmniejsze zmaterializowane ryzyko spowodowałoby ujemną rentowność. Nie zgadzam się więc, że poziomy rentowności są wysokie i że jest miejsce na obniżenie marż.

W tej chwili na rynku nieruchomości działają tylko dwa segmenty: mieszkaniowy – w mocno okrojonej skali – oraz magazynowy. Producenci materiałów, którzy widzą zmniejszony popyt, ograniczają podaż, ale nie redukują cen. Skoro więc statystycznie koszty materiałów stanowią 65 proc. kosztów inwestycji, to nie mamy dużego pola do obniżek. Sytuację może pogorszyć droga energia, która przełoży się na koszty produkcji materiałów.

Co do sytuacji konsumentów, uważam, że dobrym i szybkim rozwiązaniem byłyby dopłaty do kredytów, oczywiście z zachowaniem kryteriów, np. dochodowych. Dopłatę do odsetek można byłoby wprowadzić na ten najgorszy okres dwóch–trzech lat.

Atal konsekwentnie trzyma się klientów detalicznych, ale już nawet Dom Development zapowiedział transakcję z funduszem PRS. Czy wasze podejście może się zmienić? Mieliście w końcu na koncie projekty, jakich fundusze szukają, ale sprzedawaliście lokale nabywcom indywidualnym...

Nie jest tak, że jesteśmy przeciwni PRS, podkreślamy, że na razie nie ma skali. Teraz wynajmuje się około 8 tys. mieszkań i nawet uwzględniając zapowiadane inwestycje, to jeszcze długo będzie to niszowy rynek.

Wspomniał pan o naszych szanownych konkurentach, że szykują pojedynczą transakcję – i my też tego nie wykluczamy. Jednak nawet gdyby mentalność Polaków miała się zmienić i byłaby większa chęć do wynajmowania niż kupowania na własność, to będzie to proces trwający kilkadziesiąt lat.

Mam wiele uwag do PRS, uważam, że jest on robiony mało elastycznie. Ja osobiście ten biznes prowadziłbym inaczej. Kto wie, może przyjdzie taki dzień za dwa, trzy lata, że będziemy mieć ten zapas wybudowanych mieszkań i będziemy musieli zorganizować własny PRS – ale właśnie na swoich zasadach, bo w wielu przypadkach dziś to kopiuj-wklej rozwiązań zachodnich, które nie do końca pasują do polskiego rynku.