Bartosz Turek, HRE Investments: Mieszkania z myślą o najmie znów w cenie

W dwa tygodnie od napaści Rosji na Ukrainę liczba mieszkań w ofercie najmu skurczyła się nawet o połowę w przypadku tańszych lokali czy pojedynczych pokoi. Stawki najmu rosną – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

W styczniu widzieliśmy załamanie liczby mieszkań w inwestycjach uruchamianych przez deweloperów, w lutym dalszy spadek zapytań o kredyt – wszystko to jeszcze przed rosyjską napaścią na Ukrainę. Za nami kolejna podwyżka stopy referencyjnej – do 3,5 proc. – a KNF nakazuje bankom uwzględniać w badaniu zdolności stopę o 5 pkt proc. wyższą. Deweloperzy przyznają, że po ataku Rosji sytuacja jest taka, jak tuż po pierwszym lockdownie – klienci oglądają lokale, ale nie kupują. Wyceny deweloperów na GPW cały czas spadają. Jak widzi pan rynek pierwotny w krótkim terminie?

Generalnie spodziewam się, że w tym roku sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym będzie niższa niż w 2021 r.

Jeśli chodzi o rozpoczynane przez deweloperów inwestycje, spodziewam się pewnego wyhamowania, widać to już było w styczniu i to się utrzyma przez przynajmniej kilka miesięcy. To oznacza ograniczenie oferty nowych mieszkań, a w wielu miastach w ubiegłym roku widzieliśmy bardzo znaczący niedobór podaży względem popytu. Sam popyt będzie się teraz zmieniał, ale w mojej ocenie pozostanie całkiem przyzwoity – przy znacznie ograniczonej podaży.

Jeżeli chodzi o popyt na kredyty mieszkaniowe, to pamiętajmy, że dokładnie rok temu mieliśmy historyczne maksima. W szczytowym momencie popyt sięgał 16–18 mld zł miesięcznie wobec 10–12 mld zł normalnie. Popyt wrócił teraz do poziomu z lat 2019–2020. Ograniczenie popytu wynika z podwyżek stóp – rosną raty, a zdolność kredytowa się kurczy, o około 30 proc.

Mamy i drugą stronę medalu, czyli wysoką inflację, przed którą bez wątpienia część osób będzie chciała uciekać, a mamy bardzo dynamicznie rozwijającą się sytuację na rynku najmu. Przed wybuchem wojny zasób dostępnych mieszkań na wynajem wystarczyłby 150–250 tys. osób. W dwa tygodnie oferta dostępnych lokali skurczyła się o ponad jedną trzecią, a w niektórych przypadkach, szczególnie tych tańszych mieszkań albo pokoi na wynajem w dużych miastach, to już jest spadek na poziomie ponad 50 proc. To ma przełożenie na stawki najmu. Oczywiście nie ma jeszcze dokładnych danych ze wszystkich rynków, ale jeśli spojrzeć na różne części rynku, to wzrost stawek sięga od kilku do nawet kilkunastu procent w ciągu jednego miesiąca. To będzie miało przełożenie na skłonność do inwestowania w mieszkania na wynajem.

Z jednej strony mamy spadek popytu, z drugiej dalsze kłopoty z podażą: dużo Ukraińców, będących filarem polskiego rynku budowlanego, wyjechało bronić ojczyzny. Ceny surowców szaleją, zaburzone są łańcuchy dostaw. Co będzie z cenami?

Do Polski przyjedzie nawet kilka milionów Ukraińców i należy się spodziewać, że potrzeby mieszkaniowe mocno wzrosną. Jak popatrzymy na rynki zachodnie, które przyjmowały duże fale migracyjne, to co do zasady przekładało się to na wzrost cen mieszkań. Powiedział pan, że wyceny wielu firm deweloperskich spadają, ale nie wiem, czy to do końca uwzględnia ruchy migracyjne i sytuację, którą może to wywołać.

Deweloperzy widzą presję raczej na wzrost kosztów i jest bardzo mało prawdopodobne, by obniżali ceny. Oczywiście, mogą trochę schodzić z marż, ale nie będą brać całego wzrostu kosztów na siebie. To musi się przełożyć na wzrost cen mieszkań.

A czy presja na obniżkę cen może nadejść z rynku „pierwotno-wtórnego"? Trudno to zmierzyć, ale chociażby w I połowie zeszłego roku mieliśmy bardzo duży udział zakupów inwestycyjnych, każdy pewnie słyszał historie o zakupach nawet po kilka mieszkań na kredyt. Dzisiaj sytuacja jest zupełnie inna, co może skłonić do wyprzedaży tych zasobów. Jakie są pana intuicje, czy rzeczywiście taka wyprzedaż może się wydarzyć?

Skłonność do inwestowania na rynku nieruchomości w niepewnych czasach zazwyczaj jest spora i będzie dalej bardzo duża, skoro w tym roku inflacja ma wynieść 11 proc., a w przyszłym 9 proc. – jak wynika z najnowszych prognoz Narodowego Banku Polskiego. Jeżeli wzięlibyśmy pod uwagę analogie covidowe, to gdy zaczynała się epidemia, wiele osób też przewidywało, że lada moment ceny nieruchomości spadną. Część osób, która kupowała mieszkania w celach inwestycyjnych, flipperzy – którzy dziś nie są już tak aktywni – rzeczywiście sprzedawała lokale, ale po drugiej stronie nie zabrakło kupujących chcących skorzystać z okazji. Szybko się jednak okazało, że okazją jest zakup po cenach najwyżej o kilka procent niższych niż przed pandemią.

Więc także teraz nie obawiałbym się panicznej wyprzedaży nieruchomości. Widzę raczej spory apetyt tych, którzy mają pieniądze i chcą je ochronić przed inflacją. Oczywiście, nie wykluczam pewnych ruchów w czasie wzmożonej niepewności – na przykład kolejki przed punktami, w których można kupić złoto, czy przed kantorami ustawiają się najliczniej w momencie, kiedy jest najdrożej. Takie ruchy będące reakcją na niepewność zazwyczaj okazują się później błędem. Zatem, także w kontekście bardzo dużego popytu na rynku, w żadnym wypadku nie obawiałbym się panicznych ruchów inwestorów, którzy kupowali mieszkania w ostatnim czasie.