Segment biurowy musi poczekać

Małgorzata Szwarc-Sroka z dyrektor pionu ekonomicznego J.W. Construction Holding, rozmawia Anna Koper

W I kwartale przychody J.W. Construction wzrosły o 85 proc. w porównaniu z tym samym okresem minionego roku. Nie widać jednak przełożenia wzrostu obrotów na zysk brutto. W I kwartale 2013 r. marża brutto na sprzedaży wyniosła 21 proc., podczas gdy w IV kwartale 2012 r. było to 28 proc. Z czego wynika tak znaczny spadek?

Wyniki są odzwierciedleniem przyjętej wcześniej strategii, którą spółka realizowała w segmencie komercyjnym. Jest bardziej kapitałochłonny, zwróci się w późniejszym czasie i nie ma bezpośredniego przełożenia na obecny wynik.

W I kwartale przekazaliśmy 244 lokale, w porównaniu z 84 mieszkaniami w tym samym okresie 2012 r. Wzrost liczby rozpoznanych w wynikach mieszkań rzeczywiście mógłby wskazywać, że zyski będą wyższe. Marże spadły nam jednak, bo obniżyliśmy ceny mieszkań w projektach, które już dość długo znajdują się w sprzedaży. W związku z tym musieliśmy przeszacować wartość gotowych lokali. Zmiany cen  dotyczyły przede wszystkim projektów Górczewska i Lewandów, gdzie pozostały już najmniej atrakcyjne mieszkania.

Jak mocno te przeszacowania obniżyły wyniki grupy?

Obniżki cen były różne w zależności od projektu, ale nie przekroczyły 8–10 proc. Nasz wynik brutto na sprzedaży byłby zatem o kilka procent  wyższy, gdyby nie te przeszacowania. Na samych projektach deweloperskich mieliśmy 30 proc. marży brutto na sprzedaży. Marża grupy zbliżona do 21 proc. też nie jest zła, jeśli pod uwagę weźmie się sytuację gospodarczą i branży.

W I kwartale o wyniku finansowym zdecydowały mieszkania z projektów przy ul. Zdziarskiej i Światowida. Ile jeszcze mieszkań pozostało do przekazania na tych projektach?

W pierwszym z projektów sprzedanych mamy 90 mieszkań, które nie zostały jeszcze rozpoznane w wynikach. Do sprzedaży pozostało ich zaś jeszcze ponad 400. W wypadku Światowida jest to odpowiednio 82 i 15 lokali. Na obydwu projektach marża brutto na sprzedaży przekroczyła 30 proc.

Czy w całym 2013 r. spółce uda się utrzymać marże z I kwartału?

Wydaje się, że jest to realne. Ceny naszych mieszkań osiągnęły bowiem poziom, poniżej którego nie chcemy schodzić. Uważamy ponadto, że niebawem powinny się odwrócić trendy dotyczące cen, zwłaszcza w dobrych lokalizacjach.

Czego można się spodziewać po wynikach w całym 2013 r. Czy będą lepsze od ubiegłorocznych, gdy grupa miała 355,6 mln zł obrotów i 9,6 mln zł zysku netto?

Mamy jeszcze istotną pulę mieszkań, które możemy rozpoznać w wynikach. Na koniec marca było ich ponad 1420. Nie chcę prognozować, jak będą się sprzedawały, ale potencjał na poprawę wyników w porównaniu z 2012 r., gdy przekazaliśmy 709 mieszkań, mamy spory. Gorszy pod względem wyników może być przyszły rok, gdyż nie będziemy w nim kończyli żadnych projektów.

Kiedy rozpoczniecie realizację inwestycji przy ul. Kasprzaka w Warszawie?

Mamy już pozwolenie na budowę pierwszego etapu tej inwestycji. Znajdzie się w nim 156 lokali. Budowę rozpoczniemy w czerwcu. W październiku zamierzamy zaś rozpocząć realizację drugiego etapu na blisko tysiąc mieszkań.

Jakie jeszcze projekty trafią do sprzedaży w tym roku?

Na przełomie czerwca i lipca planujemy rozpocząć budowę przy al. Tysiąclecia w Katowicach (docelowo powstanie blisko 700 mieszkań, z czego w pierwszym etapie 149) oraz przy ulicy Bałtyckiej (259 lokali). W tym roku będziemy chcieli również rozpocząć realizację pierwszego etapu inwestycji przy ul. Spokojnej w Gdyni (196 mieszkań) oraz budowę 108 lokali w Łodzi. Jeśli uzyskamy pozwolenie na budowę, to przed końcem tego roku będziemy chcieli rozpocząć również budowę 263 mieszkań przy ul. Berensona w Warszawie.

Pracujemy jeszcze nad projektem przy ul. Aluzyjnej, ale ruszy on raczej na przełomie tego i przyszłego roku. W dwóch etapach powstanie łącznie około 100 mieszkań. W tym roku będziemy zatem chcieli rozpocząć budowę około 1,2 tys. mieszkań. W najbliższych dwóch latach zamierzamy zaś wprowadzić łącznie około 6 tys. lokali. Oczywiście, jeśli sytuacja na rynku będzie sprzyjająca.

Ile mieszkań znajduje się obecnie w ofercie J.W. Construction i czy realna jest sprzedaż w całym roku 1,2 tys. lokali?

Na koniec marca w sprzedaży było 1,1 tys. lokali. W całym roku będziemy chcieli  znaleźć nabywców na tysiąc lub więcej lokali. Tym bardziej że niebawem rozpoczniemy sprzedaż inwestycji przy ul. Kasprzaka, gdzie zainteresowanie tym projektem jest bardzo duże

Pod koniec minionego roku spółka informowała, że w 2013 r. może zapaść decyzja o realizacji kolejnego projektu biurowego w stolicy. Czy decyzja została już podjęta?

Sytuacja rynkowa wpłynęła na zmianę strategii. W perspektywie co najmniej tego roku zamierzamy się skupiać wyłącznie na inwestycjach mieszkaniowych, gdyż zwracają się one szybciej. Obiekty komercyjne są bardzo kapitałochłonne, dlatego postanowiliśmy spowolnić rozwój w tym segmencie.

Lepszy początek roku dewelopera

Małgorzata Szwarc-Sroka jest dyrektorem pionu ekonomicznego spółki, która w minionym kwartale miała blisko 86 mln zł skonsolidowanych przychodów ze sprzedaży, o 85 proc. więcej niż w tym samym okresie 2012 r.  Wynik brutto na sprzedaży wzrósł o blisko 39 proc., do 18 mln zł, a czysty zarobek zwiększył się o 75 proc. W minionym kwartale sięgnął 4,3 mln zł. Marża brutto na sprzedaży okazała się niższa niż przed rokiem, co spółka tłumaczy przeszacowaniem zapasów.