W przyszłym roku Polnord planuje podkręcić tempo

W wynikach po trzech kwartałach widać już efekty restrukturyzacji – rentowność biznesu mocno wzrosła. Spółka w przyszłym roku chce znacznie poszerzyć ofertę mieszkań.

Po przejściowym 2016 r. Polnord zakłada poprawę wyników finansowych w przyszłym roku. W I połowie 2017 r. spółka ma znacząco poszerzyć ofertę, co ma mieć bezpośrednie przełożenie na dynamikę sprzedaży lokali w II półroczu. W ciągu dziesięciu miesięcy 2016 r. Polnord wprowadził do sprzedaży 11 inwestycji na 962 lokale. Spółka działa głównie w Warszawie i Trójmieście, ponadto w Olsztynie, Szczecinie, Łodzi i Wrocławiu. Po trzech kwartałach deweloper sprzedał 782 lokale, o 1 proc. mniej niż rok wcześniej. Przekazał klientom 665 mieszkań, czyli o 1 proc. więcej niż rok wcześniej. Analitycy Ipopemy Securities prognozują, że w tym roku sprzedaż wyniesie 1–1,05 tys. lokali wobec 1,05 tys. w 2015 r. Szacunek na przyszły rok to 1,1–1,15 tys. Więcej optymizmu mają analitycy DM BOŚ, prognozując na przyszły rok sprzedaż 1,5 tys. lokali.

Firma ma jeden z największych wśród deweloperów bank ziemi, ponadto stale monitoruje rynek pod kątem ofert pozwalających na realizację „etapowanych" projektów na około 150–200 lokali, oferujących atrakcyjną marżę.

Skok rentowności

W wynikach dewelopera widać już efekty restrukturyzacji i reorganizacji. Co prawda po trzech kwartałach sprzedaż skurczyła się o prawie 16 proc., do 156,6 mln zł, ale znacznie poprawiła się rentowność biznesu. Dzięki temu zysk brutto ze sprzedaży wzrósł 25 proc., do niemal 46 mln zł. Zysk operacyjny zwiększył się o 129 proc., do 4,7 mln zł, a czysty zarobek sięgnął 5,6 mln zł wobec prawie 1 mln zł pod kreską rok wcześniej.

Zadłużenie netto Polnordu wynosiło na koniec września 389 mln zł. W IV kwartale spółka wykupiła przedterminowo obligacje o wartości 17,6 mln zł. Zarząd podkreśla, że zadłużenie powinno obniżyć się wyraźnie w przyszłym roku dzięki sprzedaży biurowców – ich wartość analitycy szacują na ponad 100 mln zł.

Rok transformacji

2016 r. to przejściowy rok dla spółki. W październiku ub.r. doszło do zmian w składzie rady nadzorczej, co było pokłosiem zmian w akcjonariacie – miejsce Prokomu zajęły TFI Altus, PKO BP i BGK. W połowie grudnia zmieniono zarząd, fotel prezesa przypadł Dariuszowi Krawczykowi, odpowiedzialnemu m.in. za sukcesy restrukturyzacji Ciechu i Synthosu. Menedżer rozpoczął kierowanie Polnordem 1 lutego. W marcu firma zaprezentowała strategię na lata 2016–2019, zakładającą osiągnięcie na koniec tego okresu przychodów rzędu ponad 500 mln zł i sprzedaży co najmniej 1,5 tys. mieszkań rocznie. Dla porównania w 2015 r. firma miała 250,6 mln zł przychodów i znalazła nabywców 1,05 tys. lokali.

Realizacja planu wzrostu wartości firmy rozpoczęła się od urealnienia wartości 160–ha banku ziemi, stąd odpisy, które obciążyły wyniki za 2014 i 2015 r. Zapowiedziano sprzedaż części nieruchomości za 239 mln zł oraz zmniejszenie zadłużenia z blisko 440 mln zł do około 100 mln zł na koniec 2019 r. Zarząd liczy, że w 2018 r. spółka odzyska możliwość wypłacania dywidend.

Do firmy zawitali kolejni inwestorzy – w kwietniu 5-proc. próg w głosach przekroczyło PZU TFI, a w czerwcu Nationale-Nederlanden OFE. Sam prezes Krawczyk kupił akcje spółki za ponad 1 mln zł, po kursie ponad 11 zł.

Roszczenia w cenie

W 2015 r. Polnord był gwiazdą indeksu WIG-Deweloperzy. Kurs spółki wzrósł o ponad 130 proc., z do 14,4 zł. W tym czasie indeks zyskał 12,9 proc. Od marca notowania są w trendzie spadkowym, papiery potaniały o ponad 40 proc., do 8 zł. W tym czasie indeks WIG-Deweloperzy zyskał 10 proc., w górę szły też notowania największych deweloperów mieszkaniowych.

Zdaniem analityków DM Trigon spadek notowań nie ma związku z biznesem prowadzonym przez Polnord, tylko zwątpieniem inwestorów w prawdopodobieństwo szybkiego wygrania pieniędzy w sporach sądowych – ta wiara odpowiadała po części za wcześniejszy wzrost notowań – rok temu spółka uzyskała dwa korzystne orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, co jednak nie kończy sporu i trudno określić, kiedy i jakie zapadną ostateczne rozstrzygnięcia.

Łączna wartość roszczeń Polnordu to 440 mln zł. Pozwy dotyczą odszkodowania za przejęcie przez miasto własności gruntów wydzielonych pod drogi publiczne na terenie Miasteczka Wilanów, za bezumowne korzystanie z urządzeń wodno-kanalizacyjnych na terenie osiedla – firma chce, by miasto przejęło tę infrastrukturę. W zeszłym miesiącu spółka wniosła kolejny pozew – o przejęcie systemu odprowadzania wód deszczowych. Wartość roszczenia to 52 mln zł.

[email protected]

Oferta wzrośnie znacząco w I połowie 2017 r.

pytania do... Dariusza Krawczyka, prezesa Polnordu

Patrząc na branżę deweloperską, która w 2016 r. ustanawia nowe rekordy sprzedaży mieszkań – ile czasu może się jeszcze utrzymać dobra koniunktura?

Głównym czynnikiem napędzającym rynek mieszkaniowy pozostają nadal niskie stopy procentowe. Ich pozytywnego wpływu na koszt kredytów nie zniwelowały dotąd ani podwyżki wymaganego wkładu własnego dla pożyczek hipotecznych, ani wzrost marż pożyczek. Korzystna sytuacja na rynku pracy także przemawia za podejmowaniem tak ważnych życiowych decyzji, jak zakup własnego mieszkania.

Nic nie trwa jednak wiecznie. W strategii dla Polnordu na lata 2016–2019 zakładamy, że ochłodzenie nastąpi już około 2018 r. Postępujące utrudnienia w uzyskaniu kredytu, wygaszenie programu „Mieszkanie dla młodych", a także wyniki notowane przez nową rządową inicjatywę – Mieszkanie+ – to czynniki, które mogą pogorszyć koniunkturę na rynku mieszkaniowym, zmniejszając popyt zarówno inwestorów, jak i osób kupujących lokal na własny użytek. Realizacja takiego scenariusza na pewno będzie skłaniać do pozostania na głównych, stabilnych rynkach, co stało się także elementem strategii Polnordu.

Ile w tym roku zostało uruchomionych projektów, na ile mieszkań?

W ciągu dziesięciu miesięcy wprowadziliśmy do sprzedaży 11 inwestycji, w których powstaną łącznie 962 lokale. Ostatnim z uruchomionych projektów, pod koniec października, jest Rezydencja Brzozowy Zakątek, gdzie oferujemy 107 mieszkań w segmencie premium.

Jakie są plany na 2017 r.?

Na tym etapie mogę powiedzieć, że w I połowie przyszłego roku znacząco poszerzymy naszą ofertę, co będzie mieć bezpośrednie przełożenie w dynamice sprzedaży w II półroczu.

Po trzech kwartałach sprzedaliście 782 lokale, czyli o 1 proc. mniej niż rok wcześniej. Mówił pan wcześniej, że sprzedaż w całym roku będzie zbliżona do tej z 2015 r. (1,05 tys. mieszkań). Jakiego wyniku można się spodziewać w przyszłym roku?

Skokowy wzrost liczby sprzedawanych mieszkań nie jest możliwy od razu, priorytetem jest poprawa rentowności. Efekty prowadzonych w tym roku działań zaczynają być już widoczne w wynikach – po trzech kwartałach marża brutto ze sprzedaży wyniosła ponad 29 proc. wobec 19,7 proc. rok wcześniej. Przychody i zysk netto były wyższe od średniej oczekiwań analityków.

Wdrożenie przez grupę nowej struktury organizacyjnej przekłada się na wzrost efektywności, a nowe zasady wyboru wykonawców i dostawców pozwoliły nam znacząco obniżyć koszty realizacji inwestycji.

Kiedy można się spodziewać sprzedaży biurowców?

Budynek B3 Wilanów Office Park jest skomercjalizowany niemal w całości, natomiast wynajem budynku B1 rozpoczęliśmy po wypowiedzeniu w II kwartale umowy najmu spółce Pol-Aqua. Spodziewamy się, że w I kwartale 2017 r. pozyskamy najemców dla biurowca B1, a do końca II kwartału znajdziemy inwestora dla obu budynków.

Jak wygląda realizacja planu zmniejszenia zadłużenia?

Polnord, w porównaniu z konkurencją, nie jest w dużym stopniu obciążony zadłużeniem. Optymalizacja zadłużenia jest więc jednym z naszych założeń, ale na pewno nie celem samym w sobie. W bieżącym roku naszą intencją jest utrzymanie zadłużenia na stabilnym poziomie. Widoczne zmiany w jego wartości odnotujemy w 2017 r., w związku z planowaną sprzedażą aktywów.

 

Opinie

Krzysztof Kuper, analityk, Ipopema Securities

Polnord w tym roku jest w lekkiej defensywie. To konsekwencja ograniczonej liczby projektów wprowadzonych do sprzedaży w końcówce 2015 r. i w I połowie tego roku, stąd dynamika sprzedaży nowych lokali jest jedną z najsłabszych w sektorze. Wysokie zadłużenie nie pozwala ponadto spółce mocniej rozwinąć skrzydeł, niemniej w końcówce roku Polnord wprowadził do oferty nowe projekty, które powinny zaowocować wzrostem sprzedaży w kolejnych kwartałach. Oddech w kwestii zadłużenia powinna przynieść planowana sprzedaż biurowców, wycenianych na około 112 mln zł. Ta dezinwestycja powinna pozwolić spółce na większą ofensywę w kwestii zakupu nowych gruntów i rozwinięcie oferty sprzedaży tak, by mogła w większym niż do tej pory stopniu skorzystać z bardzo dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Nasze zalecenie dla Polnordu to „kupuj" z ceną docelową 10,6 zł. ar

Krzysztof Kubiszewski, analityk DM Trigon

Nasze zalecenie to „kupuj" z ceną docelową 13,8 zł, przy czym część tej wyceny przypada na sprawy sądowe z miastem Warszawa i MPWiK, które spółka może – ale nie musi – wygrać. W wycenie uwzględniamy 30 proc. kwoty, czyli 3 zł na akcję. Obserwowany spadek notowań Polnordu nie ma nic wspólnego z bieżącym biznesem. Wycena zawierała duże oczekiwania rynku, jeśli chodzi o sprawy sądowe. Inwestorzy prawdopodobnie się przestraszyli – widząc aferę reprywatyzacyjną – że miasto nie zapłaci tych pieniędzy spółce, przy czym te konkretne sprawy nie mają żadnego związku z aferą. Na przyszły rok oczekujemy nieznacznego wzrostu oferty mieszkań, jest też prawdopodobieństwo sprzedaży biurowców. AR