Idą zmiany w najmie na doby. Co już wiemy?

Posłowie Polski 2050 złożyli projekt ustawy o krótkim najmie. Ministerstwo Sportu i Turystyki wystąpiło o wpis swojego projektu ustawy do wykazu prac rządu.

Przygotowany przez posłów Polski 2050 projekt ustawy regulującej najem krótkoterminowy prowadzony w mieszkaniach został złożony w Sejmie i skierowany do biura legislacyjnego i biura ekspertyz i oceny skutków regulacji.

Projektowana ustawa wprowadza definicję najmu krótkoterminowego: to odpłatna usługa najmu umeblowanego domu jednorodzinnego, lokalu mieszkalnego lub ich części (dalej: „lokal”), świadczona na podstawie jednej umowy na okres nie dłuższy niż 30 dni, wykonywana stale lub tymczasowo, za pośrednictwem internetowej platformy handlowej lub w inny sposób. Najem może obejmować również świadczenie innych usług, jak sprzątanie lub dostarczenie pościeli.

Ustawa ma wejść w życie po półrocznym vacatio legis. Ponadto podmioty, które prowadziły najem krótkoterminowy przed wejściem ustawy w życie, będą objęte przepisami po 12 miesiącach.

Prawa i obowiązki

Działalność trzeba będzie zarejestrować w gminnej ewidencji. Za wpis pobierana będzie opłata – 100 zł. Wpis będzie ważny przez maksymalnie 10 lat.

Prowadzenie najmu krótkoterminowego będzie wymagało zgody wspólnoty/zarządu spółdzielni mieszkaniowej – uchwała będzie podstawą do ubiegania się o wpis do gminnej ewidencji.

Zgody wspólnoty/zarządu nie będą potrzebowały osoby, które wynajmują przez maksymalnie trzy miesiące w roku lokal, który co do zasady służy ich celom mieszkaniowym. Taki lokal też będzie musiał być zgłoszony do ewidencji – z podaniem okresu najmu oraz oświadczeniem, że lokal jest miejscem pobytu stałego wnioskodawcy.

W ogłoszeniach najmu trzeba będzie podawać numer ewidencyjny oraz informacje o opłatach lokalnych i określonych przez gminę zasadach najmu.

Wynajmujący będzie musiał przekazać wspólnocie/zarządowi spółdzielni numer kontaktowy osoby odpowiedzialnej za prowadzenie najmu.

Każdy lokal puszczony w krótki najem będzie musiał być oznaczony.

Prowadzenie najmu bez wpisu do ewidencji lub z naruszeniem zasad określonych przez gminę będzie zagrożone grzywną do 50 tys. zł. Sankcjami będą też objęte osoby mające lokale niewymagające zgód wspólnoty, które przekroczą trzymiesięczny limit.

Naruszenie wymogów będzie mogło skutkować wykreśleniem z ewidencji – o ponowny wpis będzie można się ubiegać dopiero po 12 miesiącach.

Wspólnota/zarząd spółdzielni na decyzję o udzieleniu zgody bądź odmowie będzie mieć do 6 miesięcy – przekroczenie terminu będzie traktowane jako zgoda. Może odmówić zgody, gdyby najem był w sprzeczności z wymaganiami m.in. sanitarnymi czy przeciwpożarowymi lub naruszał porządek lub bezpieczeństwo. Odmowa musi mieć formę uchwały z uzasadnieniem.

Uchwała będzie mogła być zaskarżona w sądzie.

Wspólnoty/spółdzielnie będą mogły wnioskować o wykreślenie lokali z ewidencji w razie trzykrotnego naruszenia porządku lub bezpieczeństwa lub zasad najmu określonych przez gminę.

Wspólnoty/spółdzielnie będą mogły nakładać na lokale wynajmowane na krótko wyższe opłaty na utrzymanie części wspólnych.

Rada gminy, w drodze uchwały, będzie mogła określić szczegółowe zasady najmu krótkoterminowego na swoim terenie, w tym: określić limit liczby dni najmu krótkoterminowego w ciągu roku, określić minimalne wymogi powierzchni użytkowej lokalu w przeliczeniu na liczbę gości oraz zakazać oddawania lokali w najem krótkoterminowy na określonym terenie.

Gmina będzie mogła odmówić wpisu lokalu do ewidencji, jeżeli wniosek nie spełnia wymogów (zasady najmu określone przez gminę, naruszenie wymagań sanitarnych).

Gmina będzie mogła wykreślić lokal z ewidencji w razie trzykrotnego naruszenia porządku lub bezpieczeństwa lub zasad najmu określonych przez gminę.

Gminy będą mogły wnioskować do platform o wykaz obiektów pojawiających się w ogłoszeniach.

Polska 2050 wyszła z poselską inicjatywą, tłumacząc to opieszałością rządu. Minister sportu i turystyki Jakub Rutnicki poinformował jednak w mediach społecznościowych, że w ubiegłym tygodniu wystąpił o wpisanie projektu ustawy do wykazu prac rządu. Polska do maja 2026 r. musi przygotować przepisy, wdrażając ustalenia unijne.

Co się ostanie z propozycji? 

Marlena Kosiura, ekspertka portalu Inwestycjewkurortach.pl wskazuje, że gminne ewidencje funkcjonują już dziś, ale proponowany w poselskim projekcie (i wymagany zresztą do wdrożenia przez Unię Europejską) obowiązek rejestrowania lokali pozwoli zobaczyć realną skalę tego rynku, ponadto 50 tys. zł kary za brak rejestracji może zmobilizować do zgłaszania się do ewidencji.

– Propozycje dają narzędzia władzom lokalnym, to zdecydowany plus. Władze gmin najlepiej znają sytuację w swoim regionie. Niektóre samorządy już dziś zgłaszają problemy związane z wynajmem krótkoterminowym – m.in. Sopot, Gdańsk czy Warszawa. Inne z kolei, bardzo pożądają większej liczby miejsc noclegowych i napływu turystów, więc tam rynek wynajmu krótkoterminowego raczej jest wspierany. Obawy branży budzi oczywiście możliwość wprowadzania przez gminy zakazu wynajmu mieszkań turystycznych np. na danym obszarze gminy lub ograniczanie liczby dni wynajmu – mówi Kosiura.

Branża wynajmu krótkoterminowego obawia się też zapisów o uprawnieniach wspólnot.

– Oceniam jednak, że w toku dalszych prac legislacyjnych zapisy o wspólnotach nie zyskają poparcia. Każdy, kto zna ten rynek od strony praktycznej wie, że zapisy takie budzą wątpliwości nie tylko prawne, ale w praktyce byłyby trudne do wykonania lub służyły do złośliwego zakazywania wynajmu mieszkań turystom przez innych właścicieli w budynku, nawet wówczas, gdy mieszkania z turystami tak naprawdę wcale nie są uciążliwe – uważa Kosiura.

Ekspertka zwraca uwagę, że propozycje dotyczące wydawania zgody na krótki najem przez wspólnoty są nieprecyzyjne. – To musi być zwykła większość głosów, kwalifikowana, czy może 100 proc.? To bardzo ważny szczegół. W praktyce uzyskanie 100 proc. głosów całej wspólnoty jest nierealne. Obawiam się, że nawet zwykła większość może być problemem – zarówno pod względem oddanej liczby głosów, jak i wyrażenia zgody – podsumowuje Kosiura.