Szykujemy emisję obligacji dla Kowalskich za 50 mln zł

WYWIAD | WALDEMAR WASILUK z wiceprezesem Victoria Dom rozmawia Adam Roguski

Ruszacie z kolejną emisją obligacji, od inwestorów instytucjonalnych chcecie zebrać do 30 mln zł. Jak wykorzystacie wpływy?

Nasza strategia zakłada zwiększenie skali inwestycji, dostosowujemy więc strukturę finansowania do tej strategii. W tej chwili mamy w toku dziesięć projektów deweloperskich na ponad 1 tys. mieszkań. Planujemy zakupy kolejnych gruntów i następne inwestycje.

Naszą ambicją jest na stałe dołączyć do pierwszej piątki warszawskich deweloperów mieszkaniowych. To wymaga dywersyfikacji. Przez kilkanaście lat byliśmy lokalnym graczem działającym na warszawskiej Białołęce, od trzech lat jesteśmy obecni także w innych częściach stolicy. Realizujemy również inwestycje na Targówku, Woli, Pradze-Południe, cały czas rozglądamy się po całej aglomeracji warszawskiej.

Kilku deweloperów wypuściło w ostatnim czasie obligacje dla inwestorów detalicznych – nie rozważaliście takiej opcji?

Nie tylko rozważaliśmy, ale planujemy przeprowadzić emisję publiczną obligacji. W najbliższym dniach złożymy do Komisji Nadzoru Finansowego prospekt w tej sprawie.

Jakiej wielkości będzie to emisja?

Wartość całego programu wynosi 50 mln zł, będziemy emitować ten dług w transzach – jak dużych, będzie zależało od popytu oraz naszych bieżących potrzeb. Nad szczegółowymi parametrami pracujemy, myślę, że będą to papiery czteroletnie, z oprocentowaniem zmiennym na poziomie w sumie ok. 5 proc., czyli będzie to atrakcyjna lokata kapitału.

Przy wspomnianych przeze mnie emisjach obligacji spółki zastrzegały minimalną wartość zapisów na poziomie 25 tys. zł. Jaki będzie próg wejścia w waszym przypadku?

Wartość nominalna jednej obligacji planowana jest na 100 zł. To ma być instrument dostępny dla szerokiej rzeszy inwestorów indywidualnych. Naszą ambicją jest oferować atrakcyjną formę oszczędzania również dla klientów, którzy kupują u nas mieszkania – czyli przeciętnego obywatela naszego kraju. Papiery będą notowane na Catalyst.

Czy nie rozważaliście emisji akcji i wejścia na warszawską giełdę?

Temat oferty publicznej akcji i debiutu na giełdzie cały czas mamy z tyłu głowy. W tej chwili jednak korzystniejsze jest pozyskiwanie kapitału na dalszy rozwój na rynku obligacji. Przy ofercie akcji nie udałoby się nam uzyskać wyceny, która dla nas byłaby satysfakcjonująca, a dla inwestorów atrakcyjna, biorąc pod uwagę wskaźniki rentowności i jednocześnie kapitały własne. Działamy na rynku długu od kilu lat, jest to bardzo efektywny rynek. Nasze zadłużenie z tytułu obligacji wynosi 35 mln zł, z czego większość przypada do wykupu za 3,5 roku.

Ten rok będzie dla Victoria Dom rekordowy: po trzech kwartałach br. sprzedaliście 509 lokali, czyli o 40 proc. więcej niż rok wcześniej. Cel na cały 2016 r. to około 700 lokali, co będzie oznaczać ponad 40-proc. dynamikę. Jakie macie oczekiwania na przyszły rok?

Chcemy utrzymać wysoki poziom, do którego w tym roku dojdziemy, i sprzedawać w Warszawie 700–800 mieszkań rocznie. To optymalny poziom, jeśli chodzi o bezpieczeństwo prowadzenia biznesu i oczekiwane schłodzenie stołecznego rynku. Przewidujemy, że już w II kwartale 2017 r. będziemy obserwować słabnięcie dynamiki wzrostu sprzedaży lokali w stolicy – m.in. z powodu wyczerpywania się programu „MdM. Widzimy, że profesjonalni deweloperzy działają racjonalnie, dziś mało kto decyduje się na wprowadzanie do oferty bardzo dużych projektów – takie inwestycje są etapowane po 100–150 lokali.

Mówimy oczywiście o spowolnieniu dynamiki, a nie załamaniu rynku – dopóki pieniądz jest tani, a finansowanie bankowe dla deweloperów i klientów stabilne, popyt na mieszkania będzie wysoki. W tej chwili w Warszawie sprzedaje się ponad 20 tys. lokali w skali ostatnich czterech kwartałów. Przewidujemy, że realny długoterminowy poziom, który może długo funkcjonować, to 15–16 tys. lokali rocznie.

Zobaczymy jeszcze, jak będzie wyglądać w Warszawie nowy rządowy program Mieszkanie+. Niestety, nie jest on dobrze komunikowany, wciąż nie znamy wielu szczegółów, co trochę przeszkadza deweloperom w planach – m.in. gdzie kupować grunty. Niewiadomą pozostaje skala programu w Warszawie i zasady, jakie będą obowiązywać przy przyznawaniu tych mieszkań beneficjentom programu w przypadku dochodzenia do własności. Nie wiadomo, jak będzie określana grupa beneficjentów i jak będzie ewoluować przy wzroście ich dochodów.

Uważamy, że rządowy program jest społecznie bardzo potrzebny, jednak należy określić, jak ma długoterminowo funkcjonować, aby nie kolidować z rynkiem mieszkań produkowanych przez deweloperów.

W jakim segmencie rynku działacie?

Budujemy mieszkania w segmencie popularnym, w dużej mierze dla ludzi, którzy szukają pierwszego lokalu. Dotyczy to zarówno klientów, którzy imigrują do stolicy, jak i rodowitych warszawiaków, którzy szukają mieszkań w dostępnej cenie i dobrej jakości. W ostatnich latach wzrósł odsetek klientów kupujących lokale za gotówkę – do 25–30 proc. wobec około 5 proc. trzy lata temu. Spora część tych zakupów dotyczy klientów, którzy zamierzają wynajmować te mieszkania.

Jakie inwestycje uruchomiliście w tym roku i jakie jest zainteresowanie klientów?

W tym roku wprowadziliśmy do oferty i rozpoczęliśmy realizację już czterech nowych projektów. Pierwszym z nich było Osiedle Bravo, które powstaje na Woli i dostarczy łącznie 167 mieszkań. Druga inwestycja to Osiedle Viva Garden 3 budowane na terenie Białołęki, które z kolei dostarczy 91 mieszkań. W czerwcu ofertę poszerzyliśmy o 113 mieszkań dostępnych na Osiedlu Classic IV na Tarchominie. Z kolei w lipcu uruchomiliśmy budowę Osiedla Verba ze 136 lokalami na terenie Pragi.

Łącznie w tym roku wprowadziliśmy już do sprzedaży 507 mieszkań. W praktyce większość mieszkań sprzedajemy jeszcze na etapie budowy. Pozwala to na oferowanie korzystnych cen klientom, bo nie ponosimy kosztów finansowych w trakcie budowy.

Czy ustawa o gruntach rolnych przeszkadza w działalności?

Na pewno zmniejszyła pulę gruntów, jaka mogłaby zostać wykorzystana. Tam, gdzie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania, nie ma problemu, gdyż są one wyłączone ze skutków ustawy. Tam, gdzie w ramach aglomeracji warszawskiej występują grunty rolne i nie ma planów zagospodarowania, wciąż można się starać o przekwalifikowanie przeznaczenia parceli, ale to wymaga czasu, zwiększa ryzyko inwestycyjne i w efekcie podraża inwestycję. Mamy nadzieję, że przepisy zostaną zliberalizowane i grunty rolne w ramach aglomeracji zostaną wyłączone spod ustawy. To nie są przecież tereny strategiczne dla rolnictwa.

Dynamiczny wzrost

Victoria Dom jest deweloperem mieszkaniowym działającym w Warszawie od 1998 r. Na Catalyst spółka pojawiła się w 2014 r. – obligacje były jednak emitowane dla funduszy.

Po trzech kwartałach br. przychody dewelopera wyniosły 80,6 mln zł, a zysk netto 11 mln zł.

Waldemar Wasiluk jest absolwentem Wyższej Szkoły Morskiej w Szczecinie. Był m.in. prezesem TimberOne, wiceprezesem i dyrektorem finansowym Polmosu Lubin, pracował także w Coca-Coli i Żywiec/Elbrewery. Prowadził również projekty dotyczące restrukturyzacji, fuzji i przejęć w Polsce oraz Europie Środkowo-Wschodniej.